邓浩志：2015年楼市政策大预测

　　利好!

　　预测1：一线城市松绑限购

　　出台可能性：★★★☆☆

　　2014年，全国各地开启楼市限购令松绑模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北、上、广、深及三亚5城坚守，其他41城已陆续松绑，楼市的“限时代”即将退出历史舞台。

　　一线城市松绑限购的消息不断传出。2014年年底，网上传言上海将于2015年3月31日前取消住房限购政策，当天A股地产股全面上涨，直至上海市政府新闻办公室官方微博辟谣，传言才告一段落。

　　但人们还是相信，2015年一线城市很有可能松绑限购。合富房地产经济研究院院长龙斌日前表示，一线城市的限购措施很可能在上半年作出调整。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，在房地产市场下滑的背景下，2015年各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出。

　　对楼市提振：★★★★☆

　　从2014年松绑限购的41个城市的反应来看，有些城市对楼市成交有明显的提振作用，有些城市则表现平平。

　　不过，2015年的市场环境和2014年有所不同，现在市场信心有所恢复、需求释放、成交上升、房贷宽松，在这种情况下，松绑限购将会产生锦上添花的效果，改善和投资需求会进一步释放，楼市成交将更加火热。

　　预测2：降息、降准

　　出台可能性：★★★☆☆

　　在我国CPI持续回落、PPI连续33个月下降的背景下，不少机构发出警告：中国陷入有史以来最严重的通缩局面。国务院参事室特约研究员、国家统计局前总经济师姚景源接受《人民日报》采访时表示，从目前的数据来看，我们还没有陷入通缩，但是2015年CPI有可能出现负增长，我们确实要高度警惕通缩压力。

　　面对通缩，最好的办法是降低利率，增加流动性，刺激投资。因此，人们普遍认为，2014年的降息，预示着中国开始进入降息、降准周期。交通银行金融研究中心近日发布的《2015年中国宏观经济金融展望报告》预测，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款准备金率仍可能会有1-3次、0.5-1.5个百分点的下调。

　　对楼市提振：★★★★☆

　　2014年楼市陷入泥潭，其中一个重要原因就是银行收紧银根，房贷难度加大；同样，2014年年底楼市回暖，也与房贷松绑密切相关。

　　由此可以判断，目前最能影响楼市走势的就是房贷。假如2015年持续降息、降准，那么流动性充足，银行的放贷额度充足，房贷将会更加宽松，成交将有可能保持2014年第四季度的势头，房价很有可能进一步上升。

　　上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授认为，资金成本降低和资金面宽松对楼市和股市都有一定的提振作用。

　　预测3：限贷继续松绑

　　出台可能性：★★☆☆☆

　　2014年9月30日，央行、银监会发布房贷新政，限贷开始松绑：不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　在要保持楼市平稳前进、更加市场化的前提下，限贷继续松绑的可能性很大。据了解，自1月4日起，农业银行、中国银行和花旗银行针对北京地区的特定购房人给出了最低8.8折的房贷利率优惠；2014年12月31日，北京住房公积金管理中心发布该地区公积金贷款调整政策，2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米（含）以下的首套自住住房，个人贷款最高额度调整为120万元。这些，都是限贷继续松绑的预兆。

　　对楼市提振：★★★☆☆

　　目前中国房价高企，按揭购房占比越来越高。假如限贷继续松绑，更多的人可进行按揭购房，买家可享受到更高的利率优惠，无疑会大大提升买家的购房欲望，刺激楼市成交提升。

　　利空!

　　预测1：不动产登记

　　出台可能性：★★★★★

　　2014年12月22日，中国政府网全文公布《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），将从2015年3月1日起施行。

　　对楼市冲击：★★★☆☆

　　《条例》的出台让不少人看衰楼市。SOHO中国董事长潘石屹在微博上称，若实施不动产统一登记，房价马上会跌。

　　中央财经大学经济学院副教授兰日旭同样认为，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套房业主的预期，在施行过程中，其威力会真正显现，特别是短期内将增加存量房供应，像北京等还没有放开限购的城市，房价可能会继续下降。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进则认为，不动产登记制度一旦落实，会因为舆论导向等因素带来较大的市场震动，其中最典型的就是会放大该制度的威慑力。

　　至于反驳的声音，仅仅从市场本身反驳，认为房价走势直接决定于供求关系，而不是《条例》。

　　预测2：房产税

　　出台可能性：★☆☆☆☆

　　《条例》的出台，引发人们延伸性思考：这是不是为房产税出台奠定基础，房产税会否随之而来？兰日旭认为，不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息，掌握了存量房、出租房信息，将为下一步推开房产税提供条件，真正发挥市场配置住房资源的作用，实现供需结构优化。

　　不过，《条例》要到2015年3月份才施行，房产税难以在短期内出台。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫明确表示，房产税2015年开征没戏，也不会有试点。

　　2014年年底，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，从具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。

　　对楼市冲击：★★★★★

　　在各种政策都无法抑制房价飙升时，准购房者一直寄望房产税出台，认为房产税出台才能真正冲击高房价，导致房价下跌。市场也一直认为，房产税是众多调控房价手段中的“大招”，将导致房地产投资需求大为萎缩，令楼市从供不应求转入供过于求阶段，房价下滑。

　　财经评论员叶檀认为，房产税出台将会令房价立马下跌。房产税是对付房地产投资的“撒手锏”，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开楼市，投资者离开，房价自然下行。

　　虽然认为房产税会降房价的观点是主流，也有人认为房产税不会令房价下跌，清华大学经济管理学院教授周立认为，房产税不一定可以抑制投资投机需求，反而可能使房价上涨。

 

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