香港房价7年涨了188% 居民收入仅增30%

　　香港基层市民通过努力工作晋身社会上层的难度越来越大。香港立法会昨日发表的《香港的社会流动》研究简报指出，香港小型住宅均价在2006年至2013年期间累计上升188%，而同期住户每月收入中位数只增加30%，置业困难让基层市民无法向上流动。
　　
　　62%受访者5年收入没增长

　　香港立法会昨日发表的《香港的社会流动》研究简报，从收入、教育、职业和跨代流动四方面研究香港社会问题。

　　港大的研究发现，在2003-2008年的5年期间及在1998-2008年的10年期间，62.9%的受访者工作5年后仍停留在同一收入组别，多达47.2%的受访者工作10年后仍停留在同一收入组别。

　　收入增长缓慢，但楼价却日益飙升。拥有自置私人住宅物业，正是香港社会流动的另一指标。报告指出，香港小型住宅的平均售价在2006-2013年期间累计上升188%，而同期的住户每月入息中位数只增加了30%。香港私人住宅单位的自置居所住户比例，一改上世纪八九十年代的上升趋势，近年呈现下降迹象，反映香港置业负担能力持续减弱。

　　学历增加收入未见增长

　　通过教育获得学位，是基层家庭子女实现向上流动的重要途径。港府在上世纪90年代急速发展学位教育，并在本世纪初大幅增加副学士学位。根据人口普查的结果，香港曾接受专上教育的人士占2011年总人口的27.3%，与1991年的11.3%比较增加超过1倍。

　　然而，新增的专上教育课程学额主要来自两年制自资副学位课程学额。大学本科学位持有人和副学位持有人两者的收入有明显差异。2013年，学位持有人的每月就业收入中位数为25000港元，较一般工人所赚取的13000港元为高。但副学位持有人在2013年的收入中位数仅为15000港元。

　　教育程度的提升并未带来较佳的就业前景，越来越多的人担任薪酬较低的辅助专业人员职位，甚至从事服务性及销售的工作，两者人数占整体工作人口的比例均不断增加。

　　报告指出，就业情况未必与年轻一代的期望相称，尤其是他们经历较富裕的生活环境和接受较高的教育水平后，对事业和人生的期望难免相对提高。
　　
　　父亲读大学 儿子73%机会念大学

　　香港大学2008年的研究发现，香港的父母与子女两代的教育水平呈正向关系，父亲拥有大学学位，儿子则高达73%的机会拥有学位。而父亲是专业人士，儿子有42%的几率也是专业人士。

　　研究简报总结指出，经济增长放缓，让香港市民在社会阶梯向上移动的机会有限。如何提高社会流动的能量，报告指出，政府应推动经济多元化及改善经济结构，充分利用创新科技的全球趋势；开拓创意产业；投资人力资本及创新发展，使生产力得以持续改善；扩阔经济基础，改变过去30年过分偏重地产及金融业的局面。这些策略或有助创造更多较高薪酬及较高技术阶层的就业机会，从而提高收入及职业流动性。

　　不明白香港楼市为什么这么任性？以下就是外界对香港的房价居高不下普遍存在的三大误解。

　　误解一、楼价没下跌，泡沫在积累

　　尽管香港政府开出重税干预楼市，令二手住宅成交量几乎冰封了两年，但是价格并没有如大家预期低下跌，不少人误以为这是楼市调控没有生效。然而在地产业内人士看来，却是楼价触底回升，泡沫已经消化了。

　　近三十年没有在香港投资住宅的老牌开发商鹰君集团，今年突然出手重新在香港投得住宅地皮，主席罗嘉瑞曾对笔者透露，香港楼市已经发生了质的改变。其实，前两年房价看似没有跌，但由于增加了额外税项，不少开发商都要自掏腰包补贴，所以真实价格已经跌过一轮，目前涨上来楼市是在成本重新平衡后企稳回升的结果。最直接的指标是看“面粉”，他今年买的地比两三年前便宜近一半，是楼市有所回调的证据，“说明香港的住宅已经到了值得投资的时候”。

　　另一个导致“楼价没有跌”误解的是，过去一直是成交主力军的二手楼市，在重税打击下至今没有真正复苏，而新楼则成为目前成交的主力，成交价坚挺的另一面，是各区新楼的成交价事实上都非常贴近二手楼价格，也可以说是一种变相的楼市调整。

　　误解二、美国明年加息会令香港楼价大跌

　　事实上对于市场而言，已经被“消化”的冲击事实上就不再是冲击。业界人士的共识是，美国加息的路线图早已清晰，共识是步伐不可能太快，要回到长期平均利率水平恐怕数以十年计。即便在目前宏调的压抑下，香港楼价一年依然能上升10%，与此相比增加的按揭利息其实已不在话下。此外，由于香港本地资金持续充裕，分析人士多估计银行利率加幅甚至很可能不会完全追上美国。

　　更加实在的则是市民的需求被压抑了两年后，已经更加旺盛。长实“楼神”、执行董事赵国雄近日对笔者称，仅是香港本地人换房子的需求，也已足以支持楼市的活跃，长实预期市场正在逐步正常化，未来两年相信都将保持稳定增长。

　　误解三、热钱涌入推高楼市，未来会回调

　　在“沪港通”的高预期下，上半年一波热钱的涌入令香港股市、楼市齐升，令不少人觉得香港楼市只是短时间的“过热”，一轮炒作之后又会回调。

　　大家需要知道的是，在香港政府“排外”的15%买家印花税挑战下，外来的炒作空间公认已经被压制到最低。当然，在余下的空间中的确依然能看到热钱流窜的影子。然而香港不少内地，资金来去自由没有管制，作为国际金融中心和投资内地的几乎是唯一口岸，热钱多年来都没有停止过涌入的步伐。目前欧美复苏远远算不上理想，逐利的货币也并看不到大举“回流”的诱因。

　　对于金融中心，高房价跟经济增幅也并没有多大关系，纽约曼哈顿、英国伦敦、日本东京，不管国家经济增长多缓慢，房价也依然维持高昂。这个道理就如不管内地经济增长下滑多少，也恐怕不会有人认为北京、上海房价会回调一般。

　　事实上，你觉得香港房价高或许只是你觉得，世邦魏理仕最新的调查显示，香港的房价确确实实已经“回调”过了，从去年高房价排名的首位跌倒了第二位，第一位已经让给了英国伦敦。

返回产业信息研究网首页>>