上海写字楼及商铺供应加剧 租金面临下调压力

　　作为中国商业地产风向标之一的上海，今年将因供需形势变化而面临一些小幅调整压力。国际商业地产服务商--高力国际周二预计，由于今年上海的写字楼及商铺市场均有大量新增供应量，上海本地的商业地产租金整体将面临一些下调压力。

　　高力国际还指出，基于购房情绪回升及贷款条件放宽等，上海今年的住宅销售量预计呈稳步上升。豪宅市场（售价5万元人民币/平米以上）预计将保持活跃，主要因为投资者对于上海高档房产升值前景仍充满信心，以及不少发展商去库存而持续推动新房入市。

　　高力国际中国调研部董事谢靖宇指出，今年内上海核心区甲级写字楼新增八个项目共计70.2万平米，新增供应量较2014年增加127%，这使得核心区今年空置率将小幅上升，新增供应或将成为导致租金下调的一个因素。不过因多数新增供应的建筑标准更高，从而令其租金水涨船高，因此市场整体租金的调整幅度较小。

　　2014年，由于来自金融、专业服务、消费品及贸易等行业的企业租赁需求，上海核心区办公楼的空置率已降至六年来最低点，去年浦东办公楼的租金上调一成左右，浦西因需消化大量供应，租金涨幅仅0.6%。高力国际预期，今年浦西办公楼租金或将小幅下调，浦东办公楼租金增速放缓。

　　谢靖宇指出，今年上海办公楼需求的驱动因素主要来自：其一是随着上海经济结构逐步优化，企业办公需求继续上升；其次是降息后减轻企业财务成本，支持其付租能力；第三是上海自贸区今年3月起将扩容至陆家嘴、张江和金桥，肯定会产生一些新的办公楼租赁需求。

　　至于商铺，高力国际预计今年上海将有八项新项目共计58万平米的商铺物业入市，这些新增供应显然将加剧业主间的竞争，并继续对净吸纳量施加压力。再加上电子商务带来的挑战，一些商铺业主将不得不为稳定其项目入驻率而作出调整，其中包括收租策略、业态及品牌组合的调整。

　　整体而言，上海中高端购物中心首层物业2014年平均租金同比下降4.3%，去年末每天每平米39.3元。

　　随着上海经济快速发展及建设金融和航运中心计划，近年来大量国内外开发商聚焦上海开发办公楼及商业地产。尽管目前国内大多城市商业地产面临供应过剩压力，上海商业地产市场仍较为坚挺，恒隆地产、新鸿基地等港资企业及新加坡凯德在上海均有大量自有商业地产。

　　此外，上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元，同比去年全年大幅下降54%，大宗交易境外投资量减少。共有13个购物中心新项目投入市场，中心商圈渐趋饱和，内环外发展迅速，城市外围迎来发展良机。写字楼全年供应量约211万平方米，成交量约184万平方米，供求比优于去年。受经济增长下行压力的影响，2015年竞争将加剧，浦东市场持续看好，大虹桥CBD或成最大的成交热点区域。上海房地产投资市场全年成交额261.9亿元，同比去年全年大幅下降54%，大宗交易境外投资量减少。

　　针对2014年上海大宗物业交易走低，DTZ戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成将原因归结为以下几点：一、投资市场与固定资产投资总额的变化方向与变化幅度基本保持一致，近年经济增速放缓，经济结构调整，大宗物业投资量也随之下降；二、直到930限贷放松举措前，中央对楼市的政策面以调控为主要基调。三、商业房地产已达供应高峰，市场进入盘整消化期，租金涨幅放缓。

　　值得一提的是，叶建成指出未来投资机会主要表现在物流地产、白领公寓以及线下零售商铺领域。未来随着上海自由贸易试验区的扩围，陆家嘴金融片区、张江高科技片区和金桥开发片区纳入范围，为外商投资和服务业开放带来便利，长期利好浦东的物业投资。

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