深度分析：互联网金融抢食银行房贷

　　房地产的“金九银十”已接近尾声，央行近期的一系列调控举措的成效并没有体现在已有的数据上，银行依旧惜贷如金。 一些房产门户从中嗅到了商机，他们的切入点是互联网金融。

 

　　据国家统计局公布的数据显示，1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%，。商品房销售额49227亿元，下降8.9%。其中，住宅销售额下降10.8%。

 

　　而一向被楼市寄予厚望的十一黄金周，在今年也表现平平。对比从2010年-2014年10月1日-6日北上广等全国十大城市成交套数，今年为3857套，是五年来除2011年之外，成交量最差的年份，同比降幅26.5%。

 

　　此外，房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。房地产市场放缓已成定势。

 

　　一边是楼市放缓，一边是银行惜贷。中国指数研究院指数研究总监杜丙国认为，银行有存贷比限制，可贷资金有限；房地产的回报不具有吸引力；银行的资金成本在升高，房贷利率七折还会亏本。这些都让银行对房贷这一块积极性不高。

 

　　一些房产门户则开始另辟蹊径利用互联网金融来帮开发商卖力推销房子。“零首付”、“无抵押”已成为它们吸引眼球的卖点。

 

　　互联网金融注入活力

 

　　从今年4月以来，陆续有房地产门户开始推出一些互联网金融产品，包括平安好房的“好房宝”、“好房贷”；搜狐焦点与搜易贷合作的“首付贷”；此外，还有一些定位于房贷的互联网金融平台出现，如搜房网旗下的“天下贷”；新浪、易居中国联合众安保险推出的“房金所”等等。

 

　　简单来说，通过提供的这些平台和产品，购买者可以把计划买房的钱在平台上投资获取收益，也可在平台上无需抵押就能低息甚至零息贷到首付款。当然，一个共同的前提是，购房者只能购买和平台有合作的楼盘。

 

　　例如，“好房宝”的收益主要来自两部分，一部分绑定货币基金，年化收益率在5%－6%；另外一部分来自平安好房的购房补贴，即把开发商分给平安好房的那部分利润转给购房者。而第二部分的收益只有在平安好房购房才能享受到。

 

　　在搜易贷COO蒋轩看来，房贷是一块很大的市场，是个人贷款中的“大头”。他对腾讯财经表示，目前来说是一个布局房贷很好的机会。如果房子太好卖，开发商就没有多少合作的动力，如果太不好卖也不会考虑做这个。“而现在恰恰是处在房子不太好卖的阶段，房地产市场比较疲软但仍有刚需，且未来风险不会太高。”

 

　　房地产门户做互联网金融都选择与开发商合作。据蒋轩介绍，跟开发商的合作也有地域区别：一般来说，像北京这种一线城市，楼市行情有别于全国，楼盘不愁销路，开发商合作的意愿就不强，需要平台去积极主动地沟通；而一些二线省会城市，楼市下行压力比较大，他们合作的动力就会强一些。

 

　　据杜丙国介绍，当前平台的这些模式都是无抵押贷款，一般来说利率在10%以上。“这对于无力付首付款的购房者来说是难以承受的。”

 

　　因此平台采取跟开发商合作的模式，把开发商的营销费用补贴给购买者，这样购房者实际承受的利息在4%—6%。“这样看来，购房者没有亏，互联网企业赚了钱，开发商出让了一部分利润 ，所以大家都愿意去做这样一个尝试。”

 

　　据平安好房相关人员介绍，平安好房为绿地、世茂提供总额为100亿元的首付贷款。而这些资金来源于平安陆金所的P2P渠道和一些小贷公司。

 

　　对于那些首付款存在缺口的购房者来说，这些首付贷款产品无疑加速了他们购房的进程。而无抵押、低利息、1-3年不等的还款期则大大刺激了消费。

 

　　而对于眼下的开发商来说，这一新型模式能在一定程度上帮助去库存、回笼资金。根据平安好房最新统计，长假7天，好房贷产品购房贷款类申请额达到1.1亿元，预计撬动全国新房销售意向超过10亿元。

 

　　绿地集团表示，跟平安好房的实现了金融、互联网、房地产的跨界，是新形势下新型营销模式的创新。“对企业来说，这一模式成为拓展客群、提高产品去化效率的积极辅助手段。”

 

　　搜易贷CEO何捷此前在接受腾讯财经专访时表示，‘焦点首付贷’ 一方面帮年轻人实现购房的梦想，另一方面也能解决开发商销存量的需求，两者相辅相成。

 

　　隐藏的金融风险

 

　　首付贷款，无抵押，其风险到底有多大？

 

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，首付贷款存在一定的政策风险，属于灰色地带。杜丙国也对腾讯财经表示，首付贷款是政策空白。原则上首付应该是自有资金，“当然在实际中大家也会通过向亲戚朋友借款来筹首付款，只不过这种模式让首付贷款公开化了。” 他认为首付贷款最终把隐患留给了银行，毕竟这些贷款者的资质不是很好。

 

　　据蒋轩介绍，他们会跟开发商合作，根据楼盘的预售情况等综合因素会有一个大的授信额度。在他看来，在个人信用贷款这一块，已有的技术比较成熟了。如对征信记录不太好的人，会要求有共同贷款人。而开发商业会提供担保并协助一些贷后管理的工作。

 

　　“另外最重要的一点，贷款人必须要在交房之前还款。”他说，这是他们控制风险的重要一环。

 

　　平安好房相关人员也向腾讯财经介绍，他们会进行严格风控审核，只有通过审核的客户才能享受到补贴，并借到首付款。并且对于超过30万的借贷，都要求有抵押物，“风险是可控的”。

 

　　未来的想像空间

 

　　“连首付都付不起的人，一般不敢买房。”张大伟对平台提供首付贷款这一模式提出了质疑，他认为中国人的消费倾向比较保守。“目前这一市场的份额太小，几十个亿的规模对于上万亿的房地产市场来说，可以忽略不计。”

 

　　中国指数研究院指数研究总监杜丙国则认为，在一些大中城市，即使是没有首付款的那批人依然有购房需求。“因为市场变化太快，大家对市场的预期不确定。”像北上广深这种一线城市房价仍有上浮空间。在他看来，房地产互联网金融这一块的市场预期还是很好的。

 

　　在一位不愿具名的业内人士看来，房产门户做互联网金融产品是因为发展到了这么一个阶段。首先，现在很多年轻人刚毕业，有买房的刚需，而银行贷款有诸多的限制，这些产品正好能够解决他们的需求。

 

　　其次，房地产是一个资金密集型的行业，跟金融有着天然的亲近关系。房产在线门户由一开始的广告模式到电商模式，再到现在的互联网金融模式，是客观形势的需求；第三，这是一个充分竞争的市场，“它们做互联网金融也是被别家逼得去做。”

 

　　他对腾讯财经表示，目前这些平台还在布局阶段，大家都在抢占市场，规模还没有做起来。他认为，未来会有更多类似的产品出来，因为“市场的创新是没有止境的。”

 

　　平安好房相关人员对腾讯财经表示，平安好房的背景是来自平安集团，房地产互联网金融将是未来主攻的方向，“未来肯定有新产品推出。比如会配合二手房交易推出赎楼贷、循环贷等。”

 

　　同时，上述人士还表示，未来不排除帮开发商做一些证券化的产品，将优质房贷打包证券化或设计房屋按揭资产产品销售等等。