我国三四线城市都出现了库存压力

　　刚刚闭幕的中央经济工作会议再次强调中国经济进入新常态，尽管会上没有提及房地产，但经济新常态下房地产行业的走向仍备受关注。在日前召开的“全联房地产商会2014年会”上，房企老总们对房地产行业的未来走向看法不一。

　　一向坚定看多楼市的全联房地产商会执行会长任志强，此次对后市首次表现出谨慎悲观的态度。

　　任志强表示，从刚公布的11月房地产运行数据看，国房景气指数已经超过历史最低点，而且还在继续下滑；当月房地产开发投资增速已经连续三个月低于10%，到年底和明年年初，持续下滑的趋势不会改变；土地购置面积不足以支撑明年的销售，新开工量也再次下降；房地产开发资金来源已经降到历史最低点，意味着房企没有更多余力用于投资和生产了。

　　“到目前为止，维持10%左右的投资增速已经是竭尽全力了。”任志强说，“最严重的问题是我们的库存在不断加大，目前预售面积已经超过6亿平方米，达到历史高峰，库存压力不仅出现在大城市，二三四线城市都出现了。”

　　任志强认为，如果底部运行在一个较长的周期，会有很多企业面临现金压力问题、资金周转问题、银行信贷问题、高利贷问题。如果货币政策和财政政策不改变的话，这个周期就会加长，不能试图因为降息、“9·30”房贷新政以及其他一些政策而过度乐观，要消化现有的库存，可能会持续比较长的时间。“到目前为止我们没看到任何理由能阻止投资持续向下的趋势，因此，希望所有的企业做好长期的思想准备。”任志强说。

　　与任志强的观点不同，恒大地产总裁夏海钧对房地产业未来发展更加乐观。他赞同房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势，认为明年房价将维持在一个平稳的状态，但是销量会有上升，房企去库存、增加销量会成为明年的一个主旋律。同时，行业集中度会进一步提高，很多中小企业会面临更加困难的境地，对大企业而言则是一个并购的机遇。另外，明年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远，房地产企业可能会更加多元化。

　　“总的来说，由于国家大的经济形势处在一个下行通道里，国家无论怎样调整，对房地产来说都会有一个较好的生存空间，我们对房地产未来的发展充满信心。”夏海钧说。

　　与夏海钧的观点类似，越秀集团董事长张招兴也认为，经济新常态下，房地产反而不用太担心，虽然房地产行业以后没有以前那种疯狂时期的好日子了，但也不会很难过，因为房地产只要难过，可能中国经济就很难过。

　　荣盛地产董事长耿建明同样长期看好房地产市场。他认为，房地产眼前比较困难，触底还需要一个过程，因为整个经济在下行，收入在减少，市场库存量在加大，但房地产长期还是看好的。

　　从库存走势看，A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元，到2011年末的1.26万亿元，到2012年末的1.5万亿元，2013年1.9万亿元，再到2014年第三季度的2.23万亿元，持续攀升。

　　从增速看，2011年139家房企库存同比增长43%，2012年同比增长19%，2013年同比增长26%，2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻，但库存依然保持快速增长态势。

　　某的研报指出，前几年库存快增是因为大好行情拉动，库存中很大部分是土地投入，属于正常的库存增长;今年房企拿地锐减下库存继续激增，是因为销售端遇阻，属于非“常态”的库存增长。

　　陈开朝分析，从房价与库存走势看，2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%，库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前，房价主要跟供需有关，行业库存对房价的影响较小。2014年以来，房企拿地力度锐减，建设投入虽然也有所下滑，但在高周转下，建设投入依然保持较快的增速

　　(这从全国的房地产投资增速中可看出)。今年由于总体行情调整，销售端受阻(大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动)，所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作，加大打折促销力度，整体房价因此下滑或持稳。”

　　土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示，目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米，保利地产为7660万平方米，恒大为15100万平方米。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，销售下滑是造成存货上升的主因之一，房企去库存有待市场的整体转暖，开发商也需要在价格上做文章，拓展更多的销售渠道，去以价换量。

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