佳兆业郭家老臣相继辞任卖上海4项目后吸引力降低

2015-2-3 10:59:50　　中国产业信息研究网　　http://www.china1baogao.com/

核心提示：2月2日清晨，佳兆业发布公告称，公司行政总裁金志刚辞任。至此，郭氏家族原高管运营团队已悉数瓦解。事实上，在郭氏家族引退之后的短短1个多月，佳兆业执行董事及董事会副主席谭礼宁、首席财务官兼秘书张鸿光、非执行董事霍羲禹等都相继辞任。

　　在宣布上海的四个项目被融创以23.75亿元收购后不到10小时，佳兆业集团（01638，HK）昨日上午发布公告，由于“希望将更多时间投放于个人事业”，公司高管金志刚辞任行政总裁职务，这一变动于2月1日起生效，他仍留任执行董事一职。

　　金志刚的离职并不像外界猜想的那样，为融创最终全面入主佳兆业扫平道路。业界猜测，随着上海项目的出售，佳兆业股权出售的可能性正在降低。分析人士称，在佳兆业的资产组合里，一线城市是最具吸引力的资产，但深圳项目仍处于“锁房”状态。随着上海项目的出售，仅余广州项目可以盘活，公司股权的吸引力正在下降，预计佳兆业未来将选择以项目出售的方式实现“自救”。

　　一场人事大动荡，在所难免。就在前一天晚上，沉疴绵延数月之久的佳兆业，迎来了自己的命运新信号，手握多金、骁勇善战的融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）董事长孙宏斌及其团队的出现，正以分区分项目收购的形式，逐步入主佳兆业。

　　郭家老臣相继辞任

　　《每日经济新闻》记者了解到，金志刚是佳兆业的“老臣”。他于2004年加入佳兆业，出任营销总监，2010年升任集团联席总裁，全面负责投资、设计、成本等运营工作，2012年担任佳兆业执行董事兼行政总裁。可以说，金志刚是佳兆业实现全国扩张的重要指挥者。

　　但金志刚的离开并非没有先兆。记者查阅香港联交所数据显示，金志刚分别于去年8月21日与9月5日减持了550.4万股佳兆业股权，共套现1582万港元，减持后持股比例从0.23%下降至0.14%。

　　香港粤海证券投资银行董事黄立冲告诉记者，从职位上看，行政总裁主要负责公司总部与下属公司的运营，执行董事则可以完全不管运营，只需参与董事会表决和审批管理层呈报的事项。金志刚此次辞任行政总裁但保留执行董事职务，意味着郭氏家族原班底从管理层面加速退出，仅保留董事会的表决权。

　　金志刚的离职，是自去年12月“锁房”事件爆发后，佳兆业第五位高管辞任。根据公司去年12月10日发布的公告，创始人郭英成辞任董事会主席等职务，郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事。随后，公司执行董事兼董事会副主席谭礼宁与首席财务官张鸿光也相继辞任。

　　“从目前状况来看，郭氏家族自救的可能性微乎其微，佳兆业下属公司已经没有运营的必要。”一位不愿具名的上市房企高管表示，随着佳兆业通过出售实现“自救”，未来的高管也会由新股东进行任命，因此郭氏家族只需要留下在董事会的审批权，决定出售方案是否合理便足够。

　　孙宏斌收购变谨慎

　　根据融创中国发布的公告，佳兆业将向天津腾耀出售上海诚湾兆业项目、上海赢湾兆业项目各51%的股份，交易款总计约5.99亿元，其中，诚湾项目已领预售许可证。同时被出售的还有上海青湾兆业项目、上海荣湾兆业项目，分别作价约11.67亿元、6.09亿元转让100%股权以及相关债务。

　　《每日经济新闻》记者了解到，青湾、荣湾项目尚未拿到施工建设许可证，赢湾项目在去年8月才取得了施工建设许可证，完成桩基工程。拿到销售许可证的诚湾项目去年底开盘。

　　来自上海网上房地产信息显示，诚湾项目开盘日期共有256套住宅，建设规模87096.24平方米，目前已经销售了17套，均价在15000万元/平方米左右。按照项目总共8.7万平米的规划建设面积，预计回款总额为13亿元，按51%的股权计算，融创的回款额度约6.5亿元，但也仅达到总收购款的27.4%。

　　此前融创在上海的多起收购标的包括香溢花城、盛世滨江等，均是在售项目。融创完成收购后，迅速通过项目销售回收了收购款。以去年9月收购49%股权的香溢花城为例，收购总代价为5.07亿元，在融创接手后短短一个半月实现10亿元的销售。融创对收购项目的变现能力要求可见一斑。

　　但这次融创并没有选择佳兆业在上海已经取得预售许可证且马上可以变现的项目，反而选择收购那些工程进度远远没有达到可预售阶段，或者绝大部分房源还没有销售的项目。

　　亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受《每日经济新闻》记者采访时分析，融创没有按惯例选择可以迅速变现、迅速回笼资金的物业，极有可能是因为担心在售项目牵扯的债权债务关系比较复杂，毕竟佳兆业现状不太乐观，未售项目的债权债务关系相对简单，可见孙宏斌的收购行为还是比较谨慎。

　　全面出售可能性降低

　　“融创应该是考虑过股权收购，但实际操作难度非常高。”黄立冲告诉记者，要想真正挽救佳兆业，首先要确保佳兆业能够拿到增量资金用于周转，如果上市公司拿不到钱，那么下属的项目同样没有办法救活。这意味着佳兆业必须向融创配发新股以及发行可转债等方式募集资金，但对于一家因负面因素停牌的上市公司而言，通过上述方式募集资金相当困难。因为香港联交所和香港证监会无法确认换股价或股份配发价，对现有股东是否公平合理，即便双方达成共识也需要经过漫长的法律和审批程序。

　　即便最终通过审批，按照香港证券与期货实务监察委员会颁布的《公司收购、合并及股份购回守则》，当投资者或一致行动人因股票购买行为导致其持有上市公司投票权比例由低于30%增加到高于30%时，需要启动强制要约程序，即对该上市公司其他股东作出强制要约。

　　黄立冲表示，如果佳兆业与融创都希望避免要约收购，可行的办法是郭氏家族先向融创出售不多于30%的股权，然后再向其发行可转债。一方面，这避免了融创需要面临要约收购的麻烦，以后也可以通过债转股的方式维持第一大股东的地位；另一方面，通过发行可转债筹集到的资金也可用于偿还债务，解除佳兆业债务违约的燃眉之急。

　　“但这样做的风险是，由于融创与生命人寿都持有29%左右的股权，可转债能否顺利转为股权也受多重因素影响，因此最终融创能否成为佳兆业第一大股东仍存在未知数，这意味着孙宏斌无法确保对董事会的控制权”，黄立冲表示，但为了化解债务危机，融创还必须向佳兆业持续借款，在这样的情况下全力挽救陷入困境的佳兆业是不理智行为，搞不好会重犯购买绿城的错误，这也许是孙宏斌最终决定项目收购的重要原因之一。

　　随着上海项目的出售，佳兆业股权出售的可能性也在降低。上述上市房企高管表示，在佳兆业的资产组合里，一线城市是最具吸引力的资产，但深圳项目仍处于“锁房”状态，随着上海项目的出售，仅余下广州项目可以盘活，公司股权的吸引力正在下降，加上要约收购的障碍依然会存在，因此预计佳兆业未来将选择以项目出售的方式实现“自救”。

　　不过，张化东对此持不同意见，他认为融创接盘佳兆业在上海的项目，不排除是为整体收购进行铺垫。融创2014年全年销售业绩高达715亿元，但是其布局重点仍然只在北京和上海，借力佳兆业事件布局华南市场的可能性极大。