邓浩志：2015年房企加速转型之路

　　2014年楼市全面收官，房地产这一重要的经济引擎失速，首次出现了非政策因素的市场下行，房地产市场由此进入了全面盘整的“新常态”，也基本宣告了房地产行业黄金十年的结束。面对2014年楼市的低迷，今年的市场将何去何从？

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　　跨界版图再度扩张

　　2014年第四季度，市场成交逐步回暖，行业巨头优势早已确立，对于他们而言，如何将领先的优势保持下去，并不是一味的加速，更多的是寻找持久的动力所在。

　　今年1月初，传出万科密谋进入家装行业，同时恒大地产也宣布将与海尔集团在家电家装领域展开深入合作。对于万科和恒大而言，此举都是在跨界的版图上再度扩张。坦言将从住宅承建商逐步转型为城市配套服务商的万科，以房地产为核心，向上下游行业扩散。近两年来，万科入股银行、开放万科第五食堂、牵手快递公司。今年1月份，万科在2013年牵手香港商业零售巨头领汇之后，又和东方藏山签下了合作协议。万科集团执行副总裁兼华南区域总经理张纪文在去年10月份就透露，近一两年还将在社区配套中加入教育一环。加盟家装行业，也是在万科预先布局之中。

　　和万科不同的是，恒大跨界显得颇为“随性”，足球、文化、饮用水、粮油，进入家装成为其最接近房地产行业的一次接触。

　　在内地房企积极转型之时，港资企业也在积极求变，上周，李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔宣布重组，将房地产业务和非房地产业务剥离，分别成立“长地”和“长和”两大公司。从2013年开始，李嘉诚陆续抛售内地物业，据有关报道，截至去年4月份，已经完成7次抛售，在此之后纷纷加快了内地的推盘速度。有分析认为这次合并重组，无疑是李嘉诚对连同内地以及香港市场在内的消极预期体现。

　　在方圆地产市场首席分析师邓浩志看来，房地产市场的总规模已经接近天花板，今年房企的多元化会有更加明显的趋势，其中市场不易饱和的服务业或尤其受转型房企的“钟爱”。

　　虽然刚刚博弈完2014年，然而这场因供需结构失衡而引起的调整预计将维持较长一段时间。新的一年，房企并未松懈，而是积极投入到新一轮的求变中。2015年伊始，房企动态频频传出，或积极转型，或积极营销造势。业内人士认为，在行业即将触及天花板之时，房企的转型之路也在加速。

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　　房企抱团开发

　　目前，房企显然已经不能再坐着挣钱了，必须寻求更低成本或者更低风险的开发模式。1月5日，北京拍卖的两宗宅地就由招商、华润、九龙仓、平安不动产四家大鳄组成的联合体拿下。高地价、高成本让越来越多的房企选择了抱团取暖。从CRIC监测的30家重点企业来看，2014年有25家房企存在与其他房企联合拿地的情况，占比高达83%。在广州，此一现象在去年更加明显，预计今年将有更多联合体项目推出市场。保利、绿地就在新年前后推出了南沙联合开发项目保利绿地大都汇，越秀、保利二次联手，萝岗云埔地王项目预计也将在今年推出市场。

　　房企合作拿地以及合作开发项目，目的是为了降低风险，分摊成本。行业的龙头万科去年就公开宣称将侧重轻资产和小股操盘的运营，即在投入项目的权益比重不超过50%，通过销售期间输出自己的品牌效应，由此分享销售利润。
　　
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　　营销噱头频出

　　除了大策略方面的调整，实际上今年新年伊始，在广州市场上部分房企也马不停蹄地开始了一番造势之举。上周，保利广州多个地方设点，向市民免费派发秋裤，成为继茶叶蛋之后又一营销动作。颐和集团也在日前针对广东旗下五大楼盘的别墅产品推出“0首付0利息”的活动等。“虽然都以噱头为主，但是也明显感受到比去年开局之时，房企要卖力许多。”有业内人士对记者表示。

　　业界观点

　　房企转型

　　未来一两年仍是摸索阶段

　　在上海易居房地产研究院副院长丁祖昱看来，在后千亿时代，“转型”仍然是发展的关键所在，目前甚至未来一两年内都处在摸索阶段，有一定的不确定性。

　　2014年虽然整体市场环境较差，多家龙头房企还是实现了业绩的增长，寡头房企和中小型房企之间的差距进一步拉大。克而瑞日前发布的2014房企销售TOP100排行榜显示，从金额集中度看，TOP10企业从2013年13.72%上升至2014年的17.19%，增长了3.47个百分点。从面积集中度看，TOP10企业从2013年的8.62%上升至2014年的10.51%，增加了1.89个百分。

　　房企千亿军团的成员和2013年保持一致，平均销售额同比增长17%。“实际上这个成员未来再难增加，1000亿元是一道难以逾越的门槛。”丁祖昱如此分析。

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