易宪容：羊年楼市基本上处于深度调整中

　　从最近中国指数研究院的数据来看，在春节期间（2月16-22日），国内多个城市的住房销售零成交，二三线城市更是不容乐观。甚至是一线城市，如北京、上海、广州及深圳，其住房成交量按月变化也是下跌了90%以上。也就是说，以往春节火爆的房地产市场，基本上处于沉寂状态。即使不少城市喊出振奋人心的口号，让国人春节回家置业，但是其效果甚微。何也？

　　我在2014年就指出，中国房地产市场已经走到尽头，那样发展根本就不可持续了。它的周期性调整已经开始，这是任何方式或任何力量都是不可阻挡的。比如，2014年，面临各国房地产市场的调整，不仅地方政府使出浑身解数，出台各种政策来救楼市，而且中央政府房地产救市政策与2008年下半年131号文件相比毫不逊色，央行房贷新政其核心就是千方百计地鼓励持有住房的居民享受银行的各种优惠政策涌入房地产市场。但是，尽管这些强有力的救市政策对少数城市短时间起到回光反照之作用，一些城市的住房销售有些许的回暖，但这种少量城市的住房销售回暖很快又回到原点。即全国70个大中城市住房市场的价格在连续下跌半年后，曾有一个月有所好转，但今年一月份又回到原型，几大一线城市新房价格下跌了5%以上，销售同样不好。可以说，2014年政府那样强力的救市政策都没有救起房地产市场，那么羊年国内楼市除了在进一步调整中之外，估计不可能有其他路可走。

　　即使最近有媒体传出，为了刺激楼市，中国政府有相关政策储备，只要时机合适，这些救市政策就会出台。比如包括降低购买二套房首付比例，调整二手房交易营业税的免征期限，由5年后免征恢复到2年后免征。试想，这些政策是否出台，目前是相当不确定的。就算这些房地产救市政策能够出台，所起到作用同样是十分有限的。

　　因为，2014年的房贷新政，央行就以为这些政策能够让更多的住房投资者进入市场，而且其享受的都是第一套贷款的优惠政策。在这些优惠政策中，购买住房者有各种各样的享受购买第一套住房贷款优惠条件及空间，但没有多少投资者来享受这种首套优惠政策，那么期望放开第二套住房贷款的首付比例能够起到多少作用，这当然是笑话了。对于二手房交易营业税的免征期限的减免更是微不足道的事情，本来地方政府早就在采取不同的方式来规避这些规定，现在最出台这些政策也只是玩玩而已，实质上没有多少意义。

　　羊年国内楼市基本上处于深度调整中，主要基于三个方面的判断。一是目前中国各城市住房的严重供给过剩，这是不争之事实。而且这种住房严重供给过剩并非是短期时间内可消化了的。因为，如果某地这种住房过剩消化得快一些，住房的供给很快就出来。因为，不少房地产开发企业，土地及各种审批手续早就准备就绪，只是等时机开盘而已。有房地产的高利润，岂不让房地产开发商等在那里随时出手？要知道，当前中国的住房销售是预售制度。只要有销售，住房的供给随时都可以出来！

　　二是当前中国房地产市场仍然是一个以投资者为主导的市场（本来从国家统计局报表来看，中国住房只有投资品，没有消费品），绝大多数居民购买住房都是为了以更高的价格卖出。否则，以当前中国住房的存量及人口结构，房地产市场早就饱和。如果去做一个问卷调查，哪个居民没有住房，只不过可能持有的住房与工作城市分离而已。既然房地产市场是一个投资为主导的市场，那么投资品的需求是零到无穷大。当投资者都看到房价会上涨，购买之后可以更高的价格卖出时，再加有很好的金融杠杆条件，那么这时住房投资需求会无限大，房价就会在这过程中推高。如果投资者感觉到购买住房会下跌，或实际上住房市场的价格在下跌时，那么这个市场房地产投资需求就会变成零。投资者都会远离这个市场。

　　当前国内房地产的情况就是投资者早就预期房价会下跌，而且实际上也在下跌，那么这时住房投资者会进入了市场吗？根本就不可能。这就是为何当前各城市住房销售冷清甚至于零销售的原因所在。再加上马年中国A股飚升了60%。在这种情况下，国内投资者岂能会还呆在房地产市场而不逃走呢？可以说，当国内房地产市场的预期逆转，要想改变这种逆转难上加难，除非国内房地产市场的价格又重新出现快速飚升。但这是不可能的。

　　三是国内房地产市场投资者不仅开始进入了股市，而且也纷纷走出国门。尤其是一线城市的房地产投资者。可以看到，目前世界各国都在放宽国内居民申请签证的条件。所以国内不少居民已经知道国内房地产市场风险，纷纷走出国门投资国外房地产市场。比如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、欧洲、香港等，到处都看到国内房地产投资者的身影。春节期间也是如此。因为，国外许多地方的房价不仅比国内低，而且质量好风险小。在这种情况下，他们走出了国门，就不会再关注国内房地产投资市场了。

　　再加上中央政府反腐，一些新的与房地产市场有关的政策出台，都会影响国内居民房地产投资。在这种情况下，少量的为居住购买居民，肯定不会轻易出手，即使房价下跌也是一样。所以，羊年国内房地产市场周期性深度调整的态势不会有多少改变。什么时候调整结束，肯定是一个漫长的过程。

 

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