北京限价政策或全面放开 豪宅扎堆入市

　　作为全国最贵的单价“地王”，融创农展馆地块一直以来便备受关注。而在拿地近15个月后，融创终于在12月13日获取了项目的预售证。

　　根据预售证的信息显示，融创农展馆地块的项目名为“观澜嘉苑”，本次获准入市的为项目的7号楼，住宅拟售价格为165023元/平方米，并成为全国预售均价最高的住宅项目。对此，有开发商表示，面对前三季度低迷的楼市，观澜嘉苑以这个预售价格获批，表明北京的项目限价政策已经全面放松。而去年10月份，融创中国董事长孙宏斌曾透露，农展馆地块未来售价将在15万元/平方米以上，位置最好的房源单价将超过30万元/平方米。

　　实际上，除了观澜嘉苑外，明年上半年预计还将有数个顶级豪宅项目入市，包括中赫置地的万柳书院、佳兆业广场等，销售单价都在10万元/平方米以上。

　　对此，有业内人士称，随着高端项目的扎堆入市，马年北京的顶级豪宅市场将进入“近身肉搏”的阶段，竞争无疑会进一步加剧。

　　3763万元成“屌丝”房

　　2013年9月4日，在经过69轮竞拍后，融创以21亿元加异地配建27.8万平方米医院面积的代价，成功拿下农展馆8号地，算上要支付给军区总医院22.24亿元的建设费用，融创拿地总成本达43.24亿元，楼面单价则高达73099元/平方米，刷新了全国单价“地王”纪录。

　　彼时，不少业内人士在经过计算后认为，算上各种费用，该项目最少要卖12万元/平方米才能保本。

　　不过，当时参与竞买的开发商，举牌的价格经过计算后，单价几乎都超过了7万元/平方米，因此，孙宏斌一直以来便表示，虽然是全国单价“地王”，这块地实际上并不贵，毕竟位置在那摆着，这一点参与的开发商也都是认可的。而以本次预售价格看，73099元/平方米的楼面单价确实可以接受。

　　此外，北京的一位开发商老总在接受《证券日报》记者采访时称，“观澜嘉苑7号楼在整个项目中，位置不是特别好，因此售价应该是这个项目里比较低的。楼王的售价肯定要比现在卖的贵，但能不能到30万元/平方米，还得看能不能从政府那边批下来”。

　　而在年初融创的业绩发布会上，观澜嘉苑项目负责人、融创中国北京区域总经理荆宏曾透露，已经有不少融创老客户对项目表示出购买意向，公司争取让该项目在今年9、10月份亮相，但能否开盘销售取决于政府对售价的审批，何时获取预售证是年内能否销售的最核心问题。预计景观好的湖景房能卖到30万元/平方米，普遍单价将控制在15万元/平方米—16万元/平方米，主力户型在230平米-300平米左右。

　　据悉，观澜嘉苑本次共有51套产品入市，其中商业11套和住宅产品40套。除住宅部分外，商业部分的预售价格更是超过了18万元/平方米。

　　中原地产首席研究员张大伟表示，40套住宅，合计面积为1.12万平方米，总预售额为18.48亿元。其中最贵的一套为4单元的602室，建筑面积为373.89平米，预售价格为19万元/平方米，总额达7107万元。同时，这批入市便宜的一套住宅，总价也达到了3763万元。

　　豪宅扎堆入市

　　在观澜嘉苑拿到预售证的同时，中赫置地的万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目，龙湖西局项目等豪宅也在积极为入市做准备，业内也预计上述项目将全部在马年获取预售证。此外，包括万科北河沿甲柒拾柒号、保利·海德公园等豪宅项目此前已经入市。其中万科北河沿甲柒拾柒号项目，单套房源总价在3700万元-1.4亿元之间，销售单价超过13万元/平方米。

　　而据万柳书院相关负责人介绍，该项目会在马年以现房的形式入市。目前样板间已经准备就绪，正在进行的是园林的进一步完善。接近中赫置地的人士则称，万柳书院最便宜的单套住宅总价在3000万元左右，平均售价则在13万元/平方米—16万元/平方米。

　　同时，由佳兆业接手的“长安8号”旧改项目佳兆业广场，预计在明年年中推向市场。而记者14日在项目现场看到，该楼盘的外立面已全部铺设完成，未来很可能以现房的形式销售。

　　不过，受整体楼市影响，2014年的豪宅市场相比往年还是有所逊色。以顶级豪宅市场最为火爆的2011年为例，当年钓鱼台七号院共销售了12套产品，平均单价达到了134718/平方米，霞公府当年则销售了13套产品，销售均价为108279元/平方米。而在2014年，钓鱼台七号院的销售均价为92945元/平方米，霞公府的销售均价也降至88295元/平方米。

　　“2015年顶级豪宅市场的竞争将更加激烈，目前已经上市了多个豪宅项目，而今年年底至明年年中，中赫万柳书院、远洋刘娘府地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，甚至6换大股东的老烂尾楼长安8号也将入市竞争。而从区位、产品类型等因素看，万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院将可能是最受到市场青睐的产品”。张大伟表示。

　　“从整体市场来看，2014年北京顶级豪宅（一般指单价超过10万元平方米，单套总价超过3000万元的住宅）市场稳定且跑赢房地产大市。”郭毅向记者表示，据亚豪机构统计数据显示，近三年来，北京豪宅市场成交量一直较为稳定，单套总价3000万元以上的产品年均去化数量在100套至200套之间。

　　伴随着农展馆项目的获准入市，去年成交的多宗高价地块都将陆续在明年入市，包括万柳地王以及龙湖与泰禾的西局地块及夏家胡同地块等。对于明年北京豪宅市场的走势，多位豪宅项目的营销负责人均向记者表示，明年单价超过10万元平方米的高端项目将会扎堆入市，顶级豪宅之间的竞争也将更加激烈。

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