多地楼市借力降息回暖 任志强：怎能随便涨

　　面对国内企业融资成本过高、经济下行风险压力大等问题，央行“降息”靴子终于落下。股票市场在迎来降息的首个交易日上反应最大，房地产、券商、电力以及铁路基建四大行业受益最多，其中又以房地产最为明显，多个房地产股涨停，平均涨幅超过3%。

　　在不温不火的930房贷新政之后，央行降息对供需双方而言都是一次极大刺激。据媒体报道，近两日全国多地开盘项目受追捧，北京、深圳等主要城市咨询购房人群明显增多，“日光盘”再现。

　　多数业内人士认为央行降息将加速楼市回暖进程。但也有业内人士“冷眼旁观”，表示表示降息无法改变楼市总体供大于求的本质，未来一段时期银行“惜贷”还会持续。

　　降息后购房者入市意愿明显加强

　　中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币(6.1350,-0.0015,-0.02%)贷款和存款基准利率，其中，五年期以上住房商业贷款基准利率由6.55%调整为6.15%，下调了0.4个百分点；住房公积金贷款基准利率由4.5%调整为4.25%，下调了0.25个百分点。

　　央行降息首先作用在“房奴”一族，据测算，以20年贷款100万元的购房者为例计算，降息后，其月供每月将减少234元，全年可减负2808元。

　　降息也让此前持观望情绪的人群纷纷出动，一些中介机构客户看房量明显上涨，一线城市表现活跃。据中国经济网记者了解，中原地产北京、上海客户咨询量较上周上涨80%，主要城市看房咨询量上涨50%。伟业我爱我家12个城市客户咨询量较上周普遍增长五成，22日当天，北京客户到店咨询量比上周增长140%。

　　据媒体报道，降息后北京多个新盘受追捧，其中某开盘50套别墅产品实现日光，销售额达5亿元。深圳的新盘同样热销，22日三个楼盘开盘，吸引了5000多人到场，其中两个项目当天售罄。

　　统计局此前公布的10月份70城房价指数显示新房价格依然有所下降，但降幅有所收窄。尤其北京二手房价格开始出现环比上涨。“在略微企稳升温的楼市下，降息、将准将让楼市‘暖上加暖’，放大市场利好，购房者预期明显向好。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　房企融资现马太效应

　　央行的意外降息对房企而言犹如及时雨，意味着银行贷款利率更低、融资成本降低。但显而易见的是，财务稳健的大型房企将优先获得贷款，央行降息“如虎添翼”，而中小房企本就难以从银行渠道获取贷款，央行降息影响微乎其微。

　　据媒体报道，此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。

　　“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷表示。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，房企不会因为此次降息而在资金面有较大缓解，未来市场仍存在不确定性，尤其是中小企业，仍然可能面临更多的债务违约的市场风险。开发商不宜借机捂盘惜售、炒作楼市“买涨不买跌”等现象，应利用政策短期利好的“窗口期”，继续坚持跑量的高周转策略，加大去库存力度，减轻资金面压力。

　　任志强“泼冷水”：房价怎能随便涨？

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进想中国经济网记者表示，近期央行松绑限贷、降息等政策已经形成了叠加效应，无论是从市场预期还是资金成本角度看，都能够对楼市短期和中长期带来利好。在供求活跃的情况下，房价止跌反弹的迹象会更趋明显。

　　在930房贷新政和央行降息的双重利好下，虽然多数业内人士看好，但也出现了不同声音，一向唱多的任志强这次反而泼起了冷水。

　　任志强22日在某论坛上表示，“房地产受政策背景影响很大，别把房地产鼓励与其他经济政策之外去讨论。现在市场都在说央行降息后房价将大涨，但是，央行降这么点息，全国有那么多库存，房价怎么就能随便涨？”

　　张宏伟亦从宏观面分析认为，央行降息及地方政府“救市”只能解决“去库存”的燃眉之急，但无法改变楼市总体供大于求的本质。未来市场自身调节作用还是会暴露出楼市库存偏大、去化周期偏长的问题。

　　同时，张宏伟表示，正如“央四条”首套房贷优惠基本落空一样，降息并不意味着银行等金融机构对楼市风险控制降低要求，未来一段时期内无论是开发贷款还是个人按揭贷款，银行等金融机构“惜贷”的行为还会持续。

　　财经评论人郁慕湛更是直言，本次降息的主观出发点在于当前各项经济指标疲软，楼市多半有跟着起哄的嫌疑，降息并不能改变房地产市场的供求关系，更多的还是在调整宏观经济结构，减缓中国经济摆脱房地产成为主要引擎带来的负面冲击，对于房产来说，充其量只能刺激楼市一时。

　　楼市恐难出现大反转

　　11月前三周，全国住宅市场成交量维持在今年的阶段性高位。中原监测的40个重点城市数据显示，新建住宅成交面积上周环比微升3%，较去年周均水平上升12%。其中，一线、二线周成交量较去年周均值分别上升8%、14%。随着近期政策环境的持续利好，以及房企冲刺全年销售业绩的影响，预计年末成交走势有望保持当前的复苏行情。

　　不过，在多重利好刺激、楼市成交回暖之下，业内人士对后市预期却普遍谨慎。

　　克而瑞房地产信息集团研究中心分析师杨科伟表示，在限购取消、限贷放松双重影响下，一线和部分二线城市成交量自三季度以来企稳回升，但诸多城市库存依然高企，加上前期需求过度透支，市场筑底并不稳固，因此短期回暖可能不具可持续性,明年市场或仍将僵持。他认为，大多数的二线和三四线城市，尤其是供求严重失衡的城市，开发商的首要任务依然是积极营销、努力去库存，而不是坐等政府政策等行政性手段的干预刺激，企业应积极迎合刚性需求和改善型需求购房心理，继续以价换量。

　　而中原地产张大伟则认为，对于购房者来说，目前层出不穷的刺激政策难免会出现入市恐慌，购房积极性会有所提高，房价短期内难以再跌。但不能过分乐观，银行是否能将优惠落地很难说，?接近年底银行额度本就相对紧张，购房者实际能够享受到的利率优惠还要看后续政策落实情况。如果额度不足，银行很可能用提高房贷利率来弥补利润，因此降息对楼市的推涨作用可能没有想象的那么高。此外，市场分化将愈加严重?，一二线城市楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性很小；而三四线因为库存绝对值过高，即使信贷政策刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

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