2015一线楼市或咬紧限购不松 京沪不考虑放松

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　　各地“两会”密集召开之际，房地产政策走向成为市场关注焦点。率先公布的北京政府报告只字未提房地产，而在近期的地方“两会”上，北京上海已有明确的消息传来。北京副市长陈刚称暂不考虑放开限购，“北京房地产价格正有所回落，房价正理性回归”。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也在“两会”现场表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策。多位房地产业内资深人士昨日向南都记者评论，其他一线城市很可能会效仿，选择不取消限购。但另一方面，结合楼市数据和走势分析，市场仍有政策放松的预期。昨日有广东政协委员向南都记者直言会否取消限购“很难说”。

　　北上不取消限购

　　颇具标杆意义的北京、上海已明确表示了2015年暂不取消楼市限购政策。这一表态或将对房地产市场的需求继续起到稳定的作用。

　　率先公布的北京政府报告只字未提房地产。北京副市长陈刚称暂不考虑放开限购，理由是“北京房地产价格正有所回落，房价正理性回归”。

　　北京不急于放松限购是有底气的。“刚需入市进一步增加，小户型成交占比上升。”链家地产市场研究部张旭向南都记者分析称，信贷和公积金政策的逐渐宽松对市场而言是较大的利好。北京2015年1月份成交的90平米以下的房屋中公积金贷款占比为31.4%，较2014年12月增加了9.8个百分点。公积金贷款的总体占比也较2014年12月上升了7.5个百分点。

　　上海也遏制住了此前流传的“放松限购”猜想。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生日前在“两会”现场明确表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策。

　　“一线城市也需要加快去库存，”克而瑞机构研究总监林波向南都记者表示，从监测数据来看，2014年一线城市商品住宅新增供应量4370万平方米，同比增加19%，商品住宅累计成交约3210万平方米，同比下跌22%，整体供求比为1.36，略供过于求。

　　该机构分析，城市库存消化周期快速下降，北京、深圳由去年年中的20个月降至年底的12个月，上海由13个月降至9个月。这意味着，一线的开发商也在加速出货。

　　事实上，不少业内人士均看涨一线城市房价。主要利好包括开发商的融资环境逐步向好。“我们目前地块多位于北京、上海等一线城市及福建本土的优势区域，发展潜力巨大。”泰禾集团有关负责人接受南都记者采访时表示，如果加上资本市场的强大资金支持，有助于在市场分化和企业分化进一步加剧的大背景下脱颖而出。

　　从全国范围看，楼市难言回暖。1月1日-20日，易居发布的统计数据显示20个典型城市新建商品住宅成交面积约728万平方米，环比下跌约27%。

　　“1月份市场成交行情还是略显黯淡的，但市场看涨情绪并没有因此而回落。”上述机构研究员严跃进向南都记者分析，尤其对于一二线重点城市而言，在2014年年底已出现房价止跌反弹的迹象，这会使得市场预期得到进一步的改变。

　　不少业内人士认为，2月份受春节因素的影响，预计成交量并不会太大。但随着房企推盘和购房者入市节奏的加快，预计春节过后市场成交量将继续攀升。

　　“一般到了1月份，房企的节奏是会慢下来的。”华南一家大型开发商负责人向南都记者解释今年动向称，不仅推盘节奏放缓，成交规模也随之下滑。这只是季节性原因。
　　
　　广州或观望

　　昨日不少接受南都记者采访的华南房地产业内人士认为，广州在多个房地产政策决断上惯常“跟风”，北京上海的做法很可能给广州一定的借鉴。

　　从广州的房地产成交动向上看，近来“量价”两大指标总有一个要跌。据搜房网数据监控中心最新统计，过去一个月，广州全市29个楼盘报价下降，环比上月的43个减少14个。此外，1月共计37盘报价上涨，环比上月的36盘增加1个，总体趋稳。由于楼市开始步入了传统的淡季，开发商以价换量的欲望减弱，楼市涨跌变动不大。

　　“目前，广州周度成交量已连续4周缩水，楼市步入淡季。”据广州搜房监控中心向南都记者透露，上周广州一手成交量为1429套，环比下跌17%。

　　林波向南都记者表示，对限购区域和产品类型不宜“一刀切”，比如存量较大的区域进行政策放松，140平方米以上大户型或者高端住宅完全交给市场，供求自由匹配。

　　南都记者联系不少华南大型开发商谈论限购放松问题，多次认为理应逐步放松，但何时、怎样放松，难以定论。政协广东省委员会委员、中山大学岭南学院教授张建琦回应南都记者称，广州会否取消限购“很难说”。

　　一线城市限购政策难退

　　数据显示，2014年12月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为535万平方米，成交面积为494万平方米，呈现出供大于求的市场关系。在这样一个供求关系下，库存规模出现环比增长；一线城市新建商品住宅成交均价为24054元/平方米，环比增长2.4%，同比增长7.4%。12月份成交均价比11月份增加了570元/平方米。

　　研究员严跃进告诉记者，从2010年以来的监测数据看，2014年一线城市房价处于高位震荡的状态，同时在四季度呈现比较明显的价格上升态势。

　　具体来看，2014年12月份，“北上广深”4个城市新建商品住宅成交均价分别为25845元/平方米、30032元/平方米、14641元/平方米和26510元/平方米，其中上海的环比和同比增幅都最大，成交均价首次突破3万元/平方米。

　　围绕目前各地都在热议的楼市库存问题，陈刚的一番表态十分通俗，却又耐人寻味。他说，2014年北京卖了17万套房，其中10万套是存量房，比2008年高多了，新房供应10万套，卖了6.9万套，“还不得存点啊！没得挑可不行。”

　　“从北京人口资源环境的角度讲，取消限购的问题暂不在考虑范围内。但其他的限价、限贷都放开了。”陈刚说，房地产市场还是比较健康的趋势，不会大冷，也不会大热，不断地调整结构，这样挺好，“个别项目卖不动是价格太高，必须得调整。”

　　严跃进说，北上广深的“限购孤岛”格局短期内还将继续维持，这与其市场情况相关，即便不放开限购，伴随各类优惠政策叠加以及去库存周期逐渐变小，此类城市的房企将逐渐淡化以价换量的策略，进而出现涨价的做法。