易宪容：不动产登记对楼市将产生深远影响

　　根据中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）已经公布，并自2015年3月1日起施行。按照《条例》的规定，中国的不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。而不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　也就是说，从《条例》规定是内容来看，中国的不动产登记所表示的内容不多，也十分简单。就是国家法定机构对土地、海域、以及房屋、林木等不动产来界定权利归属，即所登记不动产的产权界定，或所登记的不动产持有人是谁的而不是谁的，以此来保护不动产持有人的合法权益。

　　我们应该可以看，明晰的产权界定，既是现代政府的基本职能，也是市场经济得以发展之基础。因为，任何交易的标的物只有在产权界定清楚的情况下，市场的交易行为才能发生，有效的市场秩序才能得以确立。如果交易标的物产权界定不清楚，不仅标的物持有人的权益得不到保护，交易市场也无法进行，更不谈上建立有效的市场秩序了。

　　而产权清楚界定不仅意味着产权持有人权利受政府保护而不受到他人的侵犯，也意味着相关的产权信息能够公开透明，而产权信息的公开透明就是通过不动产的登记，政府不仅知道所登记的不动产归属为谁，也知道各类的不动产数量、公布、质量、类型等信息。比如，全国现有土地有多少、住房有多少。这些土地及住房在全国的公布情况，由谁持有，也知道全国及各个城市住房的类别及现有市场评估价值。而关于这些住房的信息则中国物业税征收的基础，也是确立中国未来房地产供求关系的规划的前提。

　　应该可以看到，中国房地产的税收制度之所以会如何不健全，特别是物业税制度难以确立，最为关键的问题就是作为不动产的住房信息不清楚、不健全。而中国的物业税制度不建立起来，既无法建立起中国房地产市场持续健康发展的长效机制，也容易导致国内住房分配严重不公。可以说，这是当前中国房地产市场难以健康发展最大难题。

　　比如说，为何中国住房市场投机炒作严重、住房严重分配不公？很大程度上就是与当前中国的住房税收制度不合理有关。因为，就目前中国的住房税收制度来看，住房交易与流转环节是征了一定的交易税及交易所得税，但这些住房税收基本上处于偏低的水平。更为重要的是，对于住房持有环节，除了两个城市在对征收物业税试点之外，其他地方住房物业税基本上为零。这就使得国内高收入居民或城市的原著民持有的住房较多，而中高及中等收入居民则无支付能力拥有住房（中低收入以下居民的住房只能通过政府保障性住房来解决）。在这种情况下，住房资源处于严重错配，即前者空置，后者严重缺乏，而且导致许多城市的住房价格越推越高，造成全国住房资源严重的浪费。而推出住房物业税就是要优化住房市场的资源配置，并以此来保证房地产市场持有健康发展。

　　但是，要征收住房物业税，其税基从何而来？物业税税率又如何确立？如果物业税的税基和税率都无法确立，那么物业税根本就无法来征收。我早就2005-2006年就已经提出，要征收住房物业税就得先建立起一些基础性制度。比如，对中国的住房进行全国性普查，建立起公开透明的不动产登记制度。

　　而《条例》的公布，就是要求对不动产住房进行全国登记。在对不动产住房清楚登记的的基础上，就可以知道全国各城市有多少住房，这些持有的住房有多少类型又如何分布的。在这基础上，这样政府就知道每个家庭住房的数量及价值并以此为基础够确立物业税的税基，及确立物业税的优惠及减免的条件，并制定出公平公正的物业税征收制度。如果政府不能够获得这些住房持有之信息，不能够让住房持有的信息公开透明，要进行物业税征收是不可能的。

　　还有，对中国的特殊情况来说，《条例》公布也意味着许多以往隐藏在住房市场背后的非法的交易、不合法的住房财产持有的行为都会暴露在光天白日之下。这对政府的反腐倡廉也能够起到重要的作用。

　　总之，《条例》的公布，不仅在于清楚界定不动产的各种权利，保护不动产持有人的相关权益，也是为制定公平公正的物业税制度奠定了基础，同时也可把住房市场的非法交易及不合法的住房财产持有暴露。正是这意义上说，如果《条例》能够推动中国公平公正的物业税制度出台，那么《条例》对中国房地产市场将产生深远影响。

　　专家称，拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋

　　1.楼市调控手段面临转向

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控来讲，不动产登记其实就是指全国个人住房信息登记联网。尽管个人住房信息登记联网只是不动产登记的一小部分，但是，个人住房信息系统的逐步建立对于以税费调控为主的技术条件的建立、以“差别化”措施对楼市进行分类调控、调节存量房城市供求关系、楼市长效调控机制的建立等调控手段的转向具有积极的意义。

　　2.对房地产市场冲击不大

　　上海易居研究院副院长杨红旭认为，若不动产登记推出，短期对楼市确有不利心理影响，主要是拥有多套房的官员和国企高管可能出售房屋，且影响他们新增的投资需求。但这类所售及所投的房屋，占全国交易总量比例极小，应不超10%，且部分房源早已抛掉。长期来看，对房价走势无实质影响。

　　广州市社科院高级研究员彭澎也认为，不动产登记条例的出台短期内对于楼市来说是一种利空，从长期来看，是房地产走向正轨的一个保障。

　　3.为遗产税和房产税铺路

　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，该政策的出台对房地产短期没有太大的影响，房地产市场的供需关系并不会造成很大影响，房价方面亦如此。其解释道：“这个政策本身不是针对楼市调控的，只是加强对房地产的管理。长远看，只是为遗产税和房地产税铺路。”

　　4.对多套房拥有者影响大

　　房价点评网高级分析师肖文晓分析，条例实施前只能查到你在本地的房产，条例实施之后，还能查到你在外地购买的房产。“不动产登记，影响最大的是多套房拥有者”。肖文晓解释，普通人可能担心将来会以此为数据开征房产税、遗产税，无形中减少了楼市的需求，但至于是否会对房价产生影响关键还是要看供应量有多大，能否改变当地市场的供求关系。

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