聂梅生：房地产市场进入软着陆筑底阶段

　　昨日，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生在“中国房地产投融资创新论坛”上表示，当前房地产市场进入软着陆筑底阶段，整个情况好转要等到今年三季度。

　　聂梅生称，房地产市场从高位盘整到涨幅下调，再到负增长持续，目前已经筑底呈现软着陆态势。其特点是，城市、地区、企业间差异化加大；全行业资金趋紧程度超乎预料；去库存压力加大。2015年，期望资金链有所缓解，供给加大，土地购置面积上升，库存下降，这还要等待两个季度，整个情况好转要期待到三季度。“资金链紧张和库存加大是客观事实，我没有那么悲观，但也没有那么乐观的因素。”她说。

　　聂梅生认为，在政策层面，今年进入了深水区的全面改革。在地根方面，1月出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，与以往不同，这次试点规定了3年时间结束，这是土地制度改革的重量级文件，与房地产密切相关。在物权方面，出台了《不动产登记暂行条例》，并将于3月1日实施，只有把物权确定了，才有可能征收房地产税，不是短期对房地产调控问题，是深水区的长效问题。在银根方面，住建部出台了《加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，提出积极推进房地产投资信托基金REITs，这说明房地产市场结构开始完善。

　　2015房地产：今年房地产是否可以软着陆？

　　2015年我国房地产市场能实现软着陆吗?答案很可能是否定的。原本要是两年前政府能有意识地挤出房地产市场泡沫，那是有可能把挤出房地产泡沫的成本降到最低，并使中国经济生活中的许多问题迎刃而解的。但是这个机会错过了。2012年至2013年房地产市场继续过度发展，房地产泡沫继续被吹大。2014年房地产迫于市场法则出现了周期性调整，各地方政府还出台房贷新政试图中断房地产市场这次周期性调整，不意让房地产陷入了更高的风险泥淖。

　　数据显示，2014年12月全国100个城市新建住宅平均价格按月再跌0.44%，为连续第8个月下行，全年楼价以连跌收尾。进入2015年，北京3天小长假期间商品房成交量及成交面积同比分别下跌53%和64%。上海的情况也相类似。一线城市住房市场寒气袭人，其他城市房地产市场的情况或许还更糟。最近房地产企业的信贷违约事件不是已经开始出现了么?

　　现在要问的是，为何2014年10月政府推出了比2008年131号文件更为利好的房贷新政仍不能救起当前的住房市场?

　　因为当前住房市场与2008年已完全不同了。首先，国内住房市场在经过2008年之后的快速成长后，不仅销售快速增长、房价快速飙升、市场泡沫被吹得更大，而且由于房地产市场暴利，让越来越多的企业竞相涌入这个市场以求分一杯羹，住房供给由此更为快速增加。比如说，市场一直在强调深圳土地紧缺，但深圳的房价一高，住房供给依然还在源源不断地涌现。我最近到深圳，看到一个深圳湾近期所增加的住房供给量就十分惊人。一线城市的深圳都是如此，其他城市住房供给增长又将如何呢?从现有的数据来看，各地房地产业严重供给过剩已经是不争之事实。事实上全国各大中城市都是如此，远不止所谓三四线城市。

　　其次，房价快速飙升，不仅会让房地产泡沫越吹越大，更使得进入住房市场的购买者越来越少，购买住房者分化越加严重，即最后只剩下住房的投机投资者在市场，因为绝大多数住房消费者根本就没有支付能力进入这个高房价的市场。同时，已经制定了近十年的《不动产登记暂行条例》已经由国务院签署，将于2015年3月实施。该条例的制定不仅是房地产税征收的基础性制度，预示未来持有住房的成本增加，也警示公职人员不敢持有太多的住房。特别在当前反腐进一步深化的大环境下，公职人员更有可能在条例实施前把已经持有的住房脱手，否则容易惹火烧身。在这种情况下，国内整个住房市场供求关系将发展很大的变化：一边是住房供给严重过剩，一边是住房需求全面减少。

　　还有，当房价越推越高后，许多城市的住房市场基本由投机投资为主导。过往十多年，在不合适的住房政策推动下，我国各地住房市场的赚钱效应十分诱人，即只要购买了住房就一定赚钱。所以投资者都涌入住房市场，住房成了最好的投资工具。房地产市场在这种情况下当然价格会越推越高。进入市场购买者越来越分化，最后剩下少数住房投机投资者。但是，2014年住房市场周期性调整让楼市预期全面逆转，投资者开始感觉到住房投资的巨大风险，再加上2014年下半年以来低迷了7年多的沪深股市突然爆发，指数连续飙升，显示出了极其强烈的赚钱效应。这使得已进入及准备进入住房市场投资者纷纷把目光转向了股市。而一个以投资者为主导的住房市场，当投资者纷纷转向股市时，需求不仅会急剧下降，而且可能完全消失。再加上当前沪深股市也可以通过杠杆化的方式投资，房贷新政想刺激投资者进入住房市场难度就更高了。

　　另外，对于国内房地产企业来说，在企业融资方面正面临着几个方面夹击：一则从国际市场来看，美元强势不仅会让已有的2万多亿美元的债务(多为房地产企业持有)债务成本增加，也紧缩了房地产企业再次出外融资渠道;二则由于房地产市场的周期性调整，不仅会让房地产企业销售全面下降，流动性风险增加，也会让国内正规的金融机构对房地产企业贷款更为谨慎甚至大幅收缩;三则由于早几年房地产的暴利，房地产企业几乎不在乎高成本融资。当影子银行这些高成本的资金进入房地产业之后，在房价上涨时，房地产企业不用担心融资成本高低，但当房价在下跌时，房地产企业融资成本过高，就随时有可能成为压垮房地产企业的最后一根稻草。在这样的情况下，房地产企业的资金面会比以往更紧。最近一些房地产企业信贷违约及跑路，都是因为资金链出了问题。笔者认为，信贷违约可能成为2015年房地产企业的常态。

　　综上所述，2015年我国住房市场不仅越来越难以软着陆，而且存在的风险越来越高。尤其随着越来越多的住房投资者把投资热情转向了股市，住房市场的预期更会逆转，周期性调整更会深化。这意味着不光房地产业或将在较长的时间内难以摆脱经营困境，而且还会深深影响上下游行业并拖累整体经济。

　　政府部门及各方投资者对此要有充分的思想准备。

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