再启私有化 恒盛地产业绩或连续五年负增长

　　每况愈下的经营局面，让外界扼腕。在2008年前后，恒盛地产一度位居全国房企领先地位，与万科等龙头房地产企业规模相当。而如今万科已迈进2000亿销售门槛，恒盛地产却挤不进任何榜单。“此前业绩冲得较高，发展也较激进，但2012年后却急转直下，”恒盛地产某离职高管日前在接受媒体采访时直言，恒盛地产在很多区域所获得的项目都较为优质，但由于资金运作和管理上出现问题，项目运作一直起色不大，人才流失很频繁。

　　“白武士”融创的出现，似乎已在一定程度上缓解了佳兆业的危机。但同样陷入风雨飘摇中的恒盛地产，却选择在此时重启私有化以拯救受困的“大兵”。2月2日午间，恒盛地产公告称，该公司已发行其每股面值0.01港元的普通股股份及债务证券，其中，普通股股份代号为00845，债务证券的股份代号为05907，将分别于2015年2月2日下午一时起，在香港联合交易所有限公司暂停买卖，以待刊发公布。“刊发内容涉及有关由公司控股股东提出可能私有化的公告”。对于是次停牌，恒盛地产如是指出。

　　在标普分析师叶翱行看来，恒盛地产再提私有化“恰当其时”，因为“按港交所要求，在前一次私有化失败后，公司在12个月内不能重启私有化”，而距恒盛上次私有化刚好过了14个月。而在业界看来，时间或许只是一个偶然因素，恒盛此举背后透露的更多是其项目销售难、去化率低、现金回笼慢而导致的资金困局，这其中的代表项目之一便是恒盛尚海湾。

　　成败尚海湾

　　目前，据观点地产新媒体了解，在恒盛2014年主力贡献项目中，尚海湾共销售约14.2亿元，占其全年业绩40.4亿元的35.2%。

　　但这样一个主力项目，却因资金问题将面临着销售迟滞甚至是停工的问题。“目前在售的是一期尾盘，剩余套数已不多，二期暂定2015年底推出，但具体的时间未定。”尚海湾售楼部销售人员如是告诉观点地产新媒体。

　　对此，叶翱行表示，“尚海湾是恒盛的一个销售额比较高的项目，地块位置较好，但去年与今年对恒盛业绩的贡献都不是太大”。

　　据叶翱行介绍，尚海湾二期原预计推出特大户型，但在豪宅市场受压、在售项目产品缺乏灵活性等情况下，目前恒盛高层正在对其做出一定的调整，“调整需要花费较长时间，至于规划调整后其销售会不会有大的提升还需观望。”

　　可以预见的是，如若按照上述进度安排，尚海湾在整个2015年或将不会对恒盛的业绩有太大的贡献，这也意味着，恒盛今年的业绩或连续五年实现负增长。

　　在这种情况下，“由于恒盛目前在售项目销售额不是太高，因此不排除其通过再融资或出售项目等举措来增加公司的流动性。”

　　在售项目特别是尚海湾项目的销售缓慢，一方面使得恒盛再融资遇阻，另一方面也让其开始卷入类似佳兆业债务“违约”事件的危机中。

　　近日，有市场消息指，恒盛地产多个项目销售回款慢导致资金困难的局面，致使中海信托、光大信托、四川信托和中融信托均牵涉其中。

　　据观点地产新媒体了解，为筹资开发尚海湾项目，中海信托、四川信托及中融信托均于2014年设立相关专项资产管理或资金信托计划，共拟募资约62亿元。

　　在业绩不断下滑、信用评级不断降低的背景下，市场相关观点认为，上述信托或出现提前兑付或终止的要求。

　　虽然在经多方询问后，尚未发现上述相关信托的异常情况，但一旦出现“黑天鹅事件”效应，则意味着尚海湾作为恒盛“明星楼盘”的时代或随着“钱荒”而不复存在，而其可能引发的信托计划兑付危机，则将进一步加剧了恒盛的开发压力。

　　“总的来说，房地产信托今年可能都处于一个收紧的状态，特别是对一些现金流比较弱的开发商，但恒盛与佳兆业还是不一样，因为佳兆业存在的问题与其本身的运营无关，但恒盛的执行能力有转弱的迹象。”叶翱行表示。

　　重启私有化

　　“按照港交所的要求，如果首次私有化失败后，公司在12个月内不能重启私有化。”因此，距首次私有化失败14个月后，恒盛在这个时候重启私有化是“符合时间要求”。

　　早在2014年12月19日便有市场消息传出，恒盛地产未来6个月或会再次进行私有化。

　　除时间“踩点”准确外，在叶翱行看来，目前恒盛的低股价也为公司恒盛大股东提供了一个大的契机。

　　资料显示，2015年1月15日，由于受到市场环境等多重因素影响，恒盛地产的股价突然大跳水，由4.4元暴跌35%至“毫子股”，收市价仅0.83元。

　　而在发布“可能私有化”公告当天，恒盛地产2月2日早盘收报0.95港元，较上次建议私有化作价1.8港元低47%。以现价计算，可能被私有化收购的股份价值约23.54亿港元。

　　因此，如果此次私有化成功的话，恒盛大股东将因低股价节省一大笔成本。

　　“这次再提私有化的意味颇不寻常，可以认为是释放了企业大调整的信号。当然，在近期企业若频繁调整战略，可能容易动摇军心，因为各类猜忌太多，尤其对于投资者和购房者来说，会比较警惕目前这样一类调整。”上海业内人士严跃进向观点地产新媒体解释。

　　其续指，对恒盛来说，在进行私有化时关键的还是需要用公开透明的方式来获取信任，并且确保公司宏观层面调整的风险不波及微观层面的运营，比如营销阶段。

　　由于截至发稿前恒盛仍未复牌，因此，其此次重启私有化能否成功，则是大家均处于翘首等待中。

　　对此，叶翱行指出，“目前公司债务方面的转机还不明确，私有化能不能成功关键看其整个计划如何推行，看看其中有没有包括一些债务或流动性的优化方案”。

　　据观点地产新媒体翻查过往资料，恒盛大股东于2013年11月提出私有化计划，以每股1.80港元回购股份，相当于截至2013年6月30日为止账面值的0.61倍。然而，私有化提议终被否决，而恒盛地产首席执行官及财务官于2014年2月离职。

　　后于2014年11月14日，中国人寿在公开市场以每股平均价1.199港元买入2770万股恒盛股份，持股量由9.64%升至10.0%。而恒盛地产董事长张志熔仍持有该公司68.4%股权。

　　彼时，国浩资本报告称，恒盛地产的基本因素较差，而街货较少，交投不算活跃。股价于1.0港元有强力支持，而其历史低位为2011年10月4日盘中触及的0.97元。若该公司进行私有化，风险回报比率颇吸引。

　　越秀证券研究部李尚伟也向观点地产新媒体指出，“从资本投资角度看，恒盛一直坚持私有化，本质上还是想通过这一举措从资本市场上获取高额回报率。”

　　严跃进则从另一角度分析了恒盛私有化的目的。其指出，由于恒盛上市阶段的融资渠道并没有打通，而股价波动也对企业经营产生了比较大的影响。“所以，私有化的做法，反过来也是希望从另一个途径来实现企业做大做强。”

　　但在严跃进看来，私有化的背后，如何完善公司治理结构，才是恒盛未来的一个永恒话题。“对于恒盛而言，如何拓宽融资渠道、加大土地储备、提高项目周转速度，都是应该解决的问题。若不实现一个跳跃式发展，私有化的意义就会被削弱。”

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