2014年全国土地成交面积同比减三成
2015-1-6 15:25:24 中国产业信息研究网 http://www.china1baogao.com/
土地溢价率也明显下降,21世纪经济报道记者注意到,2014年,全国300个城市各类用地均呈下降趋势,全年仅3个月份同比微增,低溢价成交成主流。
根据中国指数研究院的数据,2014年全国300个城市土地平均溢价率10%,较2013年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%,同比下降7个百分点。
这似乎也和2014年的楼市状况密切相关。根据中国指数研究院此前发布的2014年12月中国房地产指数[-3.45%]系统百城价格指数报告显示,2014年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10542元/平方米,环比下跌0.44%,连续第8个月下跌,跌幅扩大0.06个百分点。同比来看,下跌2.69%。
推地量下降20%
土地出让金额下降的一个直接原因是地方推地量下降。
根据中国指数研究院数据,2014年,全国300个城市共推出土地36260宗,同比减少20%;推出土地面积135659万平方米,同比减少24%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11088宗,同比减少26%,推出土地面积48486万平方米,同比减少28%;商办类用地7327宗,同比减少20%,推出土地面积21021万平方米,同比减少25%。
中国指数研究院的报告亦显示,2014年二季度起供地节奏放缓,同比降幅均在两成以上,供应总量较2013年回落。
“这和房地产形势密切相关,2014年楼市迅速下行的一个重要原因是供需关系逆转,而缓解供需关系除了要去库存,也要减缓宅地供应。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对21世纪经济报道记者表示。
东部沿海省份国土厅一位人士向21世纪经济报道介绍,在楼市不好、资金紧张时,地方政府也卖不出地,相比土地出让总额下降,地方政府更担心的是土地单价下行,只要卖地总额能够抵消土地抵押贷款的利息,就可以不断放大土地金融的杠杆,解决地方资金难题。
一线城市楼面地价涨41%
值得一提的是,在全国土地市场低迷的状态下,一线城市的宅地成交仍然创历史记录。
根据中国指数研究院数据,一线城市的住宅地块的出让金额高达3438亿元,卖地总额也是连续第二年超越5000亿元门槛。
卖地金额创新高的主要原因是楼面地价的上涨。相比2013年,2014年一线城市土地推出面积和成交均下降,同比分别减少26%、27%;与此同时,楼面均价却高达7705元/平方米,同比上涨41%。
一线城市土地市场的这一特征在北京表现得尤其突出。2014年北京土地市场供需下降,其中推地面积同比减少44%;成交面积同比减少42%,但2014年北京土地出让金总额达1917亿元,创历史新高,其中宅地出让金额为1311亿元,占总额的68%。
“在全国供需矛盾突出的背景下,房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归,从而结构性的推高一线城市地价。”张大伟分析称。
相比一线城市和三四线城市,二线城市供求量跌幅相对最小,土地出让金同比减少28%,土地溢价率仅为8%,同比下降8个百分点。而三四线城市供求量和土地出让金均领跌,其中推出土地面积同比减少26%;土地成交面积同比减少36%;土地出让金仅为7538亿元,同比减少37%。
土地市场的分化亦表现在“地王”地块的区域分布上。21世纪经济报道记者注意到,继2014年“9·30”新政后,土地市场随之升温,并催生了多个“地王”地块,且无论从总价来看,还是单价地王来看,一线城市均是地王榜首。
排名前10的总价地王项目中,一线城市共有7宗地块上榜,其中上海黄浦区小东门街道616、735街坊地块刷新2010年以来全国土地成交总价记录。
而排名前10的单价地王全部出自北京和上海,其中,全国单价地王地块为上海前滩地区Z000801编制单元36-01地块,楼面地价高达6.7万/平方米。
中国指数研究院认为,2015年房企拿地积极性有望进一步回升,但由于市场整体进入调整周期,房企拿地态度亦会保持谨慎,低溢价成交地块将继续成为主流。不同城市土地市场仍将演绎冰火两重天,一线及热点二线城市优质地块仍将是房企必争之地。
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