“海航系”在上海地产业务由纯出租开始转向出售

　　近日，有媒体称，对外宣布上海海航大厦“只租不售”后不到四个月，海航方面已经悄然改变策略，由此前的纯出租开始转向出售，且只接受大面积的交易。海航方面并未正式对外发布这一消息。不过，10月底，上海海航地产综管部总经理蒋鑫荣证实了这一消息。

　　今年6月，海航集团举行上海海航大厦项目推介会。推介会上，海航相关负责人表示，该项目对外只租不售，由海航持有经营。随后，各大写字楼招商机构上便出现了海航大厦招租的信息，租金在10-15元/平米/天，以面积1000平米以上的整层出租为主。

　　但就在招租工作进行了不到半年，10月18日，海航大厦拿到了写字楼预售证书。根据公开信息显示，当前海航大厦获取预售证的写字楼有23套，总建筑面积达49932.33平米，平均每套达2170平米，最高报价为20万元/平方米，最低报价为10万元/平方米。

　　舆论再一次将海航此举解读为“资金紧张”。上海房地产业内人士严跃进就分析称：“如果出售资产，一般来说，都是因为资金压力的原因。”

　　“尤其从陆家嘴写字楼目前的经营情况看，整个土地成本比较高，但是很多企业并不一定要在陆家嘴商圈租赁写字楼。因为包括虹桥世博会等新兴商圈上的租金更容易打动此类租户。从这一角度看，此类物业租赁效果好，并不等价于租金回报率高。自然地，当资金状况比较困难的时候，此类项目容易成为被收购的对象。”严跃进分析说。

　　对于上述猜测，上海海航地产综管部总经理蒋鑫荣则只是简单回应称：“上海海航大厦项目租售并举是海航地产基于市场行情分析后做出的正常经营举措。”

　　昔日地王资金存疑

　　从海航集团砸18.24亿元夺下上海黄浦江中心地块后，围绕在这个名曰“海航大厦”项目的是非就未曾间断，且回回指向资金问题。除却最近一次“转租为售”被疑资金压力原因外，项目开工拖延、土地抵押等消息，均成为海航系地产业务在上海市场一路猛攻下的“阴影”。

　　时间回到2009年。彼时，恰是中国房地产市场“虚火上升”之时。当年9月17日，上海公开拍卖2009年第60号公告用地。早在1个月前公告发布之初，予以挂牌的2幅陆家嘴滨江土地，便已被业内外视作“黄金地块”。

　　当天，海航集团旗下3家公司，大新华物流、海航置业，以及海航实业，以联合体形式力克群雄，成功竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块。

　　资料显示，这幅经营性办公用地东至浦明路、南至规划地块、西至规划公共绿地、北至1-8地块，土地总面积2.08万平方米。按照定位规定，该幅商业娱乐文化用地的建筑物，以能够体现上海总部经济和“两个中心”的城市建设需要为要旨，建成之后需成为金融、航运物流等企业的全球性（地区性）总部办公场所。

　　最终，在进入竞拍环节的6家房企之中，海航联合体抛出了18.24亿元的总价，以高达65.82%的溢价率将其收入囊中。36481元/平方米的楼面地价，创下了2009年的土地单价最高纪录。

　　时代周报注意到，成立于2009年12月18日的“上海大新华雅秀投资有限公司”为上述地块的项目公司，该项目诸多招标信息均以该公司名义对外发布。

　　值得一提的是，该公司对外发布“黄浦江中心段E18单元1-10地块”建设工程招标信息的时间是2011年5月，距离拿地时间接近2年。

　　而国土资源部于2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起“一年内开工建设”，自开工之日起“三年内竣工”。

　　种种迹象表明，海航在上述项目开工前，曾为筹集资金多方奔走。

　　在其2012年称，在2011年4月，E-18单元1-10地块曾经实行过1次抵押活动，其受让方为华宝信托，总金额高达12.768亿元。翌年4月，这一抵押随即被解除。

　　该同时援引一位金融业界人士称，海航尤其擅长使用“杠杆”操作手法，即以自身较少的资金投入，与其他融资渠道资金进行合作。当物业发展至一定阶段时，再把物业抵押给银行，以获取银行贷款。“海航曾经找我们洽谈过，但最终还是考虑到风险问题没有合作。”

　　同时在互联网上查到了一份名为《新华信托华惠105号?海航集团上海总部大厦项目股权收益投资集合资金信托计划》产品推介书。

　　根据该推介书，该信托计划规模最高不超过15亿，最低不少于13.5亿，信托资金受让项目公司“上海大新华雅秀投资有限公司”以72.5%股权收益权，用于海航集团上海总部大厦项目的开发建设及归还项目公司部分股东借款。该信托计划期限为三年。

　　需要指出的是，该推介书“还款来源优势”中直接指明了该项目将出售，并预计销售可取得651165万元。

　　不过，时代周报从新华信托方面查询的结果显示，该信托计划并未发行成功。

　　颇为蹊跷的是，代表海航就上述两项融资“传闻”做回应的上海海航地产综管部总经理蒋鑫荣并未给予正面答复，而只是说“关于华宝、新华信托事宜，我方不知情，不便作答。”蒋鑫荣同时为“上海大新华雅秀投资有限公司”监事。

　　尚欠韩国企业贷款

　　一个板上钉钉的事实是，上海海航大厦项目的开发过程中，海航曾向外资企业抵押贷款。

　　据独家调查发现，黄浦江中心段E18单元1-10地块所在项目公司“上海大新华雅秀投资有限公司”记录在案的股权出质就有2次，质权人均为“金刚化工（昆山）有限公司”。

　　据全国企业信用信息系统显示，金刚化工（昆山）有限公司为有限责任公司(台港澳法人独资)，注册资本8500万美元，投资人为凯喜喜化工控股有限公司（KCCCHEMICAL（HK）HOLDINGSLIMITED）。

　　凯喜喜化工控股有限公司实际为韩国企业KCC金刚高丽化学注册在香港的公司。根据公开资料，KCC金刚高丽化学是韩国最大的涂料和建材生产企业，行业排名亚洲第三和世界第九，产品广泛运用于汽车、船舶、集装箱、工业、彩钢和建筑等行业。金刚化工（昆山）有限公司（KCK）是KCC在中国设立的第一家独资企业，专业生产各种涂料。

　　韩国金刚高丽化学集团公司会长郑梦进多次进入韩国富豪榜名单，其父是现代集团创始人郑周永最小的弟弟。

　　在“上海大新华雅秀投资有限公司”股权抵押给金刚化工的两次记录分别发生于2010年中和2011年年底。出质人分别为大新华物流以及海航置业，其中，大新华物流该笔股权抵押已经撤销，而海航置业该数额为11836.8股的股权抵押目前的状态依然是“设立”，即海航置业方面尚未还清欠款。

 

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