佳兆业或面临再度违约 2600万美元债息面临支付

　　港股上市房企佳兆业破产重组的传闻，让持续发酵两个月之久的佳兆业危机达到了最高潮。虽然公司已辟谣，但佳兆业的“被破产”风波绝非空穴来风。在经历了掌门人辞职、在售房源被锁、上海青浦项目被卖、合作伙伴退出，尤其是一系列负面消息最终触发公司首例债务违约后，佳兆业危机四伏的处境已无法掩饰。今天，公司一笔2600万美元的到期债权利息面临支付，佳兆业或将成为首个美元债券违约的中国房地产企业。

　　“料到2015年会有房企陷入危机，但没想到第一家会是它。”有业内人士如此感叹。2015年，将是房企值得警醒的一年，尤其是那些资金链压力较大的中型房企，其市场风险正在加大。

　　除深圳外项目均正常在售

　　1月6日晚间，“佳兆业即将破产重组”的消息充斥业内。当晚10时许，佳兆业集团迅速做出回应，通过微信公共账号否认该消息。1月7日，佳兆业发布公告正式否认破产重组传言。

　　记者昨日从佳兆业集团总部人士处获悉，目前除了深圳项目自2014年12月21日起被当地房管部门锁定，至今无法正常销售外，其余位于上海、佛山、成都等其他城市的项目仍在正常销售，集团总部及各地分公司也正常运作。

　　即便公司在第一时间对破产传闻予以澄清，但关注佳兆业风波持续进展的人并不会对这次“被破产”感到奇怪。“从目前来看，公司破产重组的可能性似乎很大，但不到最后还是难下定论。”有佳兆业内部人士向记者透露。

　　而生命人寿入主佳兆业后的动作或将直接影响公司命运。就在2014年12月4日，佳兆业公布郭氏家族将其持有的11.21%公司股份转让给生命人寿全资子公司，转让后，郭氏家族合计持有佳兆业49.28%股份，而最大单一股东生命人寿持有29.96%股份。据记者了解，目前生命人寿方面的叶列理担任佳兆业董事会联席主席，雷富贵为公司董事会执行董事，在佳兆业内部人士口中，他们已是佳兆业的实权派。

　　房源被锁令“旧改王”突陷泥淖

　　在一位房企人士看来，佳兆业是一家运营良好、现金流稳定、且颇具规模的上市公司，尤其是其2014年深圳在建商品房销售冠军的骄人业绩，令人无论如何也想不到在短短两个月时间内公司突然面临破产重组。更何况，作为深圳知名的“旧改王”，公司盈利能力一向颇受市场认可。

　　或许注定是“成也萧何，败也萧何”，靠旧改站稳江湖地位的佳兆业此次面临的难关也逃不开旧改。众所周知，旧改项目能提供优质和廉价的土地，并且很多旧改项目都位于市区核心地段，商业价值非常高，期中利润空间巨大。而国土资源部给广东的特殊政策，允许采用协议出让供地，不少旧改项目显得不那么透明，良好的政商关系成为项目成功运作的关键。

　　业内由此普遍猜测佳兆业突然深陷泥淖或许与深圳当地官员贪腐案有关。虽然目前这一说法尚未得到官方证实，但自佳兆业危机爆发以来，从当地房地产部门针对公司的非常规手段，或许能看出蛛丝马迹：2014年11月28日，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定；12月4日，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益；12月8日，佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理；12月21日，深圳市政府再次加码对佳兆业的“管控”，佳兆业在深圳几乎所有的地产业务被叫停。

　　今日或面临再度违约

　　由于深圳所有在售房源被限制签约，并且所有已开发或待开发项目被叫停，必将导致佳兆业在深圳市场的销售回款受到极大影响。2014年全年，佳兆业凭借被限制签约的几个项目在深圳市场实现了约73.57亿元的销售额，成为当地销售冠军。但是，目前并无任何缓解迹象的业务停滞将导致这部分销售金额难以回款，同时受影响的还有一些已有较大投入的旧改项目，被政府叫停后会使大笔资金被套牢，造成佳兆业短期资金压力加剧。

　　由此造成的危机迅速恶化。原集团主席及创始人郭英成的辞职率先触发了汇丰银行4亿港元（约合3.2亿元人民币）海外贷款的强制性还款，这也是今年国内首单债务违约。随后，佳兆业又于1月6日宣布，两名项目伙伴通知，称佳兆业已违反合作协议，要求退回他们已支付的12亿元人民币费用。

　　而就在今天，佳兆业将面临支付一笔约2600万美元（约合1.61亿元人民币）的利息，这笔利息由佳兆业在2013年1月发行的一笔7年期、票面利率10.25%的5亿美元（约合31.05亿元人民币）票据所产生。LucrorAnalyticsPte亚洲高收益率研究主管CharlesMacgregor表示：“考虑到佳兆业上周已经还不起贷款，公司逾期付息的可能性极高。”若佳兆业无法按时支付2020年到期债券的利息，将成为首家美元债券违约的中国房地产企业。

　　据银行从事外币交易业务的人士透露，佳兆业集团的债券收益率较前几日仍不断攀升。截至下午4时左右，一只在新加坡交易所上市交易的、代码为4OZB的佳兆业可转债收益率最高升至122.32%。

　　佳兆业年销售额300亿元为何4亿港元还不起？

　　从佳兆业去年年中的财务结构看，似乎不应该发生被追债的情况。截至2014年6月30日，佳兆业的总借款为297.7亿元人民币，其中，需在1年内偿还的为60.1亿元人民币，需在2年以后5年以内偿还的则为47.3亿元，现金及银行存款为110.9亿元。

　　按此计算，去年年中时，佳兆业的现金能够覆盖一年内到期短债的1.5倍，流动性管理其实不错。

　　2014年下半年，佳兆业的销售也在预期之中。佳兆业官方目前只公布了去年前11月的销售数据，共实现合约销售约272亿元。根据中国指数研究院监测的数据，佳兆业在2014年全年的销售额为302亿元，减去上半年的112亿元，这意味着佳兆业在下半年共实现190亿元销售额。按照60%的较低回款率计算，佳兆业在下半年销售回款约114亿元。

　　拿地方面，从公开资料能够获知的只有两项：一项是去年6月28日，佳兆业以总价6.732亿收购深圳市创展酒店发展有限公司所持有的51%股权及转让其债务；另一项是去年8月6日，佳兆业以11.55亿元竞得的上海青浦区重固镇一宗宅地。

　　而按照佳兆业过往的财务管理，到去年年末时手持现金至少也会有几十亿元，为何还会出现2015年要延迟还汇丰银行4亿港元的情况？

　　违约可能带来的严重后果，正如佳兆业在公告中表示，此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约，从而可能对公司的财务状况造成重大不利影响。

　　由此可推断，佳兆业手头可能确实没有可动用的现金，而这或许并不是由其经营造成的。

　　房地产与金融资深评论人士黄立冲对《第一财经日报》记者分析：“佳兆业可能并不是没有钱，而是这部分钱遭冻结。因为政府既然可能将深圳所有的项目叫停，就有可能将其银行账户进行冻结。而且在这种情况下，也没有人敢借钱给佳兆业。”

　　那么，一直被解读为“白衣骑士”的二股东生命人寿此时应该出手相救，但事实是没有。

　　黄立冲认为，生命人寿或许在最开始接盘时并未意识到事态的严重性，此时也需要重新评估风险，判断佳兆业债务窟窿有多大，以避免“血本无归”。但目前的情况是，佳兆业的债权人众多，债务风险不确定性高，无法在短期内判断。

　　另一方面，佳兆业接二连三的人事变动也可能使其内部运营管理出现紊乱。郭氏兄弟相继辞任，擅长企业融资、债务及股权融资运作的执行董事及董事会副主席谭礼宁离职，就连公司首席财务官张鸿光也选择离场，这让佳兆业的财务状况雪上加霜。

　　有业内人士表示，关于债务违约的问题，其实佳兆业可以跟债权人进行谈判，对协议相关条款进行修改，缓解偿债压力，债权人的目的是按期拿回钱，而不是逼迫一家企业关门。雅居乐在其董事会主席陈卓林卸任期间就曾有过类似举动。

　　中型房企资金风险值得警惕

　　“对于如今的佳兆业来说，破产重组未尝不是最好的选择。”一位资深业内人士认为，目前佳兆业危机四伏，但一旦破产重组程序启动，债务支付将得以延缓，债权人出于保护自身债券价值的初衷，也会暂缓逼债。企业赢得了宝贵时间之后，可以采取措施将优质资产兑现，将劣质资产剥离，各方利益或可获得最大化。破产重组，将为佳兆业重生提供一种可能。

　　对房地产行业来说，不论佳兆业未来命运如何，2015年都是值得警醒的一年。尽管从表面上看，佳兆业此次系列违约事件与其董事长郭英成被调查有关，但也有业内人士认为这是中国房地产行业风险集中释放的前兆；而且，在2014年底多家机构的研究报告均将房地产行业继续下行列为中国2015年最大的经济风险之一，甚至引发系统性金融风险。

　　此外，由于中小房企资金链的收紧，大型房企的财务状况相对优化，2015年将成为房企兼并重组的大年。如佳兆业为断臂求生刚刚出售的上海青浦项目，接盘方就是上海万科。

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