2015年3月房地产业将开启“营改增”时代

　　据悉，房地产业的整体减税规模有望超过5000亿元。距离国务院提出的全面完成营改增只剩下一年多时间，有四大行业还没纳入改革，其中就包括房地产业。最新消息显示，房地产业最快将于明年3月开启增值税时代。

　　实行增值税之后，可以凭增值税专用发票抵扣税款，可以降低房企的税负。目前来看，房地产抵扣进项多是在建设期，因此，税率可能会与建筑业持平，大概在11%左右。不过，这次房地产营改增关键在于房地产业的下游能不能抵扣不动产，如果允许抵扣不动产，那么税收基数就会缩小很多，减税力度就会加大，规模就有望超过5000亿。

　　这5000亿对房地产业来说意味着什么呢？房地产业去年整体税收近两万亿元，减税达到5000亿，就意味着房地产业可能减负超过20%。统计显示，去年，全国财政收入三成以上都来自房地产。房地产税负减少，也自然会影响公共财政收入。因此，也有建议指出：房地产业减税不能完全抵扣不动产，要考虑财政的承受能力，按照50%的来抵扣。

　　地产税负或下调

　　记者向广州地税部门内部人士了解得知，目前房地产业、建筑业“营改增”目前还没有具体的文件下发，但是传言“很早就有”，并且“总局已经过来调研过，只是具体实施的时间并未明确和我们讲。”其分析称，如果房地产“营改增”肯定是属于一个结构性减税，但是具体依然要看税率本身。目前税率具体是多少还未有官方通知。

　　而中国社科院财经战略研究院研究员张斌则公开表示，税率应该定位于11%，若是允许不动产抵扣，初步测算整体减税规模有望超过5000亿元。

　　“增值税税率定在11%。与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，实际是高是低还很难判断。一般情况下，税收成本应该是会有所降低的。”易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱认为。

　　而安信证券分析师万知则在其报告中表示，房地产行业“营改增”涉及各种项如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，最终影响还要视各种细项抵扣，土地增值税处理等。“我们认为最终的结果，对行业整体税负不会有大的影响，若按照11%测算，房地产企业税负实际上将得到减轻。”

　　税制改革对房价影响甚微

　　不过，丁祖昱认为，这些税的增减对房价的影响是极其微弱的，甚至可以忽略不计。

　　“税改之后税收差额本身就很小。实际纳税额增加或减少的比例并没有几个百分点，对房价的影响基本可以忽略不计。同时，不是成本决定房价，而是市场决定房价。”丁祖昱称，不过，如果税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响，税负成本能够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。

　　“税制改革、减税都是为企业减负，刺激消费的举措。”方圆地产首席分析师邓浩志认为，未来除了推出营改增，还要推进房地产税替代土地出让金，交易环节税负也应一并降低。不过，这并不能对房价造成明显影响，“至于房价问题，应始终从调节供求关系入手。”

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