北京86亿新“地王”诞生 房价将进6万元时代

　　昨日下午，经过53轮的“厮杀”，由两家央企华润置地和首开股份，与险资“金主”平安联合体以86.25亿元共同夺得北京丰台一幅地块，溢价22%，该地块晋升为北京土地历史上最贵的总价地王。据计算，该地块是面积最大、自住房最贵和总价最高的“三最”地王，成交楼面价达到每平方米3.8万元。

　　对此，万科北京区域首席执行官兼北京公司董事长毛大庆接受媒体采访时表示，2015年开始，北京楼市的普通商品房房价将进入6万元时代。

　　丰台白盆窑村地块于2014年12月3日在北京土地整备中心挂出，起始楼面价为16885元/平方米，若剔除限价商品房和自住型商品房，该地块楼面起始价至少在5万元/平方米以上。据悉，该地块限价房和自住房的建筑用地面积占比高达70%，将配建建筑面积163300平方米的“限价商品住房”以及122600平方米的“自住型商品住房”，限价商品住房的销售限价为17000元/平方米，自住型商品住房销售限价为29000元/平方米。

　　2015年1月6日，该地块出现网上第一次报价，为70.7亿元。1月7日中午之前，共收到3次报价，最高报价为71.4亿元。

　　《证券日报》记者获悉，在北京土地市场已经沉寂了一段时间的华润置地，由于对大体量项目有足够的开发经验，因此在竞标前就显示出对该地块志在必得的决心。不过，首开股份将与华润置地共同操盘。目前该地块周边以二手房居多，新建住宅为京投银泰万科·西华府等。

　　据中原地产首席分析师张大伟向记者表示，京投银泰万科·西华府销售均价为4.1万元/平方米，区域内商品房售价普遍在每平方米4万元-5万元之间；二手房价格基本在每平方米3.5万元-4万元之间。

　　值得注意的是，今年1月5日-7日三个交易日内，北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于高位，全月有望突破300亿元。目前来看，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市，特别是北京土地市场的新常态。

　　对此，毛大庆接受采访时表示，从2012年7月份至今，在北京公开出让的土地中，楼面地价超过2.5万元/平方米的地块有60多块。这些高价地块多数尚未入市，加上税金、利息等，这些地块成本比拍得时又有近20%的增加。

　　鉴于此，若以2015年二季度开始入市计算，北京将有近70个项目开盘价格在每平方米5万元-7万元之间，且这些项目大多数不在五环之内。这标志着从2015年开始，北京楼市的普通商品房房价将进入6万元时代。

　　而北京土地市场开年即爆棚，折射出房企争抢布局一线城市的高涨热情。以保利地产为例，《证券日报》记者从保利地产内部人士处获悉，对北京保利的要求是未来几年力争保持每年百亿元以上的销售额，市场份额占比要不断提升，可见公司对北京市场的执着。

　　北京的历届地王：

　　1、2009-06-26奥运村乡地块

　　土地招标公告中显示的地块规划建筑面积为不超过148809.2平方米，但北京住建委官方网站发布的一份名为《中电奥运村项目建设方案》中显示，该项目总建设规模增至233558.96平方米，共分为一期开发建设。中国电子信息产业集团有限公司（以下简称中国电子）旗下的北京地王项目奥运村乡地块的建筑面积在最近两年“生长”了8.5万平方米，比土地出让合同中约定的最高规划建筑面积大幅增长了近57%。2、2010-03-15蓟门桥地块由于该地块目前已超期闲置逾10个月，根据相关规定，若超期1年仍未动工开发，仅土地闲置费就可能被征收最高3.52亿元，因此该地块此时被转让也在情理之中。保利地产（行情，问诊）董事会《关于北京蓟门桥项目立项的议案》表决情况：1票弃权独董魏明海（中山大学校长助理）理由：“蓟门桥项目盈利前景一般，如有可能应争取更佳获取条件”。1票反对独董张礼卿（中央财经大学金融学院院长）理由：“项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑”。而在接手该项目的议案表决中，保利地产两位独立董事以“一反一弃”的方式发出了质疑的声音。这也是保利地产上市后，首次出现独立董事对公司议案提出反对意见。

　　3、2012-2-14来广营地块

　　2月14日，北京市土地整理储备中心最新公告显示，招商[简介最新动态]局地产（北京）有限公司和大连盈致企业管理有限公司竞买联合体，以底价23.7亿元竞得朝阳区来广营乡土地储备项目A4和B4地块。该地位于北京市朝阳区来广营乡，东至南湖渠东路，南至来广营乡政府北街，西至朝科开发区1号路，北至来广营中街，为二类居住用地、其他公共设施用地，建设用地面积77702.307平方米，建筑规划面积≤189256平方米。

　　4、2012-4-16香河园地块

　　“京七条”出台后北京迎来首个土地出让高峰。昨日共8宗住宅用地出让，吸引几十家品牌企业参与竞争。最终8地块成功出让，出让金合计约88亿。今年以来北京土地出让金已超1327亿，创下北京年度土地出让金第二高。21日出让的8宗地块分别位于朝阳、昌平、顺义、通州等多个区域。万科、中海等几十家房企也出现现场。这也推动不少地块楼面价创出区域新高。朝阳区东坝地块吸引15家企业竞争，该地块规划建筑面积约9.4万平，最终成交价为21亿。该地块由保利与首开股份（行情，问诊）联合体竞得，现场投报5万平自住商品房，自住商品房售价为2.2万/平。

　　5、2012-7-10万柳地块

　　7月10日“万柳地王”诞生现场。北京万柳地块的争夺，从一开始就注定是一出跌宕起伏的“戏剧”。但这桩交易受到的关注远大于一次寻常的土地拍卖，市场上各路“看客”却是兴奋异常，仿佛卖的不是一块地，而是土地市场甚至房地产市场的未来。7月10日，中赫置地以“26.3亿，1.64万平米回购房面积”的竞价条件力压群雄，一举摘下万柳地块。据统计，按照竞得条件，该地块未来商品房部分可售面积楼面价达每平米4.29万元。随着海淀万柳地块的“成功突围”，北京土地市场骤然“入夏”，北京土地市场迎来了久违的成交热潮。据北京市土地整理储备中心公告显示，此后的7月17日一天时间内，北京共成交土地5宗，成交总金额为37.2亿元。

　　6、2013-5-20台湖镇B-03地块

　　昨日（5月20日），北京市国土局公开拍卖通州区台湖镇两宗土地，吸引了23家房地产企业到场参与竞拍。其中，台湖镇B-03地块共有19家房地产开发企业角逐，B-23地块F3其它类多功能用地经过62轮竞拍，最终被北京世纪鸿以8.25亿元夺得，溢价率高达230%。此番竞拍后，通州台湖镇已成交土地出让金62亿元，配建公租房面积达20.7622万平方米。对于房企抢滩台湖镇的热情，业内分析认为，台湖镇作为北京郊县升值较快的地区，正被众多房企所认同，无论是从高溢价拿地还是从政府推地等行为上看，都呈现了较大的土地市场热。“在限价令下，拿地的密集及竞争程度、较高代价的拿地行为，实际上也孕育了诸多风险。”

　　7、2013-7-3夏家胡同地块

　　据北京市土地资源局公告显示，北京市丰台区花乡夏家胡同地块建设用地面积为76630平方米。总价格17.7亿元夏家胡同地块，如果剔除2.8万㎡的保障房和1万㎡的公租房，如果不考虑公租房的成本及回购价，该地块的楼面价为45819元/㎡，这样的价格再创土地市场上的历史新高。2012年的北京万柳地王总价格虽然比夏家胡同高，但是万柳地王的楼面地价为4.42万/平方米，而夏家胡同地块45819元/㎡楼面价已经超过万柳地块的楼面地价，夏季胡同取代万柳成为北京新单价地王。作为近年来北京三环内唯一入市的住宅用地，在出让之前，夏家胡同地块就被冠以“北京新地王”的名号。该地块周边交通便利，配套设施齐全，人流量较多。搜房网数据监控中心的数据显示，这个地块近期带动了周边房价的上涨，附近万年花城和三环新城从半年前和现在相比，房价的涨幅在一平米五千块的涨幅。同时，该地块附近二手房成交价格约4万元/平方米。这毫无疑问将助推所处区域的房价上涨预期。

　　8、2013-9-4农展馆地块

　　2013年9月4日下午，备受关注的农展馆地块和豆各庄地块在北京国土局公开拍卖。融创最终以21亿元，配建27.8万平米医院的代价，成功摘得农展馆地块。农展馆地块以7.3万元/平楼面价荣登新“地王”的宝座。朝阳豆各庄地块，最终被恒大以40.4亿总价竞得，其销售限价为2.2万元/平方米，至今，恒大斥资76亿在京摘得两宗地，血本挺进北京市场。农展馆地块打响今日土拍头炮，住总，首城，华发，和裕，懋源，合景，融创，中海8家重量级房企参与。竞拍现场，融创首先报出起始价18.8亿元，第二轮和裕抢先举牌，九轮竞价中，融创报价五次，两家房企抢夺战可谓激烈，短短几分钟，融创首先达到合理上线。值得注意的是，此前有消息称融创此次志在必得，竞价阶段，融创屡次举牌已经初现端倪。

　　9、2013-11-21朝阳东坝地块

　　“京七条”出台后北京迎来首个土地出让高峰。昨日共8宗住宅用地出让，吸引几十家品牌企业参与竞争。最终8地块成功出让，出让金合计约88亿。今年以来北京土地出让金已超1327亿，创下北京年度土地出让金第二高。昨日出让的8宗地块分别位于朝阳、昌平、顺义、通州等多个区域。万科、中海等几十家房企也出现现场。这也推动不少地块楼面价创出区域新高。朝阳区东坝地块吸引15家企业竞争，该地块规划建筑面积约9.4万平，最终成交价为21亿。该地块由保利与首开股份联合体竞得，现场投报5万平自住商品房，自住商品房售价为2.2万/平。

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