不动产登记将实施 开发商借势营销海外房产

　　楼市是政策市，任何一项政策的出台，都会迅即让楼市出现“风吹草动”的景象。而这一回，在《不动产登记暂行条例》出台后，也有开发商的反应格外灵敏，只不过这一次，他们借势营销的是其海外房产。

　　“澳大利亚房价稳定上涨，年增速达7%。澳洲住宅空置率仅1%-2%，中国却有13%-30%，租金回报率高。具有全球最开放的移民政策，比如房产税为零、遗产税也为零。还有独有的金融政策，购房首付仅5%-10%，贷款可达七八成。澳洲每年增长20万新移民，年新增住房需求800万平方米，处于绝对卖方市场……”

　　25日，绿地澳洲公司中国区销售副经理何锦亮特意从上海赶到南京，他此番的目的就是希望在南京揽客，并组织客户到上海的售楼处具体了解项目情况。给出的私人飞机澳洲奢华游等“大礼”格外诱人。他说，今年绿地海外投资超过200亿美元，其中在澳大利亚的投资体量最大、发展最快，去年和今年分别收购了两幅地块，新近又在昆士兰收购了皇后码头项目。

　　其实，除了绿地，近期万科、碧桂园等大牌房企以及南京本土的亚东、朗诗等企业，均纷纷进军海外房产从事房地产开发。何锦亮坦言，国内房地产行业的黄金时代已一去不返。“美国、加拿大、澳大利亚的房产投资盈利水平已超过国内，前两天上海拍出的地王，楼面地价高达6万元/平方米，而海外拿地成本相对较低，几亿、十几亿就可以拿一幅不错的地了。而且海外房地产发展相对规范，加之这些年中国人海外置业越来越多，从我们在澳洲的多个项目看，中国人购房已超过30%，这个钱与其让老外赚了，不如中国人自己赚。”

　　南京大学商学院经济学系教授耿强表示，伴随经济增速的降挡，资产爆发增长也将告一段落。《不动产登记暂行条例》出台，将着力于资产存量结构再分配。尽管不动产登记是一项着眼长远的大工程，但是，其最直接的影响，就是为反腐和开征房产税做铺垫。而这或将助推海外置业升温。

　　“我们即将发布一份‘中国商界领袖生活方式调研报告’，其中显示，很多亿万富翁其实已经不再投资国内房地产，这一阶层的人嗅觉最灵敏，从来都是用货币投票。他们认为过去十年炒房致富的黄金年代早已过去了，很多人抛售国内房源，转而到国外买房。”金陵房产研究院院长李子墨说。

　　中国银行江苏省分行石晶晶告诉记者，他们在海外有600余所分支机构，经过调研和数据分析，当前中国居民进行海外资产配置的主要目的集中在资产保值增值、移民和子女教育、资产安全性和私密性等方面。

　　“中国已经成为了世界第一大留学生输出国；中国移民人数则上升至全球第四，2013年中国移民人数达到934.3万，相较1990年增长1倍多。我们的跨境业务显示，个人客户对境外子女教育、金融投资、实业投资、海外置业、投资移民、遗产信托等多方面具有强烈需求。”石晶晶说。

　　面对不动产登记暂行条例出台背景下，可能进一步升温的海外置业、移民风潮，业内人士也有诤言。

　　沈湘玲是“中国顶级私人理财机构”诺亚财富的资深理财师。她所接触到的客户中，一大半是为了下一代获得更好的教育及生活环境，从而海外置业或移民。

　　但她坦言，海外理财，与其直接置业，倒不如间接投资与房地产相关的理财产品更佳，“像美国的房产税收就很高，还有房屋保养费等费用。不如购买一些私募的房地产信托投资基金，有较为稳定的现金流回报。”她还说，由于美国对企业家实行全球征税，税率也很高，因此当前企业家移民美国并不是一条理想之路。

　　“海外置业，须规避风险。在选择投资国时，应考察其经济是否处于良性状态，国内环境是否安全。相对而言，发达国家经济发展相对稳定，政治、人身也较为安全，但欧美国家房产税征收比例高，遗产税征收更是高达房价的20%-60%，这也是必须考量到的因素。而如果是海外房产投资，则要关注当地房地产体系是否健全，市场起伏不能大。”何锦亮表示，现在美国的EB5投资移民颇受青睐，投资50亿美元到项目并解决十个就业岗位，就有望移民。而去年就出现了投资者血本无归的案例，“对于EB5项目，一旦看到有‘政府支持、政府担保’的宣传，就不靠谱，因为EB5从来得不到政府担保和支持。”

　　耿强认为，海外置业其实是一件很专业的事，必须关注全球金融市场的波动。“各个国家经济复苏的情况不一样，有的加息、有的降息，比如当前在澳洲置业，选择澳币贬值的时候购买适宜，而在美国置业，选择在美元升值时购买才最佳。”

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