北京豪宅供应量涨十倍 专家：需求不复以往

　　晓在北京一家主打豪宅产品的地产公司工作。他最近注意到，高端住宅圈里的设计人才，变得更加抢手了。

　　“现在的研发设计人才特吃香，被到处挖角。”李晓回忆，有些门对门的高端项目会互相挖人。原因在于，今年做高端产品的房企太多了，没那么多设计人员去支撑项目发展需求。一位知名设计师，被多个高端项目请求，挨个做设计。

　　今年，北京市的豪宅项目将蜂拥上市，他们需要去拼抢相比之下少得可怜的购房者。操盘手们都在绞尽脑汁去提升自家楼盘的吸引力。

　　根据房地产顾问机构亚豪的数据，2015年北京将入市42个纯新盘项目，单价超过5万元/平方米的占17席。其中，预估单价超过10万元的项目高达13个，提供房源千套之多。而2014年单价超10万的房源供应量仅139套，成交不过30多套(这已经是过去的最高纪录)。

　　高端项目海量供应、限购城市持续减少，信贷政策一再宽松……外界更希望在这样的大势下，北京的限购政策出现优化调整。其中一个主要方向，便是对高端项目放开限购，疏解压力。

　　“单价5万元以上的高端项目应放开限购，不再限制购买。”日前，北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆在北京两会上提出建议。他指出，政府或会担心政策放开产生人口疏解逆向作用，但实际单价5万元以上的住宅购买人群有限。放开后，还能带来政府财政的正向作用。

　　一线城市政府，却有着自己的实际考虑。一位曾参与北京市组织的内部座谈的人士称，北京市政府有人口控制目标，各区县也相应有分解控制目标。实际从去年到今年，控制人口已成为部分区县面前的第一项任务。这是地产限购松动，不能回避的现实问题。

　　放松还是坚守，首都北京限购政策悬疑仍未解开。

　　短期的疯狂

　　1月12日，李晓公司开发的万柳书院项目，终于拿到了现房的预售证。一共80套房源获批，拟售单价从14.8万元——15.8万元不等。又一个豪宅来了。

　　亚豪机构把单价超过10万元的项目，界定为顶级豪宅。按照统计，2015年北京将有万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝项目、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪？中央公园广场、龙湖？西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目13个顶级豪宅计划入市，预估供应量超过千套。

　　推算上述豪宅最终价格的指标，主要是在地价基础上，加上财务成本、建安成本和周边项目定价等考量因素。而在该机构统计的今年将入市的42个纯新盘项目中，单价超过5万元的有17个之多。单价5万元，也是目前市场上区分普宅和高端住宅的一把标尺。

　　亚豪机构市场总监郭毅说，拿地价格推高了房价，才涌现出如今很多高端项目来。譬如，龙湖西局项目土地楼面价为6万元/平方米，农展馆地块楼面价更达到7.3万元/平方米。

　　去年大量出让的自住房地块，因其部分房源限价限面积，一定程度上推高了纯商品房的价格水平，普宅“豪宅化”。毛大庆分析，考虑到同期出让的自住型商品房地块，未来北京五环路周边的新项目，预售价格至少达到6万，才能满足开发商的基本成本和利润需求。

　　“北京市场，土地市场交易规则了发生变化。”一位京城知名豪宅操盘手对记者表示，近一年来，出让的土地70%都有自住房属性，真正供给改善性和高端客户的商品房数量缩减到30%。很多纯住宅地块被高端，五环外的地块都抢到3万-5万元的楼面地价，“这短期看起来疯狂，但长期会是趋势。”

　　“我替他们捏把汗。”毛大庆说，如果纯商品房60%以上价格都到5万~10万元，哪有那么多人要买。高价土地，很多房企拿下是胜利，拿后却犯愁，不知如何处理。
　　
　　需求哪里找

　　北京市房协秘书长陈志撰文称，北京市场需求不复以往的旺盛。有数据称3000万级豪宅近几年都在年150套的成交水平。从绝对成交量上看，2014年比前两年要高，但现在的豪宅供应量变得更大了。

　　中国中央别墅区发展研究院披露的数据显示，去年北京所有住宅新增供应120080套，成交58346套，去化率为48.59%。其中，千万级以上的非普通商品房供应2994套，成交920套，去化率仅为30.73%。

　　如果将2014年新增千万级以上商品房做细分，1000-3000万元产品占新增住宅总量超过八成。3000万-8000万产品去化率均低于10%，7000-8000万产品无成交。9000-10000万产品成交3套，亿元以上18套豪宅无成交。“今年千万级以上豪宅市场供大于求趋势难以根本性改变。”中国中央别墅区发展研究院院长刘东说。

　　按亚豪机构的数据，今年价格超过10万元的豪宅预计将提供房源超过千套。而中原地产市场研究部监测数据，2014年10万元以上产品成交仅有30套，还创造了历史最高纪录。

　　前述京城豪宅操盘手说，不要指望一两年之内，就能培养很多出豪宅购买者。前几年煤老板、某些官员来钱太快，豪宅很多是靠这些人消化。按照现在的经济和政治情况，这部分购买力将大为衰退。一年之内，需求无法支撑供应。万科集团高级副总裁毛大庆直言“我一年的工资你们都看得见，我也买不起北京的房子了。”

　　那豪宅最终卖给谁呢？该操盘手说，对象是在过去20年北京城市化进程中，已做好原始资本积累，有数套房的家庭。他们流动资金不多，但家庭资产多，通过资产置换再贷款，可以买豪宅。买豪宅的，未必是富豪，自己项目如今80%的成交客户，都是置换再贷款的类型。

　　愿景与现实

　　毛大庆将高端住宅放开限购的建议，拿到了北京两会上来。他呼吁，单价5万元以上，总价超过600万元以上的商品房放开限购或适度修改限购政策，目的是“加快去化”、“减少金融风险。”

　　一位曾参与有北京市国土局、发改委等部门出席的内部座谈的人士称，高端项目放开限购实际已呼吁很久，不少开发商都提示市场风险，希望有限购政策的松动。也有二手房税费减免，自住房用地控制规模等其他意见。

　　本报了解，中央某重要智囊机构亦在去年两次召集主要房企、中介机构等开会，问及市场情况和限购政策观点。其间，亦有缩短一线城市限购年限，高端项目放开限购等建议提出。

　　但无一例外，这些建议都并没有获得监管者的明确表态。一位知情人士说，一线城市放开限购并非简单地让调控回归市场之手那么简单，牵一发而动全身。大城市的人口控制目标似乎成了最大阻力。

　　陈志说，北京明确要限制特大城市规模。2014年众多城市放松甚至取消限购，但是北京没有，更多的就是因为要限制城市规模的原因。在这种情况下，以往房地产需求靠城市大量新增人口的带动固有逻辑就改变了。

　　除了市级层面有人口总量控制目标，区县亦有各自目标。譬如，海淀区政府工作报告指出，2015年末，海淀区把常住人口规模控制在371.3万人。而通州区2015年末，常住人口调控目标为138.1万人，即今年人口增幅不超过5.5万人。

　　绿地董事长张玉良判断，一线城市限购取消可能性不大。中央控制大城市人口增长，放开限购，人口增长将提速。

　　当然，聪明的房企也不愿无所作为，上述京城豪宅操盘手总结道，很多隐形富豪是懒得换房折腾。所以，地王或高价楼盘项目必须要做产品创新，有足够的产品力，能提供足够差异化的居住体验，能够打动他们的就是一句话：“折腾三个月、幸福三十年”。

　　李晓所在的万柳书院项目，则立足于地缘客户和老带新客户，通过钻研产品以赢得市场欢迎。如国内的砖密度达不到项目外墙要求，便咨询国际上10多个砖厂，最终在荷兰找到合适的砖。砖购置到国内，勾缝过程中，勾缝剂不同配方会出现色差，如此项目勾缝剂又调试30多次。勾缝施工每人每天只能勾3-5平方米，因要求细致吓跑7个施工队。

　　优地易国际建筑设计(北京)有限公司首席执行官齐红表示，过去的房企会更偏爱奢华的设计，迎合当时的客群需求。如今客群主体变化，要求会更实用一些，不是特别的浮夸。譬如，不那么追求欧式的设计，会主动要求把复杂的线角改掉等。

　　“房企这样做当然有节约成本的考虑。但实际也是客群需求在变，由原来更关注对外展示，到现在更侧重如何住得舒服。”齐红说，这也是设计师愿意看到的变化。

 

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