稳定楼市政策信号明确：软着陆 暴涨不会再现

　　时隔五年，“稳定住房消费”再度成为政策导向，对于调整中的房地产市场而言意义深远。多位业内人士认为，稳定楼市的政策信号很明确，但不是市场过度刺激，楼市不会出现2009年那样的暴涨。

　　伴随着政策的利好，一线城市和部分二线城市楼市出现积极变化，成交量强劲反弹，价格也在企稳，北京等城市二手房价格还出现微涨。预计四季度楼市销售有望好转，不过目前库存量仍然很大，“平价走量”仍是房企主要的销售策略。

　　楼市政策进一步宽松

　　多位业内人士指出，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件等政策措施的提出，将极大地利好房地产行业。

　　今年以来全国楼市持续下行，对GDP的影响不言而喻。9月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况显示，除厦门环比价格持平外，其余69个城市价格均有不同程度下降。今年前三季度，全国住宅新开工面积和销售面积同比下降均超过10%，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.6%。楼市的快速调整令地方财政承受较大压力。在地方政府性基金收入中，今年前三季度国有土地使用权出让收入同比仅增长16.6%，较去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　未来房地产政策环境有望进一步宽松。目前，央行和银监会已对楼市影响最为关键的房贷政策作出了调整，首套房认定大幅放松。接下来，在税收减免方面，税务部门有可能对存量房交易所需支付的营业税税率政策进行调整。各个地方也可能继续根据本地实际出台稳定楼市的政策。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进说，“稳定住房消费，重点在于提振刚需和改善型的住房消费。”

　　一二线城市成交量强劲反弹

　　近期，一系列救市政策出台导致购房者心理预期发生重大变化，观望者减少，大部分一二线城市的成交量大幅上升。

　　中国指数研究院发布的数据显示，2014年10月42个主要城市成交量达2416万平方米，比上月增长12.6%，创年内最高水平。分城市来看，一线城市成交量全线上涨；25个二线代表城市中17个城市环比回升，南京、杭州等地增幅显著。

　　中国证券报记者了解到，链家、我爱我家北京两大中介10月份的成交量环比9月都超过了一倍；10月份的二手房成交均价在2.9万元左右，环比9月上涨了1%。10月虽然有长假，但北京市二手房网签量依然达到了8923套，接近9月的9109套。中原地产首席分析师张大伟表示，北京网签数据起码滞后15天以上，10月北京二手房市场实际签约量应该接近1.8万套，创年内新高。

　　10月份，上海市新建商品住宅成交面积为109.15万平方米，比上月上涨42.51%，创今年以来单月最高；成交均价为27541元/平方米，比上月下跌0.88%，比去年同期上涨10.04%。广州市新房成交量达78万平方米，环比涨44.6%；成交均价1.44万元/平方米，环比跌4.1%。深圳楼市量涨价跌，全市一手商品住宅累计成交44.9万平方米，比9月大涨超五成；成交均价22176元/平方米，环比跌8.34%，同比涨0.49%。

　　另据透明售房市场研究院统计，10月份杭州(含萧山、余杭)一手商品房成交1.28万套，创51个月以来月交易新高，一手商品房新增供应10290套，少于当月新建商品房签约总量，使得市区新建商品房库存在连续7个月一路上扬后首现回落，环比降幅1.48%，可售套数跌回14万套大关以内。

　　中国指数研究院报告指出，10月主要一二线城市楼市成交量纷纷强劲上涨，房贷新政以及此前二三线城市纷纷取消限购起了决定性作用。同时，作为传统的楼市销售旺季，10月各地楼市供应量都普遍较大，这也促成了成交量的攀升。

　　房企四季度销售好转

　　“银十”收官，房企对后市的乐观情绪增加。不过，当前大部分城市库存量仍然很大，房企仍然以“平价走量”为主，冲击年底销售目标。

　　受利好政策影响，未来一二线城市成交量上升的趋势还将会持续，11、12月各地的成交量仍将维持较高水平，甚至有进一步放大的可能。“目前开发商的重点还是旨在稳定、增加成交量，接下来会趁着政策的东风，积极推盘，增加供应，年内价格仍将保持稳定。如果11、12月楼市成交量能够持续维持较高水平，涨价将是开发商明年考虑的内容。”一家上市房企高管告诉中国证券报记者。

　　近日，亿翰智库发布前10月销售前20强房企的全年目标业绩完成率，四成企业业绩完成率达80%。万科前10月销售额达到1701亿元，位列第一，完成率为85%；而恒大地产前10月销售额达到1102亿元，率先完成全年1000亿元的目标。此外，绿地、保利、中海、碧桂园、世茂等房企完成率都超过70%。

　　“在当前市场回升的情况下，最大的受益者往往是品牌房企，这些品牌房企的项目大部分处在一二线城市，再加上消费者对它们提价的预期，更会推动品牌房企的去库存化。四季度将是品牌房企的窗口期。”易居中国执行总裁丁祖昱表示。

　　小结：毋庸置疑，中国房地产业已进入了深度调整期，但用什么手段主导、用什么节奏推进，决定着调整的成败。房贷松绑只是解除房价猛涨时期采取的行政干预。中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军认为，对房地产领域存在的泡沫和风险，需要政策引导市场逐步化解，还需要收入较快增长配合，这次国务院常务会议提出“分批出台深化收入分配制度改革配套措施和实施细则”意味深长。同时，要通过房地产税等制度建设，逐步淡化房地产投资属性，使其回归满足住房需求的本性，最终迎来理性、平和的发展。

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