易宪容：当前国内房企为何成了“高危企业”？

　　三十年河东，三十年河西，风水轮番转。估计没有一个国人会想到，已经红火了十几年的国内房地产企业，在反腐高压下，目前成为国内各行各业中风险最大的“高危企业”。而这其中的原因有二。

　　一是先是由深圳房地产反腐而引起。近来，深圳房地产企业反腐风声鹤唳，全市30家房地产开发商共有2万套住房被“锁住”（即冻结暂不能买卖），主要位于旧城改造的龙岗区和宝安区。业界估计，这些被锁住的住房在短期内没有希望解冻。如果这样，这些被锁住住房的房地产企业将面临着巨大的债务风险。

　　事情是从2014年下半年广东省省委巡视组在深圳巡查3个月后开始，揭发出来深圳房地产开发商在旧城买卖土地及工程建设过程中，官商勾结十分严重。接着，在11月底起，深圳房地产开发商佳兆业，在深圳2,000套房被锁住并勒令停止销售，由此拉开深圳市场房地产反腐序幕，其后更席卷中海、中粮、招商等国有房地产开发商都牵涉其中。

　　由于深圳的土地紧缺，但房价又高，土地需求十分强烈。从2011年起，存量土地盘活成了深圳房地产开发商拿地的主流，同时也为房地产开发商腐败埋下伏笔。而存量土地盘活主要是通过旧城改造更新项目的方式进行。这样做又与政府部门有千丝万缕的关系。比如一个旧项目要列入旧城改造规划，就得经过40多个部门，加盖约200个公章。开发商在这些土地盘活的项目过程中只能各显神通，金钱与权力交易则成了最好的通行证。如果没有这种交易，房地产企业要进入这个市场是根本不可能的。所以，反腐之风吹来，深圳市场流传一份《房地产企业预警黑名单》，使得深圳的房地产开发商人人自危。房地产企业的主事者随时都可能受到严厉审查，随时都可能进入牢房，在这种情况下，房地产企业岂能不“高危”？

　　可以说，尽管这十几年出现历史上难得的房地产市场发展与繁荣，但是中国的房地产市场特征是要素交易的非市场化，而住房产品的市场化。这不仅使得房地产开发商能够轻易地获得暴利，也使得住房市场的要素交易不是通过市场价格方式来完成，而是以政府权力方式来进行。所以在中国的房地产市场，要获得土地要素，或是政府的权力直接参与，即政府权力寻找直接的代理人来经营，或是用金钱购买这些政府的权力，否则企业要在房地产市场发展一定是寸步难行。可以说，房地产市场这种非市场化的要素交易的每一个环节都存在贪污腐败的空间。所以，如果政府的反腐反到房地产市场，那么很少房地产开发商与贪污腐败能脱干系的。最近中纪委到各省巡视，所发现的问题95%以上与房地产市场有关。因此，中央政府的反腐一定会反到房地产市场上去，那么这些与腐败不可脱其干系的房地产开发商，岂能不个个自危？就如目前的深圳市那样，只不过，当前对房地产市场反腐还没有在到全国展开罢了。

　　二是当前国内房地产企业为“高危企业”还表现为全国的房地产市场已经进入全面衰退周期。香港有楼神之称的长江实业集团执行董事赵国雄最近就认为，为何李嘉诚的长江实业在早几年前就开始撤出中国的房地产市场？就因为国内房地产市场已经进行了全面调整周期，房地产企业要在这个市场获利已经不容易了。而这种调整不仅在中国三四线城市，即使是在北京、深圳、上海、广州这样的一线城市也是如此。这不仅在于这些城市的房价过高，而且在于由于房价过高，一定会让这些市场的供应大量出来，一线城市的住房严重过剩同样是不可避免。如果政府反腐向房地产市场一延伸，这个市场面临的问题与风险都会暴露出来。在这种情况下，房地产开发商岂能不成为“高危企业”？

　　事实上，我们应该看到，全国的房地产市场严重供应过剩已经成了不争之事实。尽管2014年无论是中央政府还是地方政府都无所不用其极推出各种各样的楼市救市政策，而且这些救楼市政策比2009年的救市政策有过之无不及。但是国内房地产市场的反映附了少数地方出现短暂地回光返照之外，绝大多数城市连反映都没有。所以，2015年刚过去20多天，中央政府及各地方救楼市政策又在密集出台。政府的救房地产政策的意图是希望通过这些政策把当前房价托住，然后让市场严重过剩的供给消化掉，但所谓的住房“去库存化”。但是，如果各地房地产市场的价格不下跌，希望通过这些救市政策来托住市场，是几乎不可能的事情。也就是说，地方政府希望房地产企业把住房持有在手上而不降低价格销售，那么严重过剩的住房只能砸在房地产开发商手上。这时房地产企业岂能不成“高危企业”？负债累累，但住房又卖不出去。

 

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