地产将启“营改增” 整体减税规模或超5000亿

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	2018-2023年中国房地产行业市场调查分析及投资前景趋势预测咨询报告
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　　在尚未纳入“营改增”的四大行业中，房地产业、建筑业有望率先同时推进“营改增”，最快明年3月开启“增值税时代”。据了解，税率定为11%的可能性极大。业内人士初步测算，如果允许不动产抵扣，整体减税规模有望超过5000亿元。目前房地产企业已经为迎接“营改增”纷纷着手准备。

　　至于税率，多位学界及业界人士称，11%的可能性极大。北京中烨泽瑞税务师事务所有限责任公司总经理郭英杰认为，因为从房地产行业上游来看，其抵扣进项多是在建设期，因此，其税率应与建筑业持平，在11%左右。

　　中国社科院财经战略研究院研究员张斌称，房地产企业属于资本密集型，不是要鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高，不会是6%，当然也不会是17%，只能是11%。

　　据业内人士初步测算，如果此次房地产“营改增”后允许抵扣不动产，减税力度将很大，规模有望超过5000亿。

　　在房地产领域，营业税改增值税的初衷是消除重复征税。但是，业内人士指出，在短期和不同房企内部，房企依然会面临税负增加的风险。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，从短期看，“营改增”过程会涉及进项税额的抵扣，但实际过程中，这样的抵扣是难以实现的。相比过去的营业税额，11%的增值税额自然会加大房企的负担。

　　早报记者了解到，目前一些大型房企并未接到相关“营改增”方面的通知，但房企内部的财务人士已经开始为“营改增”着手咨询准备。一些会计师事务所和税务事务所也已经开始对房企进行培训。内容主要涉及“营改增”之后如何开票等税务相关问题。

　　此前有媒体报道称，财政部对房地产业“营改增”的税率拟采用17%，也有消息称为11%。

　　毕马威企业咨询（中国）有限公司税务高级经理李忆敏表示，从目前了解的情况看，国家税务总局税改立法小组正加快推进“营改增”的进程，房地产业与建筑业纳入“营改增”后，按目前与税务总局的沟通情况来看，11%的税率是可能的税率之一。

　　营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。据目前的营业税征收规定，现行的房地产业营业税率按5%征收，建筑业营业税按3%征收。

　　毕马威企业咨询（中国）有限公司此前透露，在未纳入“营改增”试点的行业中，房地产业、建筑业或将同时纳入。之所以同时纳入主要是税务总局考虑到房地产与建筑业之间关系过于紧密，如果两者纳入“营改增”存在时间差，那么在这段时间差之内，开发商将有一大笔进项税无法抵扣，这对开发商的成本将产生很大的影响。

　　同时，在房企的业务来往中，会和建材、建筑商等打交道，而部分建材企业的规范程度较低，难以提供有效的增值税发票，因此房企抵扣进项税减少，“营改增”后税负反而增加。

　　大型房企金地集团相关人士表示，现在拿地的项目营业税高于土地增值税，营业税改增值税对房企来说还是有好处的，主要视项目而定。

　　“通俗点说，营业税是按营业额交的,而增值税是减去成本后交的。”业内分析师称，根据以前的市场环境来看,土地开发成本占房价非常大的比率，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，其实是利好的。

　　安信证券报告指出，由于房地产行业“营改增”涉及各种细项如何抵扣、土地增值税如何处理，目前细则还未出台，但是安信证券认为，“营改增”对行业整体税负不会有大的影响。

　　随着2015年年底全行业完成“营改增”的期限渐近，在尚未纳入改革的四大行业中，业内人士推测，房地产业、建筑业、生活服务业、金融保险业有望加快纳入试点进程。