楼市“分类调控”思路凸显 剑指三四线楼市

　　国务院总理李克强在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”

　　楼市供需形势变化，正迫使调控思路调整。有关部门此前明确的“分类调控”思路，在今年将更加凸显。中国证券报记者日前获悉，一些供应量过大、房屋空置较为严重的城市（包括很多三四线城市），将受到供地、新开工等方面的多方掣肘，从而防止当地房地产市场供需关系进一步恶化。

　　分析人士认为，房地产市场已从此前的供不应求进入到整体供大于求的阶段。差异化调控政策，将难以改变整体房地产市场热度降低。预计今年房地产投资、销售、拿地等关键指标可能继续维持低迷状态。

　　多条“红线”收紧

　　“从去年年底开始，相关主管领导就下达了死命令，要求2015年严格控制新开工规模。尤其是在新区范围内，不再新批房地产用地。”山东南部某市住房建设系统官员向中国证券报记者表示。

　　此前几年，该市城区面积扩张速度较快，在市区北部新区启动大规模房地产开发建设。如今，新区房屋消化缓慢，很多商品房难以售出，使该区域变成一座“空城”。

　　上述人士表示，这种要求是按照上级领导思路，层层下达的。该市附近的几个城市，也接到类似要求。理由较为一致，即房地产建设过剩，难以消化，造成公共资源浪费。

　　据中国证券报记者了解，尽管并未在年度会议上公开提及，但有关部委已经以窗口指导形式，向各省份传达最新政策思路。具体为，对供应量较大的中小城市，今年需严控城市扩张速度、新增房地产用地规模、开工规模、房地产开发贷款规模等。

　　之所以做出此项决定，目的在于防止供应过剩局面进一步恶化，防范地方融资平台风险。据悉，尽管有关部门多次对地方融资平台做出清理，但在城市规模扩张和房地产开发过程中，仍有地方政府参与其中。

　　中国证券报记者还了解到，按有关部门要求，维护房地产市场稳定，防范市场风险进一步恶化的目标，已成为各地官员政绩考核的一部分。

　　“分类调控”由来

　　对仍处于供不应求状态的一线城市，有关部门持有另一种态度。当前实施“限购令”的城市，只有北上广深四个一线城市和三亚。在近期地方两会上，虽然一些城市政府部门表态不会取消限购，但并未排除限购门槛降低的可能性。分析人士说，这意味着，一线城市调控政策有松动空间。对当地房地产开发热情来说，这种表态无疑能带来积极刺激。

　　住建部曾提出的“分类调控”、“双向调控”思路终于得以凸显。对供不应求的一线城市，将鼓励房地产开发，增加市场供应，继续以限购形式抑制需求；广大二三线城市房地产市场开发规模，会受到限制，并鼓励需求释放。这种思路的由来，在于整体供需形势已发生彻底改变。

　　国家统计局数据显示，截至2014年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。自2012年4月以来，全国商品房库存连续33个月上涨。与最低点相比，近两年多全国商品房整体库存几乎翻倍。

　　北上广深等城市吸引大量需求，市场供应相对不足。在整体供大于求的背景下，局部“供不应求”局面仍未改变。分析人士说，这种局面对未来的房地产调控思路带来深远影响。其中，三四线城市面临供应“红线”收紧，可能持续较长时间。一线城市虽无此忧虑，但在需求端，行政色彩浓厚的“限购令”不会很快退出。
　　
　　市场交易不受调整影响

　　供需关系逆转，已使多项指标出现下行。国家统计局数据显示，2014年，全国房地产投资增速、拿地面积、销售情况、资金到位增速等多项指标全面滑落，这种局面在我国房地产发展史上还是首次出现。

　　综合历史数据不难看出，2014年房地产销售规模仍处于仅次于2013年的历史高位，但其他指标下滑表明，这种调整并非短期的小幅波动，而可能是深度调整。

　　野村证券中国房地产研究部主管高剑锋援引机构的数据表示，受市场深度调整的影响，2015年，房地产企业拿地面积、房地产新开工面积等指标还将继续下行。房地产投资增速将继续收窄，可能由2014年的10.5%，回落到5%至7%之间。

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