不动产登记细则草案成形 信息平台半年后上线

　　距离《不动产登记暂行条例》(下称“条例”)正式实施还剩3个月时间，国土部正在紧张筹备不动产登记条例实施前的准备工作。

　　21世纪经济报道记者自国土部等多个参与实施细则起草的专家处获悉，由国土部地籍司和国土部法律中心起草的《不动产登记暂行条例实施细则》(下称“实施细则”)已经形成初稿，目前正在征求意见阶段。

　　据一位参与起草实施细则的知情人士介绍，细则是基于《条例》的配套政策，确保条例能够顺利实施，进一步细化了登记类型、程序、各类不动产物权登记的要求，登记机构和人员职责等，亦明确和统一不动产登记卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求等。

　　查询流程进一步细化

　　12月22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》并明确自2015年3月1日起执行。

　　国土部不动产登记局局长王广华介绍，《条例》是不动产登记的顶层设计，根据《条例》，国土部将抓紧做好相关的配套实施细则，确保《条例》能够顺利实施。

　　与此同时，地方也要同步推动地方性法规、规章和规范性文件的研究制定工作。

　　多位参与细则起草的专家以及国土部法律中心人士告诉21世纪经济报道记者，由国土部法律中心，国土部地籍司主要参与起草的实施细则已经形成初稿。

　　以备受关注的“查询”为例，《条例》虽然严卡“以人查房”，但亦明确了可依法提供查询服务。

　　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

　　前述参与实施细则起草的国土部人士介绍，实施细则特设一章为登记资料的查询、保护和利用，对依法查询登记资料进行细化，不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果，且在查询时需要提交身份证明和申请书。

　　社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外；在查询不动产登记资料时，需要提供身份证明和申请书，受权利人委托查询，必须出具取得不动产权利人同意的证明文件。

　　人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料，不过在查询不动产登记资料时，需要提交本单位出具的查询证明。

　　前述国土部人士强调，实施细则目前仍处于研讨阶段，将进一步完善修改。

　　信息基础平台半年后上线

　　除了制定并出台可执行的实施细则，不动产登记信息基础平台的建设也是《条例》落地前期准备的重要一环。

　　王广华曾表示，计划在2015年7月上线试运行信息平台，陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。

　　2014年12月24日，国土部副部长、不动产统一登记工作领导小组组长胡存智主持召开领导小组第三次会议，研究《不动产登记信息管理基础平台建设需求方案》(下称《方案》)。

　　《方案》明确，不动产登记信息管理基础平台建设，将充分利用现有国土资源信息化和相关部门不动产登记信息化基础，集成整合目前分散在各部门的不动产登记数据，建成覆盖全国的不动产登记数据库。明确不动产登记信息管理基础平台将采用云架构设计，充分考虑拓展需求，最终与“国土资源云”融合。

　　胡存智要求，不动产登记信息平台建设不搞“推掉一套、重建一套”，而是按照统分结合的原则，建立机制，明确标准，集成整合，最终建成标准统一、内容全面、全国一体、互联互通的不动产登记信息管理基础平台，实现信息共享应用。

　　胡存智亦表示，《方案》在进一步修改完善后要尽早提交部长办公会审议。

　　王广华提出，在信息平台投入运行前，各地要全面清理和整理不动产登记历史资料，按照国家统一制定的数据库标准和数据整合建库技术规程，对本地区土地、房屋、林地、草原、海域存量登记数据进行整合，建立关联关系，健全完善不动产登记信息数据库。

　　信息平台投入运行后，王广华称，各地应根据当地信息化工作基础，提早对各类不动产登记操作系统软件进行融合、对接，形成统一发证的业务操作系统软件，支持与本级国土、住建、农业、林业、海洋等部门的业务协同，提供本级登记信息查询服务，并按照信息平台统一技术要求，预留接口，做好准备，一旦成熟，及时接入信息平台，并将本地区日常不动产登记信息实时纳入信息平台。

　　将引发楼市“涟漪效应”

　　中央财经大学经济学院副教授兰日旭表示，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套住房业主的预期，在施行过程中，其威力则会真正显现，特别是短期内将增加存量房的供应，而北京（楼盘）等还没有放开限购的城市，房价可能会继续下降。

　　《不动产登记暂行条例》即将于2015年3月1日起施行，登记机构、程序以及信息共享与保护的明确，将对我国不动产基础数据起到梳理及整合作用。这一市场经济基础制度的新架构，无疑将提高宏观调控的精准性和效率。那么，其对处于调整期的房地产市场又将产生哪些影响？

　　提升市场信息完备性

　　上海（楼盘）易居房地产研究院研究员严跃进向记者表示，2015年不动产登记制度一旦落实，会因为舆论导向等因素带来较大的市场震动，其中最典型的就是会放大该制度的威慑力，对于地方政府的不动产登记制度相关工作的落实会起到很大的鞭策作用。尤其从目前地方情况看，很多地方政府对于此类制度的落实还存在推诿懈怠等现象。暂行条例的实施时间明确后，将使得各类不动产确权、登记、历史遗留问题解决等基础性工作加快推进。

　　中央财经大学经济学院副教授兰日旭则认为，不动产登记将为楼市进行市场化调控提供基础数据和信息。掌握了存量房、出租房信息，将为下一步有意识地推开房产税提供条件，真正发挥市场配置住房资源的作用，实现供需结构优化。因此，这一制度实际上是房地产市场法治化的重要一步，为房产信息规范化、官员财产公示提供了很好的基础。

　　从直观来看，不动产统一登记将改变住房信息模糊、碎片化的现状，使得住房市场供需状况更加透明清晰，有利于实行差异化的税收政策。同时，可抑制市场上的投机炒房因素，以市场手段替代行政高压行为，从而促使楼市更加健康理性地运行，也为价格和供需调控提供更加有效的手段。

　　有望改变住房供给结构

　　严跃进认为，考虑到2015年市场或存在一个筑底回暖的态势，不动产统一登记制度将以利空的方式对房地产市场走势形成阻碍，最典型的就是通过房东抛房，降低一些二手住房的价格涨势，同时也会抑制一些盲目的投资投机炒房现象。在目前央行降息、调整存款口径等前提下，房价上涨具备了动力。从市场规律来看，往往在年后会出现一波市场成交量上升、价格上涨的态势。所以，此次不动产登记制度在明年3月份推进，能够对冲市场反弹带来的一些积极效应，对于稳定市场情绪和市场走势都会形成利好。

　　兰日旭也表示，不动产登记从条例制定到执行，对楼市将产生递进式的“涟漪效应”。初期会显著影响市场主体特别是拥有多套住房业主的预期，在施行过程中，其威力则会真正显现，特别是短期内将增加存量房的供应，而北京等还没有放开限购的城市，房价可能会继续下降。

　　过去楼市投资氛围的存在以及许多灰色地带房产的存在，降低了住房分配的效率，对分配公平也有所损害。住房信息透明后，违规获取住房的行为将显性化。如果说房产税就此推开，那么相关部门将更加具有针对性地实现精准调控，避免出现误伤刚需、扭曲价格等现象。

　　尤其是，因为住房同时具有使用属性和投资属性，在住房信息不透明的情况下，市场价格信号在炒房时代出现了错乱，导致房地产市场调控“屡调屡涨”。长期来看，包括不动产统一登记在内的楼市调控基础制度不断完善，将使市场环境更为纯粹，价格反映供需的信号功能将真正发挥，相关部门的调控空间和余力也将加大。

　　制度推开需要磨合期

　　显然，不动产登记制度会提高市场监管和调控的效果，同时规范住房交易秩序，但在施行过程中可能会遇到一定的阻力。

　　过去在制度不健全的情况下，存在着一定的监管盲区，比如，在经济适用房分配时出现过“猫腻”，大量小产权房的产权登记并不清晰，违规交易现象屡见不鲜，2009年以后房价飞速上涨的一段时间内，投资者利用各种手段来规避限购政策，从银行获取按揭贷款。

　　而不动产登记制度的目的，在于提高信息透明度，加大违规交易的成本。另外，地方政府在执行登记制度时，也有可能因为利益纠葛而产生抵触情绪，在信息数据收集和登记上还将付出很大成本。

　　因此，严跃进认为，不动产登记制度的推进，使得未来包括住房市场在内的各类子系统拥有一个发展的准则和框架，但制度创新的成本也比较高，在具体执行过程中可能需要一个较长的探索期和磨合期。

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