徽湖：今年京沪谁将第一个解除限购？

　　从2010年开始在全国逐渐推行的房地产限购政策一直是中国房地产市场的“紧箍咒”，从2014年下半年开始，限购令的逐渐解除也意味着房地产市场再次迎来宽松的政策环境。

　　虽然人人喊打，万众期待房价垮塌，楼市崩盘，但2014年的房地产依然坚挺的走过，有惊无险的进入到2015年。在过去的一年里，大部分城市采取的都是以时间换取空间的策略，减小土地和新建商品房的供应，尽可能的想方设法的扩大需求。除了一线城市之外，绝大多数城市都解除了限购。虽然短期内效果未必明显，但实质上楼市萎靡的坚冰正在被打破，表明平静的背后，正汹涌着一波楼市上涨的浪潮。

　　大多数人由于缺乏对市场数据了解，从而对楼市缺乏精准判断。在媒体误读性报道之下，众人对于楼市谈虎色变，认为房价未来必暴跌，房子将成为最不值钱的商品。这种市场好的时候，大家疯狂抢购，市场不好时，看空一切。购房者这种墙头草式的心态，不但不利于市场健康，大多数时还是贻误了进入市场的机会。由于对货币宽松政策预期的不断加强，地方财政的囊中羞涩，中国经济整体下行的压力，种种迹象表明楼市乐观的成分越来越多。

　　有这样几组数据值得关注：一是从住房的价值量和GDP对比来看，中日美比值分别为4.1、5.3和2.5倍。从这数据看，我们在美日之间，按此标准如果楼市崩盘，日本应该首当其冲。二是从房价涨幅来看，中国房价过去十年涨幅实际上远没有媒体宣扬的那么高，在2000年到2009年间，我们的住房价格上涨134%，相比日本1960年到1969年间房价上涨了287%。三是城镇化率，我们刚过50%，在达到75%到80%这个区间的时间段内，每年住房需求量仍然在10亿㎡左右。

　　不可怀疑的是，发达国家城镇化率快速实现的阶段，同时也是房价上涨的快速增长阶段。由于过去的几年内，中国的房价快速上涨，甚至局部区域出现透支状况，但需求依然存在是不争的事实。更重要的是，截止到2014年11月份，中国13个城市新房去化时间16个月，已较前期下降。2014年前10月，300个城市的住宅土地成交建筑面积同比下降31%，新开工面积同比下降6%。未来的15-16年新增住宅供应势必减少。

　　2015年不同城市的房地产命运不同，对于一线城市来说，楼市基本上没有任何隐患，唯一的问题就是房价上涨多少的问题。而对于二线城市，如何促进房价上涨，消除结构性的隐患是重要课题。如何解决过量的写字楼和商业是保证区域市场健康的重要保证。拥有名校资源和城市轨道沿线的住宅需求依然旺盛，价格依然上涨。至于三四线城市，最重要的就是以时间换取空间，这其中大部分中小城市在2014年已暂停开发土地供应，目标非常明确，就是要以时间换取空间，解决商品房消化不良问题。

　　总之，库存水平降低，新增供应骤减，需求有效激活加上渐显的降息效应，加上继续降息降准的预期，2014年关于房地产必然危机，房价必降的观点现在看来就是一场意淫。面对已经到来的2015年，楼市还有一大杀手锏，这就是元旦前疯传的上海即将在2015年3月底前解除限购。谁都明白，北京和上海作为一线城市中的佼佼者，一旦限购解除，必然给楼市带来一股春风，房价必然迎风而涨。

　　现在的关键问题是，上海和北京谁将率先解除限购。作为首都，每当中央调控政策出台，为了起到带头大哥作用，北京总是第一个站出来相应。早起第一人，晚睡站好最后一班岗，如此分析，北京应该最后一个解除限购。但实质上，不管是上海还是北京，大家心里都跟明镜儿似的，谁第一个解除，市场上有限的资金就会蜂拥而至，谁就将大得其惠。这个道理只要不是傻子的，都应该懂。所以虽然表面平静，但内心已痒的不行。该来的一定会来，或将争先恐后跳出来，不妨用时间来验证。一线城市限购解除加上降息降准的效果叠加，2015年楼市不差事儿。

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