2015年房地产市场回暖可能性不大

　　“除非北上广核心区域、房龄不长于十年的，否则继续持有房子的必要性是比较弱的，因为房地产作为带来超额回报的行业的年代已经过去了。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟近日在某机构2015年宏观经济金融暨投资策略会上称，三四线城市的房地产已经没有投资价值。

　　房地产市场回暖可能性不大

　　“2015年房地产的总体特点是：一线城市好，三四线城市一般；销售面积好，大概能有14亿平米，但销售价格一般；住宅销售不错，但商业、写字楼商铺一般；房产销售端不错，房地产投资、土地购置一般。同时，要关注人口、商业和利率对房地产的影响。”对于2015年房地产行情，钟伟做出如是判断。

　　“对于房地产调整的判断，市场短期内整体回暖的可能性不大。”中诚信托副总裁李振蓬也发表了相同观点。她给出的理由是：第一，市场预期；第二，利率市场化；第三是库存巨大。房地产行业的调整，上一轮调整周期从2007年第四季度到2009年第二季度，延续了7个季度。市场销量最大跌幅超过20%，价格跌幅超过15%。如果以2014年一季度开始作为此轮房地产调整的开始算，调整周期会到2015年下半年甚至2016年上半年。

　　东边不亮西边亮，房地产并购重组正在迅猛增长。Wind数据统计，截至2014年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。

　　“整个地产行业的并购重组机会很大。”李振蓬分析，2014年市场基本面的整体低迷让房企的规模化发展受到了巨大阻碍，市场格局或将面临重新洗牌的可能性，因此并购整合成为房企突围融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。

　　对于2015年房地产信托风险，钟伟表示：“总体来讲，信托违约率微乎其微。刚性兑付的打破是很难的。”2012年融资方将高息的信托资金替换为相对低息的信托资金。这表明开发商对未来的预判更加谨慎，不愿冒险，所以违约风险更低。

　　对于具体房地产信托产品是否会违约，钟伟表示，主要看两点：一是项目，避免多次滚动发行的项目；二是发行主体，一般背靠较大的平台、资金实力雄厚、中大型信托公司不愿意打破刚性兑付，否则可能丧失市场声望和客户资源。

　　2015年最多两次降息

　　对于2015年货币政策走向，钟伟认为：“不会那么剧烈。市场普遍预计的全面降准可能性不大，人民银行[微博]最大的可能性是把央票回收，大概能释放1.3万亿-1.4万亿的流动性，效果相当于降准不到1个百分点。”

　　至于降息问题，钟伟表示，2014年已经降息过一次，2015年上半年可能还有一次降息，但2015年最多两次，要达到市场预期的4次是不现实的。理由在于，降息后股票上涨，国债随之上涨，但理财产品的收益不会涨，但银行储蓄资金势必会减少，转变成信托或财富私行的产品。

　　此外，央行通过各种各样的创新工具，为市场注入流动性。“货币政策的变化给A股带来的机会还是不少的。”钟伟说。

　　对于2015年，由于中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”，2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，2015年楼市的主旋律仍然是去库存。

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