我国楼市调控“去行政化”趋势显现

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　　中央经济工作会议11日在北京闭幕，“楼市调控”连续第二年“缺席”中国未来一年的经济定调会。无论是去年的楼市高烧还是今年的骤然降温，中国楼市调控“去行政化”趋势显现。

　　“限购”大面积松动、“限贷”大幅度放宽、“限价”逐渐消失，此前加诸楼市的重重枷锁，正逐一松绑。

　　中国住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，过去被行政性调控手段捆绑的中国楼市正重新走向市场主导方向。市场也如决策层所期待的，将更多地在资源配置中起决定性作用。

　　过去几年，“限购”、“限贷”、“限价”，这些带有“限”字头的行政性政策曾多次被官方使用，试图给高速上涨的楼市降温。这样做“虽然短期有效果，但长期来看却扭曲了市场供求信号，也束缚了市场活力”，顾云昌表示。

　　商品房市场本就是一个市场化的场所，供求关系、产品结构都应该由市场决定。西方发达国家也大都没有专门针对房地产市场的政策。由于房地产市场与宏观经济息息相关，各国一般通过金融或者货币政策调整影响楼市。

　　不过，中国国情特殊，政府垄断城市土地供应，地价上涨成为多年来房价难降的深层次原因。今年在房地产市场降温、商品房价格下降的情况下，土地价格依旧“逆势”上涨。官方数据显示，1至10月份，中国房地产开发企业土地购置面积同比增长1.2%，但土地成交价款却大幅增长20.4%。

　　这也说明，不在土地、财税、金融等房地产背后的深层次领域“动刀”，而只给房价、需求等表面问题套上枷锁，不仅难以奏效，反而会引发其它的“并发症”。

　　业内人士认为，今年“限”字头的行政性手段逐步淡出楼市，意味着官方为财税、土地等房地产市场长效机制的建立做好准备。

　　今年4月开始，在楼市转冷的背景下，中国各地掀起多轮取消或松动“限购”潮。目前，限购已几乎在全国范围内退出，只有北京、上海、广州、深圳四个城市依然“限购”。在此前多轮调控中收紧的各项政策，也出现不同程度的放松。

　　随后，在百城房价连续5个月下跌之时，中国官方在9月最后一天出手松绑楼市“限贷”，大幅降低二套房的贷款门槛，改善性购房需求得以释放。11月下旬，央行再次出手降息，此前压抑的刚需也加速入市。

　　顾云昌指出，此前的行政性调控政策误伤了一部分购房需求，而近期的一系列金融政策则有助于提振这些需求，帮助楼市软着陆。“首付几成、利率打几折，购房者能不能得到贷款保障，这些才是政府需要调整的，其余的应该交回给市场自行调节。”

　　在减少行政干预的同时，中国官方也在土地制度改革、金融改革、财税制度改革等深层次领域同时发力。以土地制度改革为例，如能按中共十八届三中全会部署，农村集体经营性建设用地能与城市国有土地同等入市，那么或改变地方政府一家独大的状况，有效调节土地供应量，控制地价的上涨幅度，从而从根源上调整房地产市场。这种淡化行政、从更深层次原因入手的楼市调控，可能会成为未来的“主旋律”。