万达商业转型“包租公” 租金收入同比增32.7%

　　赴港上市半个月后，万达商业（03699，HK）发布了2014年业绩快报，递交了上市后首份“成绩单”。

　　昨日（1月7日），《每日经济新闻》记者注意到，万达商业公布的业绩显示，截至2014年12月31日，万达商业实现合同销售收入约1601.5亿元，较2013年上升26.8%，相较目标的合同销售完成率为100.1%。截至2014年底，万达商业已完工持有物业面积约为2157万平方米，较2013年末上升约32%。

　　值得注意的是，万达在租金方面的收入由2013年的85.6亿元增长到110.8亿元。对此，兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者表示，万达商业持有资产增速和销售增速将会逐步放缓，但随着育商期成熟辅以电商渠道，租金收入会以25%以上的速度增长。

　　从物业持有面积上来看，截止到2014年底，万达商业总计持有已完工物业面积为2157万平方米，这一数字已经十分接近全球最大物业持有地产商美国西蒙地产（SPG.N）。

　　这或许可以弥补上市后的万达商业在全年销售额上依然没能超过绿地、万科，登顶房企老大的遗憾。据公告显示，万达商业及其附属子公司在2014年全年实现合同销售收入1601.5亿元，同比增长26.8%，而此前万科和绿地的业绩快报显示，二者去年的合同收入均超2000亿元。

　　在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来，租金贡献比的提升以及持有物业面积的扩大影响了万达商业短期变现的价值，但却使得整个现金的回流变得更加稳定，进而确保万达商业的发展可实现连续性，相比高周转的出售，稳健的发展战略更能博取资本市场的偏爱。
　　
　　租金收入同比增32.7%

　　虽然在合同销售完成率上没能赶超万科、绿地，但万达商业昨日披露在香港上市后的首份业绩报告显示，2014年物业租赁业务租金回款110.8亿元，占整体收入超过两成以上，同比增幅为32.7%，租金回款完成率达100%。来自万达集团的回应称，万达商业已顺利转型“包租公”。

　　此外，公告显示，万达2014年自持物业实现租金营业利润67亿元。如果按招股书披露的全年核心净利润预测数据推算，万达商业租金带来的净利润贡献应会超过公司核心净利润的1/3。

　　租金收益在总营收中的占比高低，意味着商业地产运营商的成熟与否。对比香港的商业地产运营商，太古地产、新鸿基2013年的租金收益分别为96.73亿港元和90.78亿港元，其中太古地产有限公司租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

　　2013年，万达商业地产收入1456.2亿元，其中地产业务（公寓、商铺、写字楼）收入1262.5亿元，租金收入为85.6亿元，占总收入的5.87%。根据万达方面回应，2014年上半年万达商业租金收益最高占总收入的22.4%，这也意味着万达从销售型地产公司向持有物业型地产公司的转型已经开始。

　　从物业持有面积上来看，截至2014年底，万达商业总计持有已完工物业面积为2157万平方米，从数据对比可以看出，万达商业在上市前持有的物业面积为1470万平方米，2014年下半年新增了将近700万平方米的持有物业面积。

　　万达集团转型计划将公布

　　对于赴港上市的万达商业来说，转型之路同样有着诸多挑战。根据《第一财经日报》近日报道，万达正准备关闭约10家经营不佳的万达广场，另外还打算压缩约20多家百货楼层。涉及关闭的万达百货位于宁波、青岛、沈阳和芜湖等城市，涉及压缩百货楼层的万达百货则位于无锡、厦门、青岛、烟台和常州等地区。

　　在电商的冲击下，传统百货的生存之路越发艰难，这也是万达在2014年牵手腾讯、百度突围O2O的关键原因。报道称，万达将经营不佳的三、四线城市的部分万达广场内的万达百货关闭，腾出空间来重新引入餐饮体验式业态等吸引人气的商铺，涉及关闭调整的万达百货约10家。

　　万达百货盈利能力一直都是万达集团董事长王健林思考的重点。早在2014年4月，王健林就表示将力图调整之前唯一业绩指标完成不理想的万达百货板块，倡导走定制化自有品牌路线，同时推出万达电商以及新一代产品，把其中的零售业态降到10%以下，把文化旅游元素提到核心位置。

　　此前王健林在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，国内房地产行业的高速发展时期已经结束，面对新常态，万达集团将向文化、旅游、金融和电子商务方向转型，而万达集团也预计在1月17日公布未来的转型计划。

　　“万达之所以可以实现业绩快速增长，一方面得益于其产品标准化可以实现高周转，一方面则是高杠杆，几乎在10倍左右，用极少的资金撬动较大的项目。”一位房地产行业分析人士指出，对于即将转型的万达集团来说，新业务的快速扩展对于管理团队的物业经营和资产管理能力都有更多的挑战。

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