深圳旧改模式或推倒重来 房企齐涨价

　　近期，深圳加推入市的楼盘都明显上调了售价，其中，龙岗区加推的三大旧改项目，相比前期价格均提价5%-10%，最为明显的当属佳兆业项目集中被锁的坂田片区。

　　在深圳参与旧城改造的某央企人士告诉记者，深圳部分民营房企出现危机，对央企和地方国企而言反而是良机。“一方面，购房者以后更信得过国企央企的项目；另一方面，有些旧改项目的开发也没有民企阻力大。”

　　佳兆业事件发生后，部分业内人士担忧，深圳旧改模式或将推倒重来，这无疑会影响到旧改的开发进度，导致未来深圳新房供不应求。
　　
　　房企齐涨价

　　迄今为止，佳兆业在深圳的2000余套房源仍被“管理局”锁定，导致项目周边供应量减少，加之市场回暖，部分房企开始提价。

　　1月24日，位于龙岗坂田的星河WORLD银湖谷加推188套房源，均价3.8万元/平米，最高售价超过4万元/平米，开发商统计当天去化率达七成。记者了解到，该盘价格涨幅约10%，但去化率不如去年11月份开盘时。

　　星河WORLD项目销售人员对记者表示，前一期开盘均价为3.5万元/平米，此次所售房源属于楼王位置，销售价格更高也在情理之中，春节后还将继续涨价。该盘在两三个月的时间内，带动坂田片区新房价格冲破3万元/平米和4万元/平米关口。

　　同样位于龙岗坂田的信义嘉御山，在1月24日加推68-134平米房源，均价28500元/平米，当天销售率达九成。

　　该项目销售人员告诉记者，去年12月开盘的均价在2.7万元/平米，这次虽然涨价一两千，但成交依旧很活跃，说明市场能够接受涨价后的价格。

　　值得注意的是，距离信义嘉御山不远的佳兆业城市广场和佳兆业悦峰项目，至今仍未解锁。

　　“这一片区购房者可选择的新楼盘屈指可数，现在佳兆业的两个盘不能卖，肯定会挤出部分需求到信义嘉御山来。”一位代理商置业经理对记者说，这对佳兆业的竞争对手而言是利好。

　　深圳一家本土开发商高管告诉记者，相比去年12月，今年1月份市场稍显低迷，这与佳兆业事件后买家变得谨慎有关，目前涨价的都是前期资金回笼情况较好的企业。

　　早在去年12月，中骏四季阳光营销总监谢永超就明确告诉记者，今年1月份要涨价，日前该公司推出59套85-95平米房源，均价为13500元/平米。

　　“这次开盘价格确实上涨了10%，深圳的房子不愁卖。”谢永超表示。

　　“今年的供应量预计不如去年多，且1月份刚开年，房企也没有销售压力，能卖出去就会涨价。”世联地产深圳公司副总经理甘伟说。

　　国家统计局公布的去年12月70个大中城市数据也显示，房价环比上涨的城市仅深圳一个。

　　旧改模式或推倒重来

　　业内人士认为，民企出现危机，短期内可能只是影响该公司项目周边的楼盘供给和价格，但从中期来看，将对整个深圳的新房供应量形成不利格局，因为深圳近几年新盘供应量超过七成由旧改项目提供。

　　“佳兆业事件给地产商敲响了警钟，不管是拿地还是审批，以后跟政府打交道会更加规范。”上述深圳本土开发商高管认为，目前该公司已向深圳规土委报建，处在开发过程中的项目，会相对顺畅点，而还在报建阶段的项目会放缓速度。

　　此外，上述高管还认为，这对深圳的旧改会有影响。“前几年深圳旧改太迅猛，佳兆业事件发生后，村集体对旧改的积极性也会降低，而政府在批示和审查上也会更严格谨慎，缺一个资料可能都要打回去补上，因此一定会阻碍城市更新项目的开发速度。”

　　此前深圳的旧改模式可以避免强拆，被房企认为独具一格：前期拆迁由开发商与村民自主谈判，政府不参与，需超过90%的村民同意旧改，开发商才能向政府申请城市更新立项。

　　但广东省委巡视组在深圳巡查后的意见指出，房地产开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。这在多位业内人士看来，显然是在批评深圳旧改模式，表示上级不认可这种开发模式。

　　“过去的模式会不会推倒重来，在推进的旧改项目审批上会不会受影响，都可能影响未来两三年的新房供应量。”深圳一家本土房企的营销总监告诉记者，目前深圳正在进行的旧改项目有300多个，开发体量很大，不可能一下子全部取消，但就怕还处于谈判中的项目会中断。深圳可能学习上海模式，即政府主导拆迁再公开拍卖。

　　实际上，目前已有这种改变的迹象。日前，深圳规土委公告，鹿丹村片区综合改造工程重建项目用地将于2月6日公开竞拍，这是首个由政府主导的旧改项目。

　　旧改开发模式大转弯，部分房企却能从中获益。上述央企人士表示，他们在深圳的楼盘计划要到2015年四季度才推出来，现在房价纯粹是市场决定一切，旧改改不出来，没有新的供应，需求还是这么多，房价自然会涨。

　　“如果周边旧改项目出事，那我们的项目就火爆了。”上述央企人士对记者直言不讳地说，他们的旧改项目与一般房企不同，原本就是自己的工业用地，只是工改商、工改住，因此不担心佳兆业那样涉及村民拆迁等诸多问题。

　　“旧改本来就困难重重，有些方面处于灰色地带，过去主要靠民企去推动，但现在民企也受阻了。”媒体分析认为，这几年深圳年新增供应只有400多万平米，且集中在偏远的郊区，未来深圳楼市供不应求的特征会越来越明显，这也是为什么坂田和龙华这些片区敢于涨价的原因。

　　旧改成为腐败高发区

　　此轮深圳房地产风暴，一大原因就是广东省委巡视组的介入。据深圳市纪委官网转载《深圳特区报》报道，巡视组发现深圳房地产方面，所查案件中暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设；土地出让和建设规划存在权力寻租空间；开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。

　　在诸多案发公司中，有一个明显的共同点，这些公司大多介入深圳的旧改较深。2011年，深圳土地供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。四年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流，而城市更新项目包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。

　　在这个不同于公开招拍挂的“看不见的战场”上，也造就了一批旧改明星。佳兆业是以旧改发家的，此次入榜的京基地产也是如此。旧改项目与地方政府有着千丝万缕的联系，一个旧改项目要列入计划，需过城市更新办、区规土委等部门；专业规划是过规划部门、环境委员会等，总共要经过40多个部门，盖约200个章。开发商在项目审批及推进过程中可能涉及到“灰色地带”。

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