不动产登记2015年3月1日起施行 信息全国联网9部门可共享

　　在2014年的最后阶段，备受各界期待的《不动产登记暂行条例》昨日全文公布。该条例于11月24日由国务院总理李克强签发，将于2015年3月1日起施行。这标志着不动产统一登记制度的正式建立。

　　昨日，记者从国土部获悉，目前国家层面不动产登记职责和机构建设基本完成，22个省份完成了省级职责整合，但市县一级的职责和机构整合工作普遍没有启动。
　　
　　“以人查房”未入条例

　　今年8月15日，国务院法制办曾对外公布了条例的征求意见稿。比照征求意见稿，昨日公布的条例全文共三十五条，比意见稿多了五条。

　　对比可发现，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。

　　对于备受关注的不动产登记联网工作，国土资源部不动产登记局局长王广华透露，不动产统一登记信息平台计划在明年7月上线试运行。2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。

　　此外，一直被视为不动产登记暂行条例一大看点的“以人查房”也并未写入。

　　采取依申请登记原则

　　值得注意的是，关于不动产登记的申请，条例依据物权法的规定，采取的是依申请登记原则。条例第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。

　　国土资源部政策法规司副司长魏莉华介绍，对于采用依申请登记原则还是强制登记原则，主要涉及不动产登记的启动及效力问题。她认为，条例重点从保护权利人物权的角度作了依申请登记的制度安排。

　　“随着制度的不断完善，登记机构的不断健全，不动产登记的重要意义就会不断地被权利人所认知，在自愿的基础上，营造权利人主动申请不动产登记的良好制度环境。”

　　此外据魏莉华透露，条例出台后，还将相继出台不动产登记暂行条例实施细则及相关技术规程。一些在条例中需要细化的制度，将在下一步立法工作中统筹考虑。

　　未提“以人查房”保护民众隐私

　　在外界前期对不动产登记条例的期待和猜测中，“以人查房”或“以房查人”是一大热点。然而，昨日公布的条例延续了早前的草案，并未写入这一关键词。

　　参与条例制定的社科院法学所研究员孙宪忠认为，那些要求利用不动产登记簿的公开性来实现“阳光立法”的功能、达到限制甚至惩治官员腐败的要求，是难以得到支持的。

　　他认为，一些人包括媒体炒作的“以人查房”和“以房查人”的话题，都是一种误解。“从国际经验看，阳光立法内容很多，其中之一就是要求官员公布其财产，以方便社会监督。这些立法是专门针对官员的立法，属于官吏立法，和不动产登记立法不在一个体系之内。”

　　孙宪忠解释，不动产登记立法属于财产立法，不论官员还是民众，其不动产财产都要纳入登记，但是阳光立法只能针对官员，不能针对一般民众。

　　在他看来，法律可以要求官员公布其财产，但是不能要求一般民众也公布其财产，不能因为立法给一般民众的财产私密造成侵扰。所以，不能把不动产登记簿纳入到“阳光立法”的范畴之内。

　　孙宪忠认为，不动产登记簿上从来不会记载某某人是什么官员。所以要求不动产登记承担阳光立法的职能，这是完全无法实现的。

　　参与制定条例的清华大学法学院副教授程啸认为，系统建立后，查官员的财产很容易。“只要你的财产不是在海外。如果要查的话，很难隐瞒。”

　　但是程啸表示，以人查房是没有道理的，从来就没有允许过个人可以以人查房。“目的再正当，也不能用违法的方式。”

　　信息全国联网9大部门可共享

　　今年8月15日，国务院法制办曾对外公布了条例的征求意见稿。比照征求意见稿，条例在登记程序、法律责任方面没有明显改动。

　　但在信息共享方面，条例提出，未来各级不动产信息将统一纳入国土部牵头建立的不动产登记信息管理平台，并确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享，这意味着不动产信息将在国土系统内部各级共享。

　　此外，国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应加强不动产登记有关信息互通共享。

　　程啸认为，信息共享是一个创新，世界上没有几个国家能达到这种信息共享的程度。“这是立法中非常创新的东西。”

　　程啸说，信息互通共享一方面有利于保障登记的真实准确，另一方面可以方便国家经济的宏观调控，以及公民个人信用制度的完善。

　　对此，中国首任不动产登记局局长王广华认为，这一制度设计下，既方便了群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。

　　他认为，条例明确登记资料查询复制的主体权限及保密责任主体等要求，如规范了查询获得的不动产登记信息、资料的使用，规定了查询人对查询信息的保密义务，进一步细化了物权法的内容。

　　■影响

　　“不会引起房价马上下跌”

　　去年，房地产商潘石屹曾表示，若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。对于这一观点，今年以来，多位专家曾表示，不动产登记是为不动产确权与完善物权法，而并非是调节房价的宏观政策。

　　中国政法大学财税金融法研究所教授施正文认为，实施不动产统一登记后，不见得发生大面积抛售。他解释，不动产统一登记是逐步推进，按目前的时间表，是3到4年。“这期间有些官员可能使房子合法化或变相转给他人。”

　　在他看来，如果不动产登记推进太快导致房价急剧下降，对经济发展会造成很大的冲击。政府正在掌握改革的节奏，防范出现大量集中抛售现象。

　　此外，中国房地产学会副会长陈国强表示，即便把住宅信息统计出来，不意味着房产信息将会无条件向社会开放。因此，若实施不动产统一登记，房价不会马上大跌。

　　陈国强认为，不动产统一登记信息由管理部门掌握。在他看来，不动产统一登记信息只是为房地产税的征收作准备，但是并不意味着不动产登记完成是房价下跌的一个时间节点。

　　不动产统一登记已酝酿7年

　　不动产登记制度可谓“千呼万唤始出来”。不动产统一登记制度早在2007年便写入当年颁布实施的《物权法》。然而国土资源部政策法规司副司长魏莉华认为，那时不动产统一登记制度未能真正建立。“不动产多头管理、职能重叠、重复登记的问题，不利于权利人合法权益的保护。”

　　去年，不动产制度的建立终于进入了快车道。2013年3月，国务院明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，由一个部门承担。同年11月，国务院常务会议明确，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

　　据媒体报道，国土资源部副部长胡存智今年3月曾表示，在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。然而，6月底《条例》未能露面。对于这次爽约，多位专家认为《条例》的出台面对各方的阻力。

　　7月30日，国务院常务会议讨论通过征求意见稿，并决定向社会公开征求意见。12月22日，《不动产登记暂行条例》正式公布。

　　房产税可期

　　社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌告诉记者，不动产登记条例有利于房地产税开征，提供了很好的技术支撑。“房地产税开征首先要知道房子是谁的，房子在哪里等基本信息，而不动产登记制度就提供了这些方面的基本信息。”

　　华夏新供给经济学研究院院长贾康曾表示，全国不动产信息联网客观上将成为未来合理设计房地产税制的决策支持和实施征管的运行保障条件。如果未来房地产税征收需要依据个人拥有住房多少，那不动产登记全国联网将必不可少。

　　事实上，在2013年全国实现北上广深等40个重点城市的个人住房信息系统建设和联网后，住房信息联网工程将扩展到500个城市，但计划进展缓慢，而将于明年3月施行的条例将推动这一进程。

　　张斌认为，房地产税本质上是地方政府收益税，地方政府为了给当地居民提供公共服务，需要筹集资金，而房屋是不可以流动的，辖区界定清晰，是不可流动的税基，所以房地产税为地方税种。不过，现在大家都把房地产税赋予收入分配调节、房价调节功能，但未来房地产税具体如何开征，还有待观察。

　　贾康曾预测，明年房地产税立法工作将有实质性进展，如果2016年能够完成立法，2017年将正式依法全面实施。

　　市场化手段的调控

　　“这个政策长期看对于整个行业是有利的，通过现在大数据互联网技术，完善行业信息分享机制，解决行业信息不对称问题，充分进行自由竞争，可以使得未来对于整个行业有一个合理预期，而不是暴涨暴跌。”谢晨告诉记者，“此外，通过平台搭建对于未来落实房产税将有更多积极作用，税收的改革将使得这个行业进一步走向成熟，消除非理性投资需求。”

　　记者注意到，自今年3月“不动产登记工作部际联席会议第一次会议”召开，不动产登记一直是一个热门话题，更有媒体爆料多地出现房屋抛售现象。事实上，自2011年上海、重庆试点房产税过后，税收效果已经开始得到逐渐检验并可以逐渐完善。

　　“通过这样一个登记落实，可以对住房结构进行公开，市场可以自发发现哪一类住房没有得到满足并进行开发；此外，利于政府和房企了解市场存量布局情况，对于不足的地区开发商可以找到合适机会进入，对于过剩地区政府可以加强调控；最重要的是，将全面明晰产权问题，产权是市场的基础，只有拥有了明晰的产权才利于市场的正常交易。”欧阳捷向记者表示对于政策落地的期待。

　　欧阳捷预测，作为房企，未来可能会根据政策税收影响改变一些开发策略，比如开发一些适合两口之家居住的更小的户型和一些适合四口之家居住的更大的户型，满足居住的同时也节约税收。

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