一线城市土地市场强势回暖：成交超3700亿北京占半

　　“虽然成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的迹象。”

　　刚过去的周末，北京土地市场并不平静。

　　11月2日下午，经过40余轮厮杀，中海地产(00688.HK)以59亿元总价将石景山地块收入囊中。加上其他两宗住宅地块，北京土地市场当天共吸金80.1亿元。

　　分析人士指出，尽管今年楼市走淡，2014年前九个月，一线城市土地出让金总额仍与去年同期基本持平，而进入10月后，标杆房企拿地积极，未来若成交企稳，一线城市年底的土地市场竞争将趋向激烈。
　　
　　一日吸金80亿

　　2日北京共有三宗地块出让，分别是通州永顺镇地块、石景山地块、顺义后沙峪镇地块。其中，石景山区老古城综合改造项目地块包括二类居住、综合性商业金融服务业及基础教育用地，起始价46亿元，建设用地面积10.7万平方米。

　　面对这一高起价、大面积的巨型地块，房企起初的报价颇为审慎。《第一财经日报》记者在北京市土地整理储备中心网站看到，截至2日14时28分，该地块共收到三次网上报价，最后一次报价为46.4亿元。

　　然而在随后的现场竞拍阶段，该地块却受到了企业热捧，中海、龙湖、天恒永同昌联合体参与角逐。最终，经40余轮竞价，中海地产旗下的北京中海金石房地产开发有限公司，以59亿元的价格将该地块收入囊中。

　　与北京出让的许多宅地一样，上述地块也含有配建条件，即配建建筑面积1.34万平方米、限价为1.6万元/平方米的“限价商品住房”，以及7.84万平方米、销售限价为2.7万元/平方米的“自住型商品住房”。据业内估算，该地块折合楼面价约2.27万元/平方米。

　　该地块位置在石景山古城西路。在2013年初，同样是在该区域，中海曾以20.18亿元总价摘得宅地，该地块已建成的在售项目均价超过了4万元/平方米。

　　除石景山地块外，顺义区后沙峪镇SY00-0022-6012R2二类居住用地限价商品住房项目也备受关注，该宗位于顺义的纯限价房宅地起价8.3亿元，吸引了中建地产、葛洲坝[0.21%资金研报]地产、京奥港和首开金瑞联合体等房企参与竞买，最终，被京奥港旗下北京紫乔房地产开发有限公司以11.5亿元摘得，而通州地块则以9.6亿元的底价成交。

　　由此，2日三宗地块共为北京土地市场增添土地出让金80.1亿元，而随着这三宗地块落槌，2014年北京各类土地出让金总额超过了1861亿元。
　　
　　房企一线城市“补仓”？

　　央行“9·30”新政后，房企在北京拿地的积极性颇高，这一点从今年10月的土地出让金数字可以看出。

　　据链家地产市场研究部日前提供给本报的统计数据，截至10月28日，北京市已出让各类土地132宗，规划建筑面积1557.2万平方米，较去年同期减少6.8%，土地出让金总额达到1781.6亿元，较去年同期大幅上升43.7%。其中居住类建设用地达到589.6公顷，仅完成2014年供地计划的35.7%。

　　不只是北京，其余一线城市的土地市场也较为活跃。来自中原地产市场研究部的统计数据显示，10月1日～27日，一线城市土地成交22宗，合计成交规划建筑面积234.96万平方米。虽因长假影响成交面积低于9月，但上述土地成交楼面均价高达9787.5元/平方米，这是仅次于2014年1月份的高点。其中，住宅地块成交7宗，宅地成交楼面价达到了1.52万元／平方米，溢价率达36%。

　　关于眼下房企的拿地策略，链家地产市场研究部张旭分析，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，“9·30”房贷新政出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。

　　“虽然成交总量因为供应量影响出现下调，但整体看溢价率有所上行，土地市场在10月份有复苏的迹象。”据中原地产首席分析师张大伟观察，今年前9个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市合计土地出让金为3671.16亿元，与2013年同期的3672.7亿元基本持平，10月以来，万科、保利、首开等房企也分别出手拿地，从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将有所增加。

　　张大伟认为，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然维持着高热度，而信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。

　　“随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底，部分热点地块，竞争将比三季度有所增强。”张大伟预测。

　　刚过去的10月，北京商品住宅成交经历了“过山车”式的变化。据亚豪机构统计数据，10月北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交4543套，环比增长8%。值得注意的是，10月商品住宅成交数据呈现出明显的等级递增趋势，上旬(10月1日~10日)成交套数为399套，中旬(10月11日~20日)增加至1347套，而到了下旬(10月21日~31日)成交套数更是一跃攀升至2797套。

　　“虽然全月成交情况并不突出，但成交强势回暖的趋势却十分明显。”亚豪机构副总经理任启鑫说道。

　　小结：虽然土地成交总量受供应量影响出现下调，但从溢价率的变化趋势看，虽然今年无法与去年全年相比，但10月已出现上行的趋势，土地市场在10月份有所复苏。而从整体市场看，信贷政策的松绑使得一线城市楼市已出现了企稳的迹象，这种情况下，房企投资信心得到增强，再次开始进入土地市场。而相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市，这种情况下，一线城市土地市场竞争依然激烈。此前一线城市土地市场出现降温只是暂时性现象。一旦楼市调控政策稍微放松，一线城市就会释放大量的购房需求，进而加快去库存的速度。近期央行出台限购松绑政策，一定程度上使得一线城市的改善型购房需求快速释放，这对于今年第四季度以及明年的市场回暖有利好。所以房企会积极拿地，而目前土地价格也相对低廉。可以预见，如果今年四季度一线城市成交较好，那么四季度的土地市场会比较热，也不排除地王现象重新出现。

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