房企面临资金支付重压 中型房企更甚

　　临近年关，房企普遍面临着产业链上资金支付的重压，但除一线城市外，其他各地楼市并未明显好转，这让中小房企资金链更加紧绷。

　　“现在是房企最难熬的时候，年底到了，资金挤兑多，可能问题会集中爆发。”湖北襄阳一家老房企老板说，不知道能熬多久，估计明年会有很多小房企倒闭。

　　不过调整对大房企而言，却意味着机会。“现在是行业并购的黄金窗口期，因为政策底来了，后市看好，而市场还在下滑和难受中，这时候手头有钱的房企就可以行动了。”房地产私募基金德信资本董事长陈义枫称，今年他们已经发行了多款并购基金。

 

　　中型房企临资金重考

　　这是一个强者恒强的时代。万科、保利地产、招商地产、金地集团等4家大型房企由于销售回款加快，截至三季度末的净负债率水平处于62%的低位，环比下降2个百分点。而万科的净负债率仅为26.2%，继续保持在行业低位。

　　相比之下，中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份等15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。

　　克而瑞研究中心分析，中型房企净负债率极高且继续上扬，是因为普遍有做大规模的需求，导致库存和负债率激增。小房企由于在投资方面普遍持谨慎态度，三季度财务没有进一步恶化。尽管如此，小房企由于融资相对不畅和面临大量短债偿付，未来一段时间将继续面临资金重考。

　　近年来扩张迅猛的闽系房企泰禾集团、阳光城的净负债率更是高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升了约300个百分点；其次是嘉凯城和金科股份，净负债率分别为278%和206%；首开股份为200%，中南建设和荣盛发展都逼近150%。

　　“净负债率方面，如果高周转房企突破150%，非高周转房企突破120%，企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。”克而瑞研究中心指出。

　　今年泰禾集团不断通过银行、股权基金、信托等机构抵押融资，根据2014年中报，企业关联担保金额约340亿元，为净资产的6.67倍，资金运营已处于“走钢丝”状态。

　　阳光城由于销售不如预期，致使此前频频奏效的“短、平、快”开发销售策略受阻，不得不求助更多的信托、基金等代价较高的融资方式输血。

　　克而瑞研究中心表示，如此高的净负债率肯定“非常态”，会带给企业巨大的资金运营压力。而要回归常态，高负债的中型房企接下来应该考虑大幅的战略收缩和积极的营销，必要时甚至考虑出售股权和项目，才能确保资金链安全无虞。

　　生死煎熬

　　湖北襄阳的开发商王斌(化名)从住宅开发到工业地产都尝试过，如今打算彻底退出房地产市场。

　　“以前有土地有厂房就可以到银行融资，但现在不行了，房子太多不好卖，银行不给贷款，拿到土地又没钱开发，因此只好不做了。”王斌说，他的项目也是通过并购转手出去的。

　　王斌说，今年8月之前襄阳还有不少跑路的房企，但后来债权人普遍警惕起来，时刻监控着开发商，现在跑也跑不了。

　　据王斌了解，12月8日，当地银行行长召开紧急会议，计划在2015年放开房地产的一些信贷政策，很多房企目前还在煎熬中等待。

　　姜先生是湖南省邵阳市的一家民营房企老板，从去年起就暂停了在湖南的住宅项目开发，原本打算投入桂林的一个旅游项目，甚至交付了定金，但因土地指标问题需要十多年才能解决，潜在风险较大而终止，最后白白损失了定金。

　　今年，姜先生看到了身边许多同行项目开发到半途却面临资金链断裂的情况，这让他暂时退出了市场，专职在家炒股。

　　“现在很多地产商想退也退不了，土地不知道卖给谁，一来小城市的地卖不了多少钱，二来现在也没人要，过去都认为土地值钱，但是现在反而是个负担。”姜先生说，今年土地流拍多，经常会接到政府电话要他们去买地，但开发商都不想拿地。

　　花样年集团董事长潘军也说，如果按照市场价，年终对三四线城市的土地进行减值，很多房企的土地资产将变成负资产。

　　姜先生说，一些房企储备了土地，现在考虑的不是开发后能否卖出去，而是现在房企缺资金，银行考虑到风险不愿意贷款，民间借贷又无力支撑，土地闲置着还需要向政府交钱。

　　“除非是非常好的地段会考虑，一般郊区的土地现在都不敢要。”姜先生认为，三四线城市很难复苏，主要问题还是土地供应量过大，但人口外流，潜在需求有限。

　　“主要是市场供过于求，房子卖不出去，导致资金链紧张。”长沙一家房企营销负责人称，目前市场上只有刚需支撑着，投资投机需求已销声匿迹，像长沙这种省会城市，因供应量大，目前尚且感觉不到市场回暖，更别说人口还在流出的三四线城市。

　　中国房地产业协会副会长冯俊认为，目前看来，限购放开作用不大，而限贷放开也很难解决房地产需求问题，目前在东部地区，房地产贷款的杠杆率已经非常高，但银行不会是房地产市场的救星。

　　陈义枫称，2014年、2015年是房地产行业弱周期，去化速度明显放慢，房企的流动性压力突然大幅度增加，虽然只是小小的下调，但中小开发商很难受，大部分的中小房企现金比较紧。

　　“现在还不是企业最困难的时候，应该是明年二三季度。”陈义枫认为，目前政策底和市场底出现了，等市场复苏一段时间后，企业现金流才能开始改良。

　　今年并购案翻番

　　每次楼市调整，都会迎来行业兼并重组整合，也是大鱼吃小鱼的洗牌机会。

　　“这主要源于调整周期内销售不畅，造成资金回笼不足，房企资金链容易紧张。”住建部政策研究中心主任秦虹分析。

　　从数据上看，2014年1-10月份，全国房地产开发投资77220亿元，商品房销售额56385亿元，房地产投资额与销售额之比，为历史的次高位，仅次于2008年。

　　“投资额多出销售回笼的资金2.1万亿，这说明了整个行业房企的资金压力是偏大的，这是客观现实。”秦虹说，但资金压力大，为什么没有看到成片的开发企业破产倒闭，就是因为兼并重组较多。

　　秦虹提供的一组数据显示，今年并购案例在成倍提高，上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而目前正在谈的还未完成的交易额是1600多亿，同比去年增长了4.7倍。

　　另根据WIND数据统计，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。

　　今年业内较为熟知的转让资产方有万方发展、亿城投资、雅戈尔以及莱茵投资、光耀地产等中小型房企，而买方包括阳光城、首开股份等快速扩张的企业，以及行业龙头房企。

　　陈义枫认为，中小房企困难的时候，也就是资产折价交易的好机会，只要某个项目没钱开发时，或者是陷入流动性困境的时候，就是项目整体并购的好机会。

　　万科内部高管也称，目前政府公开出让的土地并未降价，通过招拍挂拿地并不划算，而且在调整期内会有很多并购和合作开发的机会，房企完全可到二级市场直接收购项目，因此万科并不急于去一级市场抢地。

　　“不一定是一方并购另一方，也可以是合作开发，一方出地，一方出资金和建设，各占多少股份。”深圳一家龙头房企高管称，目前房企之间合作开发的情况较为普遍。

　　盛富基金CEO黄立冲表示，今年行业内的并购一直都不少，尤其体现为国有房企因为利息成本便宜，去并购成本高的企业。但通常都是并购小型项目公司，很少有并购集团公司的，三四线城市也会有整合，但都是有选择性的，仅限于地段特别好的项目，毕竟市场需求不足。

　　“并购是今后的大趋势，我们每天会面临很多的开发商朋友前来洽谈合作，现在很多金融机构也都开始探索并购模式。”小牛投资管理有限公司总经理王成祥说，实际上，这对于房地产基金提出了挑战，因为并购的核心不在于前端的收购，而在于收购后的运营管理和价值提升。

 

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