成都商业地产面临过剩风险 去存量化堪忧

　　成都当地开发商戏言，成都“满城尽是综合体”。这座城市2014年新增的商业地产面积达到190万方，据某商业地产开发商透露，其中一半以上成交付款为按揭方式。

　　但据21世纪经济报道记者独家获悉，招商银行成都分行暂停了除底层商铺外的其他商业地产按揭贷款业务。包括招商银行成都分行相关负责人以及某大型房地产公司在内的多个信息源予以证实。

　　而某四大行相关人士则表示，因为该行商业地产按揭贷款业务占比较小，所以并未做出相关信贷政策调整，但其同时表示，由于成都商业地产面临过剩风险，所以该行在办理相关业务上已经表现出相当谨慎的态度。
　　
　　招行局部停贷成都商业地产

　　成都的商业地产开发商及投资链上人士对银行此变化颇为敏感。

　　前述开发商告诉21世纪经济报道记者，“国有四大行，对商业地产按揭业务兴趣不大，建设银行2014年在成都地区基本没有参与该业务。”

　　而投资者李女士表述，其原本计划在成都高新区一商业地产项目购买写字楼，并按照开发商的合作银行，向招行成都红照壁支行申请办理写字楼按揭贷款业务，但在1月7日，其突然被告知无法继续办理。相关业务人员向李女士表示招行在成都地区暂停了除底商外的商业地产按揭业务，随后李女士只得转到兴业银行办理相关贷款。

　　“底商，是商业价值最高，风险最小的商业地产。”当地一上市房地产开发商高管告诉21世纪经济报道记者。

　　随后，21世纪经济报道记者向招行红照壁支行相关人士求证，获得相同回答，并表示，这种变化是按照招行总行的统一部署，招行将于1月15日，在全国范围内暂停除底商外的商业地产按揭。招行成都分行信贷审批部门相关负责人也证实了成都地区暂停商业地产按揭业务的消息。

　　对此，21世纪经济报道记者向招行总行求证，相关负责人称，这可能是个别分行根据当地市场环境调整具体贷款策略，但总行没有停，也不可能扩展到全国范围内。

　　而来自多家国有大行和股份行的消息是，新的2015年度信贷政策指引还未从总行层面下发，商业地产按揭业务还没有出现大的调整。但有多家国有大行相关人士表示，其在商业地产按揭贷款上的政策已经趋于“谨慎”。

　　据建设银行相关业务人员介绍，2014年12月以前，建行在成都地区暂停了所有商业地产按揭贷款业务，直到去年12月才有所恢复。“首付至少6成，利率上浮20%-25%，而且需要在报省分行审批基础上，每笔贷款需要省分行具体审批。”

　　由此可见放款态度之谨慎。而且，除建行外，另有一国有大行相关人士也表示，“位置稍偏僻的商业地产本身就销售比较困难，加上电商的冲击，商业地产前景难料，但开发商继续开发的惯性思维还会持续。我们行在商业地产按揭业务上总量不大，在办理相关业务上态度也一直比较谨慎。”

　　一名当地城商行相关人士则表示，只同有合作的商业地产开发商就新盘出售进行合作，而且审核条件较为苛刻。

　　截至记者发稿之时，这还是成都区域的调整，在与之相邻的重庆，一位房地产中介机构的高管告诉21世纪经济报道记者，该市商业地产贷款还是正常发放，没有听说哪家银行停贷。“商业地产按揭贷款，只是执行了常规的首付比例需达到50%以上，贷款期限10年，并执行利率上浮的标准”。

　　“慎”贷逻辑：去存量化堪忧

　　当地金融界多名人士分析认为，招商银行在成都地区的商业地产信贷调整，更多是根据当地具体市场环境施行。

　　据前述成都地产界人士讲述，有民间理财资金此前进入商业地产投资领域，已经出现破产风险。而去年多位“跑路”老板投资的商业地产物业，也相继被查封，使得向其发放贷款的商业银行陷入贷款难以收回的被动局面。

　　前述地产界人士同时预计，现在执行停贷政策的只有招商银行一家，但不排除其他银行会因成都商业地产状况而跟进，并采取类似政策。

　　此前，万达商业赴港上市首日即遭遇破发，更有市场消息称万达将调整商业地产发展策略，多家万达商场撤出百货专柜，但餐饮、娱乐等体验性商铺也有所增加。

　　互联网时代的冲击下，市场对商业地产的认同度由此可见一斑。

　　但从另一个角度看，成都的商业地产发展，却发展依然迅猛。据睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，2014年成都新增的商业地产规模达到190万平方，其中还有多家面积在15万方以上的大型商业地产项目。

　　在睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的2014年《商业地产中国城市40强》研究报告表示，成都的商业地产市场一度击败广州、深圳等一线城市，跻身国内四强，前三位依次为上海、北京、沈阳。

　　成都当地媒体报道，成都商业地产在建面积超过290万平米，已经成为全国商业地产在建规模最大的城市。

　　根据公开数据报告显示，截至2014年11月30日，成都写字楼存量为598.4万㎡。2014年整体新增明显少于2013年，2014年写字楼体量进一步去存量化，但显然并不乐观。

　　第一太平戴维斯华西区高级助理董事罗元均先生在接受当地媒体采访时表示，现有甲级写字楼的存量达到200万方以上，且空置率超过30%，明年又将有超过40万方的新增供应量。

　　在成都作为写字楼租赁主要群体的民间金融企业，在2014年持续发生风险事件，也对写字楼出租市场投资环境形成压力。

　　然而，纵观成都，满城尽是综合体，项目与成都市以商业地产为核心的片区文化相连。

　　“成都的商业地产市场，此前相当繁荣，因为城市平坦而分散，居民习惯在城市综合体周边购房，以享受商业地产带来的生活便利。城市综合体建设同时也推高了周边房价，而且，该模式被不断复制，在经济下行周期，推高了成都商业地产泡沫。”当地某银行高管这样告诉21世纪经济报道记者。

　　另外，当地另有银行已经暂停了向纯商业地产开发商融资，而且，针对一些和住宅项目相结合的房地产开发贷亦需要按具体项目甄别，再决定是否予以放贷。

　　前述成都地产界人士也表示，“成都商业地产项目按揭成交量占到总成交量的50%，甚至更高。但是，如果更多银行针对商业地产领域停贷范围扩大，可能会导致商业地产一半以上的项目无法出售，这无疑将给成都商业地产开发商在销售和资金回流等开发后续环节带来巨大打击。”

 

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