我国险资购房团海外投资成新常态

2014-12-8 11:26:10　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：近年来，“投资移民”这个词出现的频率增多，其在移民比例上的增大也是目前中国海外移民大潮中突出的现象。据悉：近三年，中国投资移民美国的人数迅速增长。2010年获得EB-5有条件绿卡的只有772人，2011年就递增为2408人。

　　上月，全球酒店巨头希尔顿全球控股有限公司6日宣布，同意以19.5亿美元的价格将曼哈顿最负盛名的纽约华尔道夫酒店(WaldorfAstoriahotel)出售给中国安邦保险集团股份有限公司。该收购价格创下美国酒店业史上最高成交纪录。

　　自去年7月中国平安以2.6亿英镑买下了伦敦劳合社大楼，开创险资投资海外不动产第一单后，生命人寿等多家保险公司便拿到海外投资资格。今年以来，险企海外投资动作频频。除了安邦收购纽约华尔道夫酒店之外，中国保险公司在法兰克福、悉尼、伦敦等地频频出手，投资不动产。

　　据彭博新闻社报道，中国平安提交了对法兰克福TheSquaire大楼的收购报价。

　　TheSquaire是一座集写字楼与酒店于一体的综合建筑，外观为船型，位于法兰克福机场火车站上方。知情人士透露，TheSquaire的要价可能高达10亿美元。2011年耗资逾10亿欧元(12.4亿美元)建造这座大楼的IVGImmobilienAG聘请世邦魏理仕管理这笔交易。

　　知情人士表示，中国平安上个月派了一个团队前往法兰克福对TheSquaire进行考察。这位人士说，为了这笔潜在收购交易的融资事宜，该公司一直在与德意志银行保持着联系。

　　阳光保险上周对外宣布，公司以4.63亿澳元(约24.5亿元人民币)收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店，并已与喜达屋集团在10月10日正式签订收购协议。目前该笔交易已获得澳洲政府批准，已经完成所有的交易程序。

　　据英国《地产周报》(PropertyWeek)报道，泰康人寿和基汇资本(GawCapitalPartners)打算以2亿英镑(约19亿元)购买伦敦金融城的地标性建筑MiltonGate，目前他们正在对这项交易进行签约前的尽职调查。

　　MiltonGate的所有者AGCEquityPartners于2014年5月将大楼挂牌，获利目标为5%。2009年和2010年，这栋楼经过了两次倒手，交易价格分别为12亿人民币和16亿人民币。据估计，如果按照2亿英镑的价格成交，该物业的年收益率约为5%。

　　一位保险研究所研究员表示，海外投资尤其是房地产投资以后是新常态了，一方面因为许多保险公司有这方面的投资战略，比如之前中国平安、中国人寿、安邦保险以及阳光保险都先后出手海外房地产；另一方面则是对于收益率的要求，“这或许也是为泰康人寿上市做准备”。

　　伴随着人民币持续快速升值预期的不断减弱，海外投资正不断成为投资者资产配置中的重要环节。海外的房地产市场有望成为我国险资机构投资的热点，而且主要集中在高端地产领域。对此，橡树资本负责人指出，随着欧美经济的不断复苏，一线城市的顶级地产投资收益可观，甚至被作为债券的替代品。一位分析人士对此指出，除了欧洲以及美国的房地产正处在复苏的过程，投资前景可观以外，我国保险资金投资渠道的放宽也是重要原因。今年国务院发布保险业新“国十条”，再度提出要鼓励中资保险公司尝试多形式、多渠道“走出去”。

　　美国《华尔街日报》近日发表文章称，北京和东京的领土争端依然紧张，但经济考量超过了政治压力。随着日圆持续贬值，中国投资者对日本房地产的兴趣正在升温。

　　仲量联行的数据显示，今年目前为止，中国的个人和公司已经购入大约2.3亿美元的私人及商业房地产，比2013年增长了两倍多。

　　英国豪华房地产开发商高富诺集团(GrosvenorLtd。)预计，大量涌入的富裕的中国投资者将提振该集团位于东京六本木区翻新公寓的需求。

　　高富诺集团亚洲区首席执行长NicholasLoup称，对于日本来说，目前人们还没有意识到这一点，日本和中国之间的资金流动量非常大。如果中日关系有改善，对日本地产将是一件好事。

　　过去五年来，日圆兑人民币已经累计下跌了25%，跌幅大于同期兑美元的15%。

　　今年到日本旅游的中国游客人数创下了纪录，刺激了对度假地产的投资。据TravelzooAsiaPacific，日本今年成为中国人最想去的旅行目的地。有传闻称，日本将为中国人申请多次入境签证提供更多便利，如果果真如此，则将进一步刺激中国游客的兴趣。

　　中国富人是纽约和悉尼最大的外国买家之一。受针对非居民的税收影响，香港和新加坡等其他之前受欢迎的投资目的地的投资成本越来越高。外国买家看到了投资日本的价值。以平方尺为单位，以美元计算的日本物业价格只有香港可比区域物业价格的大约一半，与北京和上海的房价相当。租金收益可以高达6%，而香港和北京只有3%和大约1%。随着日本经济复苏，日本的房地产市场也开始升温，再加上东京正在为举办2020年奥运会而在改善基础设施，这更增加了它的吸引力。

　　虽然中国投资多数投向了零售和工业项目，但对私人公寓的投资需求也很强劲。仲量联行称，自2011年开始，中国商业投资者在日本购买的整栋公寓总价值大约为8，400万美元。

　　其他外国投资者也在涌入。商业地产公司世邦魏理仕(CBREGroupInc.ClA，CBG)称，2013年海外资金对日本房地产的总投资额较上年增长了79%。

　　一些大型中资企业也加入到了购买队伍当中。今年5月，综合性企业复星集团收购了日本房地产管理公司IDERACapitalManagement，将其作为未来房地产投资的一个工具。复星集团8月份买下了位于东京的一个25层办公楼，这里曾是花旗银行的日本总部，复星集团有在日本开发房地产的进一步计划。

　　当然，这并不是说政治上的紧张态势就不存在。日本首相安倍晋三(ShinzoAbe)政府的一些成员呼吁立法对外国人购买敏感低端的土地进行更严密的监督，这被视为是针对中国。

　　2012年，中国的一个总领馆打算在港口城市新泻购买土地，但因为当地的反对声浪而作罢。

　　世纪21中华物业帮助中国买家进入日本市场，其驻香港的董事杨官华(AlexYeung)表示，当地卖家有时在得知买家是中国人后会拒绝卖方。杨官华说，一些业主，尤其是老一代日本人不愿将房子卖给中国人。杨官华敦促客户赶在日本和其他地方一样开始限制非居民购置房地产前赶紧下手。

　　不过，房地产业的高管们仍怀有希望。日本房地产中介正在中国扩张以抓住中国对日本房地产的兴趣不断升温的势头。TokyuLivable和NomuraRealEstateUrbanNet本月均在香港设立了办公室。已在上海和台湾设立办公室的TokyuLivable正在招募更多讲中文的员工。

　　上海开发商PeterPeng希望在日本开发房地产。他说，我喜欢东京是因为这里的人有礼貌，房屋也保养得不错。Peng在旧金山和香港都拥有房产，他说自己最近花140万美元购买了东京的一套三卧室公寓用于投资。

　　一套位于东京的公寓不仅仅是炫富工具，甚至那些被挤出本国住房市场的人也在考虑在东京购买房屋成为户主。杨官华说，东京市郊公寓的起价为100，000美元，每个月该公司都有来自香港和大陆的客户在日本购买几十间公寓以及零售房产。

　　杨官华说，100万港元在香港连一个停车场都买不到，但在东京可以买到一间200平方英尺的公寓，出租的话每月可以获得4000至5000港元的租金回报。