万科拿地支出缩水超六成 加速转型消费产业地产

　　在规模化扩张的道路上，房企龙头万科（000002,SZ）似乎不再狂奔，转而更多是考虑现金流保障。2014年年度销售数据中，万科首次掉下第一宝座，似乎从去年销售、投资中更多透露出白银时代下传统业务“转型”的必要。数据显示，2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。网易财经粗略梳理发现，2014年万科在拿地投资上大幅缩水，支付地价款约273亿元，远远不足上年半数。从新增项目数量上缩水超六成，2014年新增项目总建筑面积仅占上一年的3成。万科总裁郁亮表示，市场处于调整期的时候，进入白银时代对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕，过多的存货，将不是财富而是负担。

　　回顾过去的一年，转型成为万科提及频率最高的词汇。在万科看来，白银时代，“领跑者的责任在于率先找到新的出路。”

　　2013年，郁亮首次提出，万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。经过这一年多的探索和尝试，转型的思路变得逐渐清晰。“具体而言，未来万科的业务将分为三部分，”郁亮表示，“在传统的住宅领域，我们会按照‘好房子、好服务、好社区’的‘三好’标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时，我们也会积极拓展消费地产和产业地产领域。”

　　根据规划，2015年，万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，公司将跟随城市发展脚步，针对养老、医疗、度假等城市发展亟需的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

　　与业务转型并进的是万科在组织管理制度上的变革。2014年上半年，随着项目跟投制度以及合伙人持股计划相继落地，万科事业合伙人制度正式启动。

　　“在知识经济时代，知识资本将取代实物资本，成为最活跃的经济资源。如何用全新的合约安排，激发知识资本的创造力？”对于这一问题，郁亮给出了他的答案，“对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。”

　　全年销售2151亿拿地投资缩水超六成

　　像往年一样，年末各大房企年底销售业绩成为行业关注焦点，2014年底又将万科、绿地一哥之争推向台前。

　　数据显示，2014年12月，万科实现销售面积206.8万平方米，销售金额250.3亿元，同比分别增长112.0%和128.7%。2014年万科累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，相比2013年分别增长21.1%和25.9%。

　　单从目前各家房企对外公布数据来看，万科已掉出一哥地位。而在本次万科给媒体2014年度销售新闻稿件中，更强调了白银时代“转型”的必要。

　　在早些时候，郁亮给万科员工的一封中透露出，万科回款达2000亿元，在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。

　　事实上，万科谨慎态度已在实际投资上有所表示，规模化扩张的狂奔已结束。

　　网易财经通过万科公告粗略统计发现，2014年万科在拿地投资上大幅缩水。2014年万科新增项目地块39个，总建筑面积达676.2万平方，支付地价款约273亿元。

　　而在2013年上述数据分别是，万科新增项目104个按万科权益计算占地757万平方，建筑面积为2148万平方，超过六成是合作项目或者联合拿地模式，平均楼面价格为3516万平方，折合支付地价款达755亿元。

　　单从新增地块数量上，2014年缩水达62.5%；2014年新增建筑面积占比上年仅三成；而在拿地支出上缩水63%，占比上年36.2%。

　　警惕规模化发展转型消费、产业地产

　　万科董事会秘书谭华杰表示，当前土地出让底价还在高位，土地市场的调整尚未结束，万科在新项目发展上仍然会保持谨慎，回避估值过于乐观的地块。

　　事实上，不仅是房企在上一年拿地缩水，整个土地市场相比往年也略显低迷。据上海易居房地产最新数据显示，2014年在市场下行的影响下，监测北上广深等10个典型城市土地成交建筑面积25310万平方米，降幅近三成。

　　据悉，2015年万科将加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，特别是针对养老、医疗、度假等城市发展亟需的需求提供针对性的产品和服务；同时也将拓展产业地产、创业园区等领域，助力城市不同阶段的产业发展。

　　在此之前有消息指出，万科将做家装公司服务。对此万科对网易财经回复称，万科是国内最大装修房供应商，假装业务也是公司探讨领域。郁亮透露，未来万科的业务将分为三部分，在继续为城市家庭提供优质的居住服务；同时将拓展消费地产和产业地产领域。

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