深圳2万多套房源被锁 五大锁房原因背后解读

　　地产圈在年末收官之际突起波澜，房产商们谈“锁”色变。

　　“锁盘风”因佳兆业深圳房源被锁而起，继而席卷了中海、中粮、招商等国字号房企。也因佳兆业困局升级而成为飓风，所过之处，心惊肉跳。

　　截至目前，已有超过30家地产商的2万多套房源遭锁，深圳市规划和国土资源委给出了相应原因，各上市企业也纷纷出公告澄清，多因安居房而被锁。

　　随着事件持续发酵，何时解盘仍是疑团。

　　而从财务上看，国内房企负债率普遍高，转型或成为行业趋势。

　　锁盘风云持续发酵

　　自2014年底以来，佳兆业频频跃入地产头条，其中深圳多处楼盘被锁这一事件成为重大关注点。因其深耕珠江三角洲，深圳“滑铁卢”引起了各方的担忧。

　　去年11月底起，佳兆业2000多套房源被深圳房管局“锁定”停售，12月3日近900套房源恢复正常预售，仍有1300多套被锁定。而近日，位于杭州五常区的一个项目，共计749套房源状态均为“限制房产”，无法销售签约。

　　除了锁定之外，今年1月20日，在广州阳光家缘网上，佳兆业天御和佳兆业城市广场显示为“查封”，涉及960套房屋。至此，佳兆业已有3000多套贴有问题标签的房源。

　　而事情并没有止步于佳兆业。

　　1月15日，荣超大厦133套房源全部被锁定，在经过1天的交涉后，目前全部房源已解锁。24小时虚惊一场，但其他房企却没有那么幸运。

　　1月15日，花样年在深圳花乡家园项目四个单位被当局锁定。

　　1月16日，中海外地产在深圳的阅景花园项目有超过2800个单位被管理局锁定。

　　1月16日，中粮地产位于宝安项目部分房源处于管理局锁定及自动锁定状态。

　　1月16日，招商地产在深圳的招商锦绣观园2000多个单位被锁。

　　1月22日，港丰地产在深圳的几处房源被锁。

　　锁盘运动的阴影笼罩多处，具有国企背景的房地产企业也卷入风波，据了解，这些房源中并不全是今年新锁项目，有一些早在2011年已被锁，如今被抬到风口浪尖。

　　根据克而瑞研究中心的统计，截至2015年1月16日，有18245万套房源被锁。而目前，被锁房企已经超过30家，涉及房源有2万多套，并没有明显的解锁迹象。

　　遭到锁盘的地产上市公司，股价纷纷受到不同程度的影响。从1月中旬至1月23日期间，中海地产跌幅0.6%，花样年股票跌了5.8%，佳兆业在去年12月份更是暴跌47%。

　　地产行业的多位分析师认为，锁盘之所以受到如此大的关注，很大一个原因是佳兆业事件影响太大，对佳兆业引起的系统性风险比较担心，各方都比较紧张。

　　而这股任性的锁盘风背后究竟是什么原因？
　　
　　五大锁房原因背后

　　由于“锁定”事件的升级，1月16日，深圳市规划和国土资源委员会通过官方微博发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》，回应“锁房源”一事。据悉，根据该说明，“锁定”主要有五种情况。

　　第一种情况是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售。

　　这其中就包含了安居型商品房（类似于经济适用房，下称安居房）的管理，深圳市规划和国土资源委表示根据相关规定，“安居型商品房项目在我委办理预售审批后的销售、网签合同、备案等手续在市住房建设局的售房系统中办理，因此我委锁定房源并不影响后续手续的办理。”按照官方的解释，锁定安居房是正常业务办理，而中海、中粮和招商的锁定情况都是属于该范畴。

　　招商地产曾向媒体表示，招商锦绣观园项目是安居型商品房，在取得预售许可证后即将数据转市住建局销售平台，进行配售必须锁定。

　　而根据中海地产公告，被锁房源位于深圳龙岗区的阅景花园1号楼至4号楼，属安居型商品住宅。这些房产被临时锁定是因为深圳有关国土机关规管该类房产采纳的一般管理措施所致，并非因集团不遵守任何法规。

　　第二种情况是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定。

　　第三种是涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其它调查案件；第四种是因司法或其它调查案件的问题；第五种是法律法规规定的其它情况。

　　花样年告诉理财周报记者，其公告中已说明被锁的4套房源逾2012年及2013年向独立第三方买家出售及转让4个公寓单位的房屋所有权，锁定事项与公司无关。

　　而花样年控制人曾宝宝在微博上回应称，“已卖给小业主的四套房子，业主断了银行按揭，银行从网上把房子锁了。”

　　克而瑞研究中心分析师房玲认为，如果不是大范围长期的应该影响不会特别大，企业还是要及时澄清，而佳兆业信任危机上的问题比较严重，要整体方案出来后才会解锁。

　　令人心惶惶的根源仍在佳兆业。

　　佳兆业方面回复记者，一切以公告为准，但是佳兆业至今一直没有出澄清公告以说明原因，目前仍处于停牌状态。近日有报道称万科和华侨城等6家开发商正在商谈购买佳兆业事宜，理财周报记者致电万科，其董秘谭华杰表示：“这个传言我倒没听说。我现在是没有听到任何内部说过的信息。倒是听说了别的传言。我们公司这边我没有获得任何信息，现在传言确实比较多，万科这个传言我还是第一次听说。”

　　华侨城董事会秘书处相关工作人员告诉记者，“我们没有接到相关的通知，也没有听说过，是通过网络才知道的这个事情。”

　　尽管部分房企已出公告说明锁盘原因，深圳房管局也进行了回应，并称“不应过分解读”。但是仍不能满足人们对于企业业务层面变动的种种想象。

　　房企负债率高转型或成趋势

　　此次房源被锁，基本集中于深圳，更确切的说，位于龙岗区和宝安区。这两个区域也是旧城改造的战略重地。接二连三的锁盘，可能是地方性问题的暴露，国家对地方债务、土地的整肃。

　　香港华富嘉洛的孙洁仪分析师表示，中国的房地产在国家GDP的比重较多，国家打贪反腐，这一板块会受到牵连。而另一方面，她认为更需要关注各个房企的财务状况，“客观来讲，的确内房行业里面负债水平史无前例地高。恒大的负债比例更是高达130。”

　　根据2014年年中报，花样年、佳兆业、雅居乐等多家公司的经营活动现金流量净额均为负数。其中佳兆业为-121.42亿港元，中海地产为-111.24亿港币，招商地产则为-73.32亿港币。

　　“中国房地产最近这几年的确发展的步伐太快了，他们积极扩张，看一下现金流，看到经营现金流很多企业都是负数，不是靠每天做生意赚钱来给自己公司融资，是靠不断地发债，或者是说靠股票市场上面的融资来为自己公司提供现金流。”孙洁仪分析道。

　　在此次锁盘中，万达和恒大等地产商并未受到影响，万达深谙商业地产，日前万达院线上市；恒大在发力商业地产之外，投资足球，涉足水、牛奶以及农产品。地产商的业务面铺得更广，而转型不应为无奈之举。

　　上述分析师表示，“可以看见这种转型有点像是行业趋势，就像万科失去了销售老大的地位，绿地公布说今年上半年就会上市，他们管理层公布的策略的转型也是说以转型为一个核心的战略。”

　　地产界，或许风雨欲来，将步入调整期。

 

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