第四轮出海潮来袭：中国房企海外投资将超千亿

　　根据莱坊发布的《中国对外房地产投资报告》最新报告，2009年~2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至150亿美元（约合936亿人民币）。截至目前，中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年按年增长超过60%。

　　莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，比起传统的投资区域，新的投资热点能为投资者带来更高的投资回报。他负责接待过来自中国的投资者，包括万达、绿地等大型房企以及单枪匹马的创业者，“随着中国的超高净值投资者趋于成熟，他们中的许多人开始在全球范围内寻找新的投资热点。”

　　房企布局海外市场

　　1月23日万达集团收购澳大利亚悉尼1Alfred大厦和紧邻的FairfaxHouse大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。此前，绿地集团也曾拿下海外地标性项目，而这仅仅是中国对外房地产投资热潮的缩影。

　　“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有中国国内政策推动海外投资、国内市场需求放缓、海外市场更客观的回报率等。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出。

　　根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。

　　“2013年中国流入上述三个市场的资本比2012年增长了5倍。”王家明预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年水平，未来仍将是投资的热门地。

　　目前大型开发商已开始在海外市场积极开发物业项目，寻求多元化发展。根据莱坊统计，总资产规模超过110亿美元的19家房企中，已有8家房企在海外进行了投资，另有8家房企对海外投资“有兴趣”。

　　“公司已经总共进驻九个国家十三个城市。”绿地海外部人士对中国证券报记者表示。目前，绿地在济州岛打造了汉拿山小镇项目，伦敦绿地中心则是242米伦敦新金融城地标住宅，绿地还在悉尼投资建造占地4000平方米，高235米、85层的两栋酒店式公寓。此外，公司在洛杉矶、多伦多等多个城市均有投资项目。

　　除了传统热门城市外，部分城市还具有投资潜力。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，如果综合考虑甲级写字楼回报率以及与10年期国债息差因素的话，法兰克福、东京、休斯顿等城市也具有投资吸引力。
　　
　　近五年投资额飙涨

　　一张标注了中资在伦敦房产市场投资的地图，清晰地展现了中国投资者对于海外市场的极大兴趣，投资标的几乎是覆盖了泰晤士河北岸沿线所有的核心区域，投资项目也以高端写字楼为主。

　　此外，《每日经济新闻》记者昨日从万达集团获悉，该公司已于近期收购澳大利亚悉尼1Alfred大厦和紧邻的FairfaxHouse大楼，并且计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。

　　不管是欧洲市场还是澳洲市场，中国房企出海的首选依然是“地段”，这与国内的开发规律有相同之处。

　　“这些知名企业在国内已经非常成熟，走出去有利于建立国际品牌。”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言讯告诉《每日经济新闻》记者，国内房企出海不单单是为了盈利，还有品牌。

　　前述报告显示，2009年~2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元大幅升至约150亿美元。

　　“澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场。2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。我们预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年的水平。”王家明补充道。

　　投资浪潮更迭

　　在越来越多的中国房企出海后，王家明也察觉到了一些变化，想要出海的投资者不再只是这些耳熟能详的开发商，甚至一些内地沿海城市的工厂主也加入了这一行列。

　　根据前述研究报告，在最初几轮海外投资浪潮后，市场上出现了包括超高净值人士、中小型国有企业和民营开发商在内的第四轮投资浪潮。

　　据了解，最初出海的投资者主要集中在主权财富基金以及银行，目的也以投资优质资产以及收购物业自用为主，其中包括中国建设银行收购伦敦以及我国香港地区的项目。紧随其后的第二轮投资则以大型开发商为主，根据统计，目前已经在海外投资的品牌房企包括：万科、万达、绿地、中国海外、碧桂园、世茂、富力、雅居乐以及新城控股，有兴趣投资的则包括保利、恒大、远洋、招商、金地、佳兆业、华夏幸福基业以及复地集团等。

　　伴随着品牌房企的大举出海，险资的动作也越来越多，成为第三波浪潮的主体投资。“与开发商重视住宅市场不同，险资还是更看重投资物业的回报率，不会去投入开发，而且一般集中在市中心金融区的核心项目。”纪言讯对《每日经济新闻》记者如是说。

　　更值得关注的是，第四波浪潮正在袭来，在王家明看来，甚至有很多黑马企业在其中。由于第一轮及第二轮的投资者正在向更高投资回报的重点城市多元化发展，预计第四轮浪潮会紧随其后，“有些企业在当地的投资甚至超过了万达、绿地，也是因为他们在当地有非常强的本土化资源积累。”

　　险资“出海”异军突起

　　除了开发商“出海”外，险资也成为中国对外房地产投资的“主力军”。业内人士预计，2015年将是保险公司海外地产投资活跃的一年。

　　莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

　　“险资投资海外地产主要集中在标准型建筑，注重风险和回报平衡，同时也会考虑到同行竞争。”纪言迅表示，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。

　　不仅是开发商及险资，目前超高净值人士、中小型国有企业以及民营开发商也开始走出海外投资房地产项目。据王家明透露，目前上海某私企在澳大利亚的投资额已经超越万达及绿地。

　　“在海外投资时语言、文化、买卖谈判等很多方面与中国国内有较大差别，部分国家的项目审批流程也比较长。”王家明表示，国外房地产买卖均应进行估价，且成交额通常会高于估价10%，因此在对外投资时应该聘请专业化团队，在物业地点、类型及估值上进行全面考量。

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