经济学家：未来10年80%开发商或倒闭

　　据了解，“未来10年80%以上开发商会倒闭。”这是经济学家马光远的最新观点。

　　马光远认为，房地产是中国经济唯一的晴雨表，它对经济的影响是任何一个行业不能替代的，中国经济本质上就是房地产经济。他分析说，去年全社会融资额17.29万亿，房地产行业12.2万亿，占全社会融资额比重超过70%。中国经济暂时离不开房地产。

　　但是要看到是，中国房地产的供需基本面已经发生了非常大的变化，当前房地产面临产能过剩问题，而且是严重过剩。马光远预测，未来10年内，80%的开发商会倒闭，与此同时，只有20%左右城市的房地产市场有希望，市场严重分化。

　　英国《金融时报》10月12日发表文章,认为房地产成为中国经济发动机，2014年开始的房地产市场下滑，导致投资减少，工业产出萎缩。该文作者认为，房地产作为推动中国经济增长行业开始下行,中国可能面临一次更严重的危机。IMF近期也将中国GDP增速下调到6.5%。

　　当前中国实体经济大部分行业处于下行调整状态，目前看这波调整还比较稳，尽管许多大宗商品的价格跌到近10年来历史底部，实体经济中的不少企业面临破产和兼并，这属于正常，各行业基本稳定，并没有出现危机。尽管其他市场已经做了大幅度的调整，但是房地产市场在2012和2013年只是微小下调，各地房价略有降幅（个别城市有20%-30%的下降）。但2014年从年初到8月底，地产市场开始大规模调整。中国国家统计局的数据显示，截止8月中国商品住宅销售同比下降10%，1月到8月，除去6月，每单月都在加速下降。这是自2008年以来房地产行业最严重的萎缩。今年8月，在70个大中城市中，房价环比下降的城市有68个，新房平均价格连续第四个月下跌,环比下降1.1%。中国房地产市场开始下行调整是不争事实，房地产的调整，是和过去10年房房地产过于快速的发展分不开。

　　2002年到2013年，中国房地产出现长时间大幅度上涨。2012年全国城镇平均房价5791元，2007年为3445元，五年涨幅68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元，十年上涨143%，年均递增10.3%。全国主要城市涨幅更大。广州涨幅261%；北京涨幅365%；上海涨幅500%；深圳涨幅233%。房地产市场的健康增长的标准，是房价指数缓慢上涨，每年超过CPI3-5个百分点。但这10年房地产价格上涨远远超过物价指数上涨，许多人从股市出来投资房地产，房价在击鼓传花中节节攀升，形成不小泡沫。全国平均2002年房价收入比6.7，到了2009年增加到8.1，增长20%，而欧美这一比例在2.5-3.5之间。2008年的金融危机，外贸下降，经济下行，促使中国房地产开始调整，但是紧接着推出的4万亿投资，许多资金流到房地产市场，支持了房地产价格反弹和上升，使本来需要调整的房地产市场，在政府主导的大型经济刺激政策下，不正常持续上涨。2009年房价不正常上涨又一次给人们带来了上涨的预期，许多投资者加大投资房地产，2010年开始房价形成新的许多泡沫。

　　是泡沫就要破碎，一切偏离供需基本平衡的非理性，都要回归到供需的动态平衡的理性。房价不能脱离人们的基本收入水平。房市需要调整，这是市场规律。不依政府，开发商和投资者的意志为转移。这次房地产市场的调整，是继续2008年的调整,是深度的大范围的市场调整。政府的作用是防止危机，而不是再次刺激房地产，再次膨胀本来应该破碎的泡沫。

　　本次房地产市场调整，估计房价将有多大的降幅？这是目前大家关心的重要问题。从分析房地产市场基本结构，供给方基本成本构成因素，各需求方收入分布，可以判断地产价格的调整幅度，按房地产供需基本因素，估计中国房地产在未来3-5年内，会有下降20%-30%，全国主要城市的房地产将会出现40%以上的调幅度整。估计调整时间，按地产历史来分析，调整时间大概需要5年。这期间房价在下降调整，市场在下行中试探供需平衡。

　　那么，如何看待这次房地产的调整？调整有两方面的作用。积极一面是房地产市场进行的大幅度调整，是资本从房地产市场走出来，投向其他行业，有利于中国经济结构的调整和优化，推动创新产业发展。

　　但如果调整幅度过大，房价大幅度贬值，以抵押按揭形成的金融资产贬值，容易产生金融危机。房地产市场在国家经济体中具有两重性：既属于实体经济又属于具有金融资产性质的金融市场。房地产市场的增长既对实体经济有很大促进作用，同时对金融市场的广泛金融资产具有很大关联影响。房地产市场健康发展，会带动许多基础行业的增长，同时推动信贷的增长，但是由于其具有金融资产属性，具备资本投资品种的属性，很容易产生过度投资而引发的投机泡沫，房地产的泡沫引发实体经济和金融动荡，这在世界经济历史上屡见不鲜。2008年美国次贷危机就是从房地产按揭违约率不断高升开始。在实体经济领域，和房地产行业关联的供给行业众多，比如钢铁，水泥，建材等等，房地产市场波动会引发许多相关行业具有很大的波动。

　　本届中央政府需要高度重视房地产可能引发的系列问题，防止房地产调整的局部问题引发整体经济，尤其是金融机构稳定性这样全局问题。既要允许房价调整，房价下降，也要注意稳定金融机构，防止金融机构因为房贷而陷入破产境地，适当时机采取措施“救市”。但本次救市再不能变相推高房间，只需达到稳定和房贷有关的金融机构目的为宜。要做好此事，需要事先全面做好数据调查和分析工作，比如计算违约率的提高，金融机构带来风险，做好房地产违约的测试，心中有数。从世界各国治理房地产危机的经验来看，需要针对房地产有关的贷款，比如开发商的贷款，购房者的贷款，建立稳定基金，保证房地产相关的影子银行，诸如房地产信托，商业银行贷款中的房贷，等等金融机构，在房价调整中，有基金作托底的保障。这样，中央政府和省级政府，才有可能稳妥处理好这次中国经济的全面大调整。

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