万科商业地产轻资产路径明晰

　　在一系列互联网思维和国际化探索之后，轻资产成为了房地产行业龙头万科追求自我裂变的方向。

　　在万科总裁郁亮提出轻资产运营命题后，近期，万科商业地产方面的轻资产路径正逐渐明晰。

　　购物中心资本化

　　早在去年11月前后，业内有说法称，已有资本与万科洽谈其在北京的购物中心金隅万科广场整售事宜。

　　“金隅广场已经做完了，之所以没有什么可说的，找一个时间好好说，因为这个事情我们做得挺快的，中间轻车熟路，我们本身和这个机构做很多的事情，很熟悉，他们也很熟悉，那个是我们轻资产的一个很有意义的尝试。”关于金隅万科广场资本化的进展，万科集团高级副总裁毛大庆日前在北京等媒体如是说道。

　　这意味着，万科这一在北京的购物中心代表项目，与国外资本的对接已经尘埃落定。

　　据北京万科最新提供给媒体的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，2014年底到2015年年初，东莞长安万科广场、北京中粮万科半岛广场等8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

　　实际上，从去年下半年开始，在加大商业地产比重的同时，万科也开始就商业物业资本化与国际资本频繁接触。9月4日，万科与拥有新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。

　　此前，万科还与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》，双方拟成立资产平台公司，以收购万科所拥有的9个商业物业，在新平台公司中，凯雷和万科分别持有80%和20%的股权。根据万科等计划，新的资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

　　关于两周前虹桥万科中心的交易，万科表示，这为万科提供了一个优化资产配置、加速资金回笼并进一步参与上海物业开发的机会。据了解，出售后，万科仍将负责后续开发及运营。该类交易也被万科认为与其“轻资产、重运营”的发展战略相符。

　　日前接受包括在内时，毛大庆用“大熊猫外交”的概念来比喻万科轻资产和重运营的一个思维的落地，即作为做了几十年传统住宅业务的房地产公司，万科前几年开始推动了国际化战略，在“轻资产重运营”的战略指导下，引入和引进国际基金组织合作伙伴，目的在于“调节资金占用”，实现“快跑”。

　　他透露，金隅万科广场早在开业时已经实现轻资产的运作，万科希望以此强化对商业不动产的运营能力，开辟另一种国际化路径。

　　新鸿基模式or凯德模式？

　　5年前，时任凯德置地环渤海区域总经理的毛大庆宣布加入万科，就被解读为万科为商业铺路，未来万科在商业上的发展也将以凯德为标杆。

　　关于传统企业转向做商业的原因，华远地产董事长任志强日前曾评价说，土地市场出售的土地性质，决定了房企所谓的商业转型方向，在一线城市，纯住宅用地已经难觅踪影，房企若要拿地，就必须做商业配套。以北京为例，去年北京市全年售卖的地块中，约有三分之二是包含商业的混合类用地，而去年万科在北京拿的十余地块中，仅有2块是纯住宅用地。

　　接下来，如何解决经营性物业的资金沉淀，是企业需要解决的重要问题，于是，轻资产就成为了不少企业追求的方向。目前，商业轻资产运营模式有两种，一种是以新鸿基为代表的“双轮驱动模式”，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业，产生收入，但是经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说，在商业物业和住宅现金流之间构建出合理的比例。而凯德模式的特点是，住宅的轮子和商业的轮子各自运转、生存，商业和住宅可以分别发行金融产品，分别做杠杆，分别以少量资金撬动大体量项目。

　　“我们并没有就这么成型，搞的是新鸿基还是凯德，现在肯定不到时候，但肯定是这两个模式中要取他们的长处。”关于万科商业轻资产的路径，毛大庆称，万科第一批经营性不动产明确要做轻资产，至于“轻到什么程度”，可能不会像凯德一样住宅和商业运营完全独立，二者相互还将存在关联。

　　据了解，目前万科布局的商业产品有三大类型，定位全部是针对周边居民的社区型或者区域中心。

　　“我并不想甩卖掉，我其实是要做持有性经营，最后要培养一个万科能够自己管商业的团队。这个很像凯德置地，他们就20%是自己的，（其余）都是市场的钱，但是他们的运营能力很强，最后他们靠运营能力存在。”关于未来万科商业地产经营前路，毛大庆说，“能不能健康地存在下去，取决于我们能不能管理，而不是取决于我们有多少钱，这是根本的问题。”