今年楼市去库存是重点 房企扎堆一线城市避险

　　在楼市整体萎靡的境况下，难受的除了房企还有政府。过去一年中，全国总体土地出让金同比下降了近三成。

　　不过，一线城市去年卖地收入则高达5068亿元，为仅次于2013年的历史第二高。在库存高企、市场风险加大的背景下，房企更愿意选择相对保险的一线城市拿地，土地市场分化加剧。

　　而在限购放开、“930”房贷新政、公积金政策调整以及央行降息等一系列利好政策下，全国楼市开始回暖，年末翘尾行情明显。在此带动之下，2015年楼市开局也似乎变得敞亮。但多家机构的数据显示，今年去库存仍是市场的主基调。房地产行业也将进入“新常态”。

　　房企扎堆一线城市抢地

　　春江水暖鸭先知。2014年楼市下行，土地市场也随之变得冷清起来。

　　中国指数研究院的数据显示，2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米，同比减少24%，成交102830万平方米，同比减少31%。其中，住宅用地降幅高于整体，成交面积35377万平方米，同比减少36%。

　　交易低迷致使2014年全国土地出让金同比下降28%，总额为23060亿元。全国40个大中城市中，仅9个城市高于前一年同期。

　　整体来看，2014年，全国土地市场先热后冷，土地市场分化现象明显。年初全国300个城市土地出让金以44%的同比涨幅取得良好开局。随后楼市下行，土地市场也迅速降温。二三线城市受楼市调整冲击较大，房企拿地热情趋冷，土地出让金下降幅度达到三成以上。

　　不过，一线城市全年需求强劲，楼面均价涨幅显著，地王频现，总体出让金5068亿元，仅比2013年减少3%。这也是一线城市出让金总额连续第二年达到5000亿元以上，并以3438亿元的宅地出让金创造历史纪录。

　　其中，北京和上海作为仅有的破千亿城市高居前两位，北京更是以1916.9亿元刷新年度出让金纪录，广州和深圳均进入前十。

　　在年中的供需低迷后，得益于房贷新政及央行降息等利好，一线城市的土地市场于四季度率先复苏，并在岁末再次成为房企竞争的“主战场”。中原集团研究中心监测十家标杆房企在一线城市购地占比为2009年以来的历史第二高位。

　　例如，去年11月18日，中民投以联合体的身份用248.5亿元的价码摘得董家渡地块，创造了上海总地价新高。

　　12月末，上海迎来土地交易高峰——3天出让25幅土地。其中，12月24日，三湘股份(7.23,-0.16,-2.17%)以18.61亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区一地块，溢价率113.8%，楼板价66629元/平方米，刷新全国单价地王纪录。

　　在深圳，龙光地产以46.8亿元拿下龙华新区一居住用地，楼面地价25094元/平方米，成为深圳宅地新地王。

　　11月10日，广州牛奶厂8宗地块以及天河东圃地块正式出让，吸引了保利、华润置地、金地、龙湖、合景以及平安等21家房企及非房企参与竞争。两小时的争夺之后，8宗地成功出让，涉及土地出让总金额156.87亿元。而龙湖更是凭借38.7亿元的总代价首次进驻广州。

　　中原集团研究中心认为，房地产市场由高速增长逐渐进入平稳发展的“新常态”的背景下，房企对土地的选择和购买将更为谨慎。同时，在多数的发展中城市，新房市场和土地市场的高存量短期内难以消化。而从地方政府角度来看，地方债也为土地财政找到了短期替代，预计明年的土地市场将维持目前水平，很难有大幅回升。

　　“而在城市层面，分化仍将持续。一线城市需求稳定、存量压力小，未来仍将受开发商青睐，强者恒强；而大多数的二线及三四线城市中，去库存仍将是2015年的主要任务，土地市场短期不会复苏。”中原集团研究中心表示。

　　去库存仍是今年大势

　　随着“930”房贷新政、央行降息等利好政策的出台，楼市在去年四季度开始回暖。

　　中国指数研究院的数据显示，11月成交量年内首次同比增长，12月随着房企冲刺年度目标，成交量同环比上涨。

　　其中，一线城市12月的成交面积环比增长为36%，同比亦回升52%。环比涨幅北京最大，为48.17%，同比涨幅则深圳最大，达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%，较上月增幅有所加大，同比亦上涨9%。

　　尽管四季度成交量回暖，但难挽全年楼市下行趋势。2014年楼市总体成交量较2013年下降10.36%。其中，一线城市楼市总体成交量相比2013年下降15.36%，二线城市楼市总体成交量同比下降6.99%

　　价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年12月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，为连续第8个月下跌，跌幅扩大0.06个百分点。

　　中国指数研究院分析认为，2015年全国市场仍面临高库存压力，消化库存仍是市场主基调，房价仍存下行压力。基于各地去化压力的差异，未来不同城市价格走势将继续呈现分化。一线城市和少数二线城市对政策反应敏感，潜在需求旺盛，房价仍面临一定的上涨压力；多数二线城市将相对平稳；大多数三、四线城市需求透支，库存压力大，未来房价将继续下行。

　　在楼市整体低迷的当下，还在进行楼市限购的城市只剩下寥寥五个。在市场化的大背景下，对楼市的限购能否取消，使楼市也回归市场呢？宋丁认为，今年限购的城市数量仍然会减少，但是深圳的限购短期内恐怕难以解除，毕竟有限购的情况下深圳房价也仍然在涨，房产税暂时也不会落地，解除限购的话，在有投资介入的时候，房价恐怕会出现明显上涨，所以在深圳谈解除限购仍然比较敏感。至于其他的限购城市，应该会出现取消限购的突破口，至于是哪一个，现在还看不出来。

　　去年底召开的中央经济工作会议对房地产只字未提，被外界解读为行政性调控政策将退出历史舞台。对此，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，在房地产市场下滑的背景下，2015年各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。

　　值得注意的是，2014年房地产的突然转向并非来源于政策调整，而是来自市场的供求失衡。近年来房地产行业不断挤泡沫，其投资投机性功能明显下降。今年这种功能将继续衰退。

　　社科院最近发布的中国住房发展报告（2014-2015）显示，2015年，全球住房市场将受益于经济復苏而持续增长。但另一方面，由于境外置业成本的不断下降，发达经济体将进一步分流内地中高端住房市场需求，商品房价格软着陆。

　　对于2015年的房地产市场，倪鹏飞认为，进入“白银时代”的中国房地产整体延续衰退，一二线城市2015年下半年复苏、三四线城市则在2016年下半年回暖。任志强亦认为，2015年将是房地产的生产小年，随着房企稳定去库存，房地产市场或将在四季度回暖。

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