徐明天：中国房地产违背了基本经济规律

　　银行降息，就降了那么一点点，有人就说房地产和股市的春天又到来了。

　　今天，看到叶檀又鼓吹起房地产主导产业论。这才是真正的叶檀。

　　叶檀说：我特别反对看后视镜，现在很多人说1998年的房改是不是错的？或者2003年是不是错的？这没有意义、没有价值，就是1998年没有房地产，后来没有汽车，没有高速公路的建设，中国的经济发展不了这么快。一个时代有一个时代的事情，你不能强说1998年的人说2013年的房地产是怎么样的，这是强人所难。

　　房地产需要垄断，需要暴力，需要骗子。叶檀、郎咸平就在房地产大跃进中获利的骗子。房价一下降，他们没人请他们演讲，没人听他们演讲，他们失去了市场，现在似乎看到了机会，又快速跳出来，鼓吹他们的房地产主导论了。

　　不论政府财政和GDP多么需要房地产，今天我们必须彻底改变房地产主导绑架中国经济社会的问题，也就是实现经济结构的调整。经济结构调整是一个痛苦的过程，会剥夺官员富豪们的财产，但这是不得不付出的代价。正应了那句话，自作孽，不可活。因为中国房地产触犯了天条，犯下了反人类罪，违背了最基本的经济规律。

　　今天，我就从经济学的基本原理，来对中国的房地产进行经济学批判。

　　罗伯特?席勒的警告

　　2013年，诺贝尔经济学奖得主之一罗伯特?席勒曾多次警告中国房地产泡沫严重。2009年12月，他来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”同年，罗伯特?席勒在上海也说：“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”2011年达沃斯论坛上，席勒直言中国房地产存在泡沫：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

　　梯若尔的研究

　　2014年诺贝尔经济学奖得主梯若尔在武汉谈房地产时说：全球对房地产泡沫问题都十分关注。他兴趣了一个例子：美国有一个学者RobertShiller，曾经设想建立房产保险公司，给房产价格保险。对寿险来说，我买了寿险，如果去世，保险公司会向我的妻子赔付，对它来说是一种损失，但只要我在世，每年就要交固定的保费，对保险公司来说是盈利的。房产保险的情况类似，尽管还没有真正出现。即如果价格下跌，你能得到一笔钱，但每年你有固定支付保金。这种保险公司在理论上可以存在，还没有真正成立。原则上可以赚钱，但管制机构（专门监管银行和保险公司的机构）没有批准。如果公司为武汉的市民房价保险，价格下跌的话，这种公司会有很大的损失，一旦破产，就不能给你钱。这和银行破产是一样的。寿险的情况不同，我们清楚每年去世的大概人数，即大数定律，因此管制机构可以确保公司不破产。但房地产保险公司风险很大，因此没有得到批准成立。

　　梯若尔有一个建模型解串谋难题研究，认为串谋与勾结是所有的组织或机构中普遍存在的现象，早已为政治学家和社会学家所关注。串谋与勾结会给社会福利带来损失，因而如何在制度设计中解决串谋问题，一直成为政治家和学者们不懈努力的目标之一，并在人类的制度文化中占有重要地位。然而令人惊讶的是，这个重要现象长期以来却一直未能受到主流经济学家的重视。作为社会科学理论的皇冠明珠，主流经济学的理论与实践取得过令人瞩目的成就，但它在制度分析方面尤其是对于串谋现象的漠不关心和无所作为，无法令人满意。究其根源，仍然是主流经济学家对于新古典主义的完备市场假设这个教条的坚定信念。在产业组织理论和规制经济学等诸多领域，串谋现象造成了产业政策和政府规制政策的严重扭曲，这一点即使在司法体系十分完备的欧美国家都普遍存在（如美国的安然公司和世界电信与安达信公司合谋做假账等案件），更不用说许多处于制度转型时期的发展中国家。如果把中国的房地产与梯若尔的串谋与勾结理论相联系，中国的房地产就是典型的政府、官员、开发商和富豪的串谋勾结劫掠人民。

　　世界上房地产已经非常成熟，有一套系统的制度设计，因此风险可控。只有中国房地产成为支柱产业。因此，西方经济学家的研究很少，没有专题研究，只是有一些份内的过注，但也是观点鲜明。

　　劳伦斯诅咒

　　摩天大楼是房地产泡沫之一。据统计，2012年中国有655个城市提出要“走向世界”，183个城市要兴建“国际大都市”。而所谓“国际大都市”就要开辟国际商务中心，就要拥有更多的摩天大楼，甚至是世界或亚洲第一高楼。据称中国摩天大楼的数量是美国的4倍。摩天大楼的建设热潮往往伴随着金融危机或者经济衰退。1999年，经济学家安德鲁?劳伦斯，搞出了一个“摩天楼指数”，认为世界摩天大楼开工建设与商业周期波动高度相关，而摩天大楼的竣工往往是经济盛极而衰的拐点，大厦建成之日，往往便是经济衰退之时。经济学界有称之为“劳伦斯定律”，或干脆称之“摩天楼魔咒”或“劳伦斯诅咒。

　　劳伦斯举出证据：1904到1909年间，美国纽约的胜家大厦和大都会人寿大厦相继刷新世界高楼记录，期间金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭；1929年、1930年和1931年，纽约的华尔街40号大厦、克莱斯勒大厦和帝国大厦相继落成，期间发生了世界经济史上最为骇人的“大萧条”；20世纪70年代，纽约的世界贸易中心和芝加哥的西尔斯大厦一跃成为全球最高，随之而来的是石油危机，美元狂跌，最终引发了1973-1975年的世界经济衰退；1997年马来西亚吉隆坡双子塔楼刷新世界最高纪录，东南亚金融危机也随之发生。

　　李嘉图的超级地租

　　“摩天楼魔咒”的“劳伦斯定律”自有经济学的规律。李嘉图反对“谷物法”的原因与经济学家反对房地产泡沫相同，只是房地产泡沫的危害更加巨大。李嘉图的研究不是形象的，而是抽象的。他认为土地的供给曲线是完全无弹性的，土地的社会机会成本为零。土地拥有者获得地租收入，仅仅是因为拥有一种稀缺的生产要素，他并没有提供任何对社会有益的作用。古

　　经济学家特别批评地主的支出习惯。地主从事消费支出，而不是储蓄与积累资本，不是增加经济体中资本产品的供给。地主阶级的行为有害于新兴工业社会的增长与发展。总产量或者说经济体的总收入分配给了劳动者、资本家、地主。总产量中的一部分，没有用来支付劳动者维持最低生活水平的工资，也没有用来替换生产过程中报废的资本产品，这一部分可以被称为净收益或者经济剩余。净收益由利润、地租以及维持最低生活水平的工资之上的部分组成。工人与地主总是将他们的全部收入花在消费上，利润成了储蓄或资本积累的唯一来源。李嘉图断定，作为经济增长率减小的结果，当利润下降、地租上升时，随着时间的变化，将会发生有利于地主的收入再分配。

　　以李嘉图对谷物和地租的理论分析，房地产就是一种无度的超级地租，土地拥有者过度的利益不但增加了经济的成本，减少了工人的工资和利润，而且又从住房民生中掠夺了更多利润，在这种加速度收入再分配中，经济的积累将被榨干枯竭无法维持，只能靠货币泡沫浸泡，最终走向经济泡沫破灭，爆发经济危机。

　　李嘉图是西方古典经济学的集大成者，他的分析就是基础理论性的。

　　西斯蒙的经济危机论

　　中国正在陷入房地产崩塌的经济衰退，这已经是大家都承认的事实。

　　第一个提出经济危机理论的意大利经济学家西斯蒙第指出利润和地租是灾难的根源。他认为任何财富都是劳动的产品，收入是财富的一部分。收入通常有三种，即地租、利润和工资。这三种收入是分享人类劳动成果的3种不同方式。地租是土地所有者因为拥有土地所有权而从工人劳动所生产的产品中提取的部分；利润是资本家因为拥有资本而从工人生产的产品中提取的部分；工资是工人劳动产品的一部分，是工人用来维持必要的生活的费用，是其劳动的报酬，是劳动的价格。他说：“劳动在社会中创造了三种永恒的财富的源泉，而这三种财富的源泉又产生了三种收入。财富的第一种源泉是土地，土地的自然力永远是用来生产的，只要人们利用它来为自己服务，它便任凭劳动的支配；用来支付工资的资本是财富的第二种源泉；供应劳动能力的生活是财富的第三种源泉。因此，财富的这三种源泉都和劳动有直接的关系，如果没有劳动就决不会有财富。”西斯蒙第认为，利润和地租是统一的，资本与土地也不产生矛盾，工资和利润与地租则是对立的，所以劳动与资本之间是对立的，“真正的灾难决不是由于机器的改进，而是由于我们对机器的产品所进行的不公平的分配。”西斯蒙第对分配不公平进行了强烈地抨击，指出这种现象既不符合理论，又不符合伦理。利润、地租是对工人的一种掠夺，是一切灾难产生的根源。

　　中国的房地产是一种一次性的超级地租，是一次疯狂掠夺，西斯蒙第的批评是非常温和的。

　　中国管子的极端观点

　　也许是了解中国人对房地产的极端行为，2700年前人类第一位经济学家管子对房地产的观点也非常极端。

　　管子讲，宫室有度，不求其观。统治者的消费既要符合等级贵贱礼的要求；又要尽量简朴。即使国家财用充足．也要消费适度。“国虽充盈，金玉虽多，宫室必有度.”(《管子?八观》)“先王制轩冕，足以著贵贱，不求其美。……明君制宗庙，足以设宾祀，不求其美；为宫室台榭，足以避燥湿寒暑，不求其大；为锥文刻镂，足以辨贵贱，不求其观。故农夫不失其时，百工不失其功，商无废利，民无游日，财无砥墆。”（《管子?法法》）

　　管子从财富的生产和平衡中要求宫室必有度，是观察一个国家虚实的指标。宫室过度是对人民和土地的过度索求。《管子?八观》说：“课凶饥，计师役，观台榭，量国费，而实虚之国可知也”。先论土地与人口、粮食、赋税、饥荒的关系：“凡田野万家之众，可食之地，方五十里，可以为足矣。万家以下，则就山泽可矣；万家以上，则去山泽可矣。彼野悉辟而民无积者，国地小而食地浅也；田半垦而民有余食而粟米多者，国地大而食地博也。国地大而野不辟者，君好货而臣好利者也；辟地广而民不足者，上赋重，流其藏者也。故曰，粟行于三百里，则国毋一年之积；粟行于四百里，则国毋二年之积；粟行于五百里，则众有饥色。其稼亡三之一者，命曰小凶；小凶三年而大凶，大凶则众有大遗苞矣。什一之师，什三毋事，则稼亡三之一。稼亡三之一，而非有故盖积也，则道有损瘠矣。什一之师，三年不解，非有余食也，则民有鬻子矣”。再论粮食与土地资源和宫室的关系：“故曰：山林虽近，草木虽美，宫室必有度，禁发必有时，是何也？曰：大木不可独伐也，大木不可独举也，大木不可独运也，大木不可加之薄墙之上。故曰，山林虽广，草木虽美，禁发必有时；国虽充盈，金玉虽多，宫室必有度；江海虽广，池泽虽博，鱼鳖虽多，罔罟必有正，船网不可一财而成也。非私草木爰鱼鳖也，恶废民于生谷也”。再论土地、粮食、上用与民力的关系：“故曰，先王之禁山泽之作者，博民于生谷也。彼民非谷不食，谷非地不生，地非民不动，民非作力，毋以致财。天下之所生，生于用力，用力之所生，生于劳身。是故主上用财毋已，是民用力毋休也”。结论：“故曰，台榭相望者，其上下相怨也。民毋余积者，其禁不必止；众有遗苞者，其战不必胜；道有损瘠者，其守不必固。故令不必行，禁不必止，战不必胜，守不必固，则危亡随其后矣”。

　　管子谴责国家底子薄而高消费的不良侈俗。“主上无积而宫室美，氓家无积而衣服修，乘车开饰观望,牛行者杂文彩，本资少而末用多者。侈国之俗也。”(《管子?八观》)“舟车饰、台榭广，则赋敛厚矣"。（《管子?权修》）

　　管子警告：“台榭相望者，亡国之庑也”。《管子?七臣七主》说：“故明主有六务四禁。六务者何也？一曰节用，二曰贤佐，三曰法度，四曰必诛，五曰天时，六曰地宜。四禁者何也？春无杀伐，无割大陵，倮大衍，伐大木，斩大山，行大火，诛大臣，收谷赋。夏无遏水达名川，塞大谷，动土功，射鸟兽。秋毋赦过、释罪、缓刑。冬无赋爵赏禄，伤伐五谷。故春政不禁则百长不生，夏政不禁则五谷不成，秋政不禁则奸邪不胜，冬政不禁则地气不藏。四者俱犯，则阴阳不和，风雨不时，大水漂州流邑，大风漂屋折树，火暴焚地燋草；天冬雷，地冬霆，草木夏落而秋荣；蛰虫不藏，宜死者生，宜蛰者鸣；苴多螣蟆，山多虫螟；六畜不蕃，民多夭死；国贫法乱，逆气下生。故曰：台榭相望者，亡国之庑也；驰车充国者，追寇之马也；羽剑珠饰者，斩生之斧也；文采纂组者，燔功之窑也。明王知其然，故远而不近也。能去此取彼，则人主道备矣”。

 

返回产业信息研究网首页>>