我国大型房企储备土地金额大幅收缩

　　数据显示，上半年万科权益拿地金额111亿，仅占同期销售额约一成。7月拿地金额仅2.2亿，创下28个月新低；8月也仅拿地两宗，权益金额11.23亿。

　　万科并非仅以土地面积作为约束变量，而是以总获取金额作为获取土地的核心约束变量。万科董秘谭华杰曾表示，万科拿地金额的财务安全底线为当期销售金额的60%以内。

　　如果说前几年万科的此种做法还是特例，那么当前市场中，绝大多数房企已经或正在采用万科式策略，拿地集体趋于保守谨慎，显示其对未来一年的市场不看好。

　　背后的原因，一方面是地价仍然高企，另一方面则是房企本身的存货结构所致，一些房企之前储备的大量低效资产急需消化，再增加新的储备力不从心。

　　大型房企购地金额锐减

　　截至目前，万科全年拿地金额不足150亿，而去年前10月，万科拿地金额已达700亿。

　　万科并非孤例。根据公开数据统计，截至8月底，金地集团的购地额为48亿，富力地产的购地总额仅为19亿。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-8月连续5个月不足200亿，最近3个月更是在百亿周围徘徊。前9月截至目前，20大标杆房企合计拿地仅1873亿，相比2013年同期的3698亿，减少了1825亿，降幅高达49%。其中，9月前半月，20大房企仅万科与万达分别拿地9亿左右，合计仅拿地18.34亿。

　　地价的高居不下，是直接因素。万科董秘谭华杰称，上半年商品房市场已经发生调整，房价在跌，但是土地市场的调整刚刚开始，地价并未下降，下半年将继续谨慎观望。

　　不止是万科一家持有土地价格下降的预期，包括碧桂园、越秀地产等在内，其管理层均表达了类似的观点。

　　中原地产分析师张大伟认为，从目前趋势看，四季度房企拿地有可能继续萎缩，企业全面进入保守状态。包括上海等地在内的多个城市已出现了住宅土地市场流拍的现象。

　　大型房企不积极拿地的原因，还在于其去年的高歌猛进，已经提前完成了土地储备的布局。谭华杰在8月指出，万科一般会保持两到三年项目储备资源，目前还有3900万平米的土地，仍然符合储备标准，所以现在并不着急。

　　在中期业绩发布会上，恒大地产总裁夏海钧同样表示，恒大现有土地储备足够未来5-7年的稳健发展，因此在买地投入上不会像前些年，下半年在买地方面会更加谨慎。根据半年报，恒大拥有1.5亿平方米的土地储备，主要分布在147个城市，平均成本约986元/平方米。

　　抢占一二线高地避险

　　拿地节奏可以看出企业对市场的判断。年内20大房企在土地市场的表现透露出，房企非常不看好楼市未来一年的发展。但一二线城市仍被视为“相对安全”。

　　以万科为例，尽管拿地总额大幅降低，但万科的一线城市布局愈发突显。上半年万科收入囊中的21块地中，四个一线城市共10宗，拿地额为67亿，占购地总额的比例达60%。

　　保利地产中报显示，上半年新获取19个项目，其中，仅在大本营广州拿下的4块地规划建筑面积接近110万平方米，而去年全年其在一线城市也仅新增97万平方米。

　　佳兆业今年以来的拿地区域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期报告显示，今年上半年获取的地块，98.4%集中在一线和省会城市。

　　业内人士分析认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重、新增人口放缓的三四线城市，整体风险非常大；而一二线城市抗波动能力强大，市场风险较小。

　　尽管房价高企，但一二线城市强劲的市场需求支撑着楼市良性运行。克而瑞的研究数据显示，8月份，一线城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升为-18.4%，二线城市由-10.5%下降为-11.7%，三线城市则由-14.0%下降为-24.3%。

　　张大伟预计，一二线城市拿地竞争将更加剧烈。房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险，但比三四线的风险仍要低得多。

　　同时，房企也在对一二线城市新购入的土地产品结构上作出调整。龙湖有关人士表示，未来三四年内会继续完成城市布局，拿地时开始增多高层住宅以及首次置业的刚需产品。

　　去库存仍是首要任务

　　多家房企人士表示，2014年以来，房价上涨幅度放缓，供需双方的市场预判已经出现转向。“大家都在忙着去库存，哪还敢去拿高价地？”一家央企地产内部人士说。

　　截至8月底，上海易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%，库存再攀新高。

　　8月份，35个城市月度新增供应量大于成交量（其中8月份成交量为1737万平方米，环比增长9.8%，同比减少6.1%）。8月份市场行情略有反弹，但依然有部分未消化的新增供应转化成为库存。

　　此外，中原地产数据显示，2013年，20家标杆房企购入土地接近5586亿，储备充足，其中很多土地已开始变为可售库存。WIND统计数据显示，目前已经公布2014年半年报的125家上市房企，其报告期末的存货总金额已经达到了1.88万亿元。

　　然而，如此巨大的存货中很多是低效资产。在万科的应对策略中，集团将持续对低效资产进行去库存，定期计提减值并直接扣减当年利润，考核中利息成本不再进行资本化，直接作为其间费用当期扣除。

　　北京一家大型房企内部人士说，公司近年来收到多笔并购收购需求，但是打开其资产包一看，其中多是低效、无效资产，比如太多位于三四线城市的土地，或者供应量已经远远大于需求量的城市项目。

　　从已公布前8月销售业绩的18家房企来看，房企去库存的效果仍不容乐观。18家房企总销售751亿，相比7月份的652亿上涨了15%，依然低于6月份的991亿。大部分房企可能难以完成年度销售目标。

　　包括中原地产、世联行等机构人士指出，楼市依然处于明显调整过程中，预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，3季度以价换量去库存仍是主流，而本轮市场调整将延续到2015年。