2017年房地产将面临危机 80%房企倒闭或重组

　　陆德分析了中国经济面临的几大隐患，着重强调了房地产风险。他预测，中国的房地产到2017年前后将面临危机，80%房地产企业要破产、兼并、倒闭。除去即将征收的房产税、遗产税等税制影响，房地产业面临的更主要因素是人口下滑，“人口出生悬崖”会严重影响刚需，造成需求下降。同时，小产权房、保障房等供给的增加，也将使房地产在未来几年供应过剩。

　　中国的金融风险也不容忽视，陆德谈到中国货币已经严重超发，目前的货币总量已经超过美国，可是美国的GDP是中国的两倍。如果发生一次大的通货膨胀，会出现全民损失25%到30%的财产。进行金融改革将会出现很大的阵痛，只有把金融机构帐目、债务、不良资产清理差不多，而且要相当一批银行破产倒闭（“市场出清”）之后才能往前走。

　　谈到改革阻力，他认为主要有两个问题，一个是利益集团，这个阻力相对容易解决。另外一个是惯性思维，思想认识问题，比较难解决。去年十八届三中全会决议有60大项改革，到现在一年了落实的并不多？为什么？多数都在讨论和吵架过程中，还拿不出细则。

　　最后，陆德称，我们一定要坚决支持习近平为代表的这届党中央的改革，中国不改革没有出路。再困难，中国这轮改革也要迈过坎。

　　谈经济形势：明年GDP比今年还要差

　　陆德：当前经济运行处于“市场化出清”和“政府反周期调控”的反复交替运作过程中。我们这次的结构调整要达到经济的转型，首先需要通过市场的力量优胜劣汰。同时面临着当前经济的波动，特别是经济下滑，政府又做反周期的调控，让下滑的底线不能太低。这两个调整有时候是同向的，有时候是反向的。特别是在头几年的改革期，困难很大。中央领导现在很多政策左右为难，大家要支持他们。

　　当前的经济形势并不好，3季度报表这几天就会出來，GDP比2季度又要下滑，明年比今年还要差些，GDP比今年掉得还要多。

　　2008年金融危机后，我国许多主流机构和专家都预测我国的经济复苏轨迹是“U型”或“V型”，而我08年底写文章预测我国这次的经济复苏是“W型”，具体说是个“V十U”型。预测它将会出现两次下滑，而不是一次。为什么这样预测呢？这是根据“经济周期理论”得出的。市场经济是波浪式的，而一个经济周期由凋落到回升要经过四个阶段。

　　第一个阶段是“去库存化阶段”。经济衰退了赶紧把存货兑换出去，换成现金，否则价格就掉下来了。第二个阶段是“去产能化阶段”，国外亦称“去泡沫、去杠杆”阶段。第三个阶段，达到“新的动态供需平衡点”。第四个阶段，再进行“二次投资”。

　　现在反过来看看，在金融危机爆发后，我们当时采用的政策是在第二阶段就去扩大产能，4万亿财政和9。6万亿信贷十几万亿往里砸，不是去泡沫、去杠杆，而是反其道而行之。正因为违反了经济周期理论，所以我在2008年下达四万亿投资以及后来十万亿信贷的时候，我就预测“坏了，中国今后的经济既使提上去也会再掉下来，变成二次下滑。”果然，从这近6年的经济轨迹看，第一波下降到反弹，2010年1季度GDP升至12.1%高点，然后即开始第二波下降，直降到如今的7.4%左右，达18个季度54个月了，仍在底部振荡。

　　我当时预测的是第二波的底部到反弹需两到三年的时间，现在看来不够，要三到五年，所以明年比今年还要差。经济复苏决定于改革，如果我们改革不成功，经济就起不来了。新一届领导上台之后，李克强总理现在采用去泡沫、去杠杆政策，这是正确的。但是我们晚了四年，我们的节拍跟国外差了半拍。当我们调整刚刚开始没多久，别人已经开始反弹，快要加息了。

　　谈产能过剩：需要4-5年消化

　　现在讲第二个问题，近期经济复苏的几大隐忧。

　　首先，产能过剩。由于当时没有去产能化，而是扩大产能，十几万亿往里砸。中国的经济只要把钱砸下去，经济就有起色，但是砸的周期和规律不同，后期要产生更大的问题。我个人的研究观点认为，在M2的120万亿当中有三十万亿左右的人民币是擦屁股纸，包括超发货币和对冲“外汇占款”的不能交易流通的货币，所以我们的李总理现在不敢印票子，不敢动啊。他现在左右为难。他一再强调今后不再超发货币。所以去年和今年的M2都定在13%，不敢太高。

　　比如钢铁行业，2009年的预测需求是4.3亿吨，但是到2008年的年底粗钢的产能已经达到6.6亿吨，有2亿吨的产能过剩。但当时又投钱到钢铁企业，再增加一批新的生产能力，差不多有5800万吨。一万吨钢的产量要投入一个亿，五千多个亿就投进去。去年湛江书记口吻批件，高兴的不得了，到现在还在建钢铁新厂，我们现在产能过剩3亿吨。

　　再比如水泥，金融危机时原产能已经有19亿吨，2009年需要差不多14亿吨，产能已过剩5亿吨。这个时候还要再投资新建200条生产线，再增加新产能2亿吨，一下子超出7亿吨。

　　不仅是传统产业部门，就连新兴产业比如说光伏，国家同时批准18个省上，到2010年多晶硅的产能达到14万吨。而当年全球有效需求仅8万吨多晶硅，14万吨给全世界吃都吃不了。现在多晶硅的开工率37%，百分之六七十的设备都停在那里。不光是传统产业，包括我们新的产业、高科技的产业，由于这样大规模的投入，很多都出现了产能过剩现象。

　　工信部2009年生产制造产业一共是24个部门，产能过剩的就有21个。十分严重。

　　在这里再给大家亮一个数据，PPI（出厂价格指数），这个数据到今年9月份为止31个月全部都是负值，就是产品出厂的时候是负价格，负到一定的时候是亏本价格出售。谁愿意投资？谁愿意开足马力生产？

　　去年和今年中央总结了一句话叫“三期累加的状态”，经济增长的换档期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期。现在产能过剩一两年消化不了，需要四到五年时间的消化。产能过剩不解决，就不能开足马力生产。

　　谈房地产：2017年面临危机

　　第二个隐患是房地产下滑。我两年前就写文章预测，到2017年前后中国房地产不行了，现在5万多家房地产企业到那时候剩下不到1万家，80%将要破产兼并重组或倒闭，想不到今年这个势头就开始显露了，今年五月就开始了。大家注意，这一次不是政府调控下滑的，这一次是市场自己的力量导致的下滑。

　　我的预测是基于以下的六个要素。

　　第一要素，房地产税明后年将要实施。这个税是累加税，房子越多加的税收越大。房产税可能是两套起征，三套就加税，四套就在这个基础上再加百分之多少的税，实行“累加”制。市场经济都是这个规律，用政策税收的手段去调整商品价格空间和利润空间。

　　第二个要素，遗产税。在房地产税下达的两到三年后，遗产税将要开征，遗产税在发达资本主义国家都有。也就是他们的中国话“富不过三代”，钱越多国家收的越多，一般的均值是50%，八套房收走你四套。

　　现在，一些文章在争论我们该不该收遗产税，我说这都是“书呆子”的争论，现在不是“该不该收”的问题，而是应该“如何收”的问题。之所以会提出这种书呆子问题，是因为他没有认真学习十八届三中全会《全面深化改革的若干重大问题》的决议文件。在税制改革中，一个改革内容是“改革税制”，要逐步提高直接税收的比重，如营改增，而另一个改革内容要求是“稳定税负”，即总税收不变。现在我们正在实行营改增，营业税改增值税，减轻企业负担，为企业减负7000亿，这是不是好事？好事，企业少交了7000个亿的税。但是还有另外一句话，总税负不能变，堤外损失堤内补。间接税里少收了，到直接税里再收回来。直接税收是什么税？所得税、遗产税、赠与税，是这三个税。企业的营改增让利7000亿，但是税收总额不够了，国家建设、国防开支、教育经费怎么办？我从另一个地方再拿回来7000亿，遗产税就是首当其冲。

　　第三个要素，人口出生悬崖。独生子女政策是一个好政策，若干年来为国家经济发展、人口的科学发展各个方面起到了积极作用。但不是一成不变的，它要隨着环境和条件的变化而进行调整，现在如果再执行这个政策，就是错误的。我现在告诉大家一个参数，到2017年中国的人口红利为零。这之后印度还有27年的人口红利。在后期的发展速度说不定印度要超过中国，因为中国没有劳动力优势了。20年出生一代人，中国应该比2017年超前20年就调整独生政策，在1997年就应该调整政策。我们某些领导人不作为，耽误了将近20年。

　　中国今年已经开始重新启动二胎，我们整整耽误了三十多年，这样就形成了“悬崖”。两个数字就可以告诉大家这个悬崖，1990年当年出生的孩子2800万，1995年当年出生的孩子1802万，5年之中少了1000万人口，这是不是一个悬崖？

　　我们再看另外一组数据，在房地产协会上购买房屋的22到27岁人群占63%，以后每年少一千万需求。为什么我说到2017年房地产会有巨大冲击呢？因为1995年出生到2017年刚好22岁。

　　第四个要素，老年去世。人口的出生跟死亡是一组统计概率曲线，用“三点平滑式”预测每年的死亡人数误差坡度不大，每年差几十万。到2017年当年去世的老人是1200万人。这是什么问题？老人现在都有住房，老人去世以后这个房要做二手房，又到市场进行二次交换，又多出来1200万人的空房，两个“一千万”加起来是什么状况。

　　第五个要素，保障房。“十二五”期间要盖保障房3600万套，这是个死任务。大家如果在地方做官就知道了，年初都要签承诺书，完不成任务摘乌纱帽。到2015年“十二五”计划完成，我为什么说到2017年？因为还有建设期，最后一批到2017年建完3600万套。再加上2010年的600万套是4200万套房，要解决1.8亿人的居住问题。

　　第六个要素，小产权房。十八届三中全会农村改革，预测今后小产权房允许流转、出租、抵押。小产权房现在有多少？占现在总房量的17%。

　　所以，“房地产盛市”从2012到2017年就剩一个周期了，不要让最后击鼓传花传到你这儿。但是旅游地产、养老地产可以搞。养老地产预测还有四个周期，至少二十年。现在我们的需求是100：3，就是一百个老人想进养老院，只有三个床位。

　　谈通货膨胀：若触发全民损失25%-30%财力

　　第三个忧患是货币和金融改革。我们前几年经济增长是靠钱推上去的，但是推上去以后投资短效，很多厂还没有怎么冒烟现在又要下滑。现在地方政府债务约20万亿，去年全国企业之间的应收账款即三角债有20万亿，两项加起来是40万亿，这是2010年全年GDP总量。现在影子银行20万亿，信托业务20万亿，40万亿脱离监管。再加上这些年我们多印钞票30万亿。李总理讲不能超发货币，再那么干只要出现一次大的通货膨胀，会出现全民损失25%到30%的财产，那可要天下大乱了。

　　我们现在货币超发到什么程度呢？货币总量已经超过美元。请问是美国的财富多，还是中国的财富多？美国每年GDP是你的两倍多，你的钞票怎么比美元多？还敢印钞票吗？只要触发通货膨胀，全民损失25%到30%的财力。

　　另一个问题是金融改革，有的主管领导表态，一到两年内利率市场化，我看没那么顺当。我给大家解释一下，利率双轨制要改革，主要的一项是存款利息给你提高一个百分点，贷款利息给降低一个百分点，这样子给群众和企业增加1万亿的收益，好不好啊？太好了。但银行存贷差，存款是3个百分点，贷款是6个百分点，银行吃三个点。这在全世界都基本是两个多点到三点，中国没有多收。银行利润有多少？扣除成本后只有一个点左右。银行让出一万亿再算一下，自己要亏损1.2万亿。每年损失1.2万亿，金融还撑得住吗？所以银行对利率改革有阻力。但是，为什么外国银行就能干下去，为什么我们就干不成？关键在哪儿？关键在结构。我们银行赚的钱80%是靠吃存贷差吃出来的，只有20%左右是靠服务和衍生操作赚来的。发达国家的银行是“倒二八”，80%的钱是靠服务和衍生业务赚回来的，20%是吃存贷差。我们的20%补不足80%的差，结构现在调不过来。现在你喊个口号银行就革命成功了？不是这个问题。国外银行的衍生产品有两千多种，我们现在不到四百种。差了五倍。这不是有没有改革决心的事，而是整个结构一下子调不过来。“利率市场化改革”从提出到现在已30年了，直到这两年，才刚刚迈出实质性步伐，耽误了。但要说一两年就可以改革到位，我看不太可能，“阵痛”太大，承受力又如何。

　　上个世纪八十年代美国搞了一次利率市场化的改革，针对储蓄银行，最后怎么样？损失1600亿美元，倒闭800家银行，这就是代价，最后结构转变过来了。这就是改革的阵痛期。我们现在敢不敢？1600万万美元呢？乘以6倍啊。800家银行倒闭啊。有没有这个决心？没有这个决心我们的金融现在不敢动。只有把我们的帐目、债务、不良资产清理差不多，而且要相当一批银行破产倒闭（市场出清）之后才能往前走。这个坎要是不愿意迈过去，始终是维持现状。

　　在各项需忧患的经济指标中，我最担忧和关注的是货币和金融改革方面的进展和动向！

　　谈反腐：不反腐改革就是空改革

　　第四个忧患，反腐问题。三年前我在一次内部会议（《纪念逮捕“四人帮”35周年》座谈会）上，从经济研究角度亮了三个数据，那是2004年的数据。我们公款吃喝3600个亿，什么概念？吃掉一个半国防军费。公款用车4000多亿，公款旅游3000多亿。当年我们财政收入3万多亿，我们吃喝玩乐花掉1万多亿，我说有哪个政府敢这么干的？

　　另外一个数据，我国的科研经费投入十几年完不成预定指标，成为一块“短板”。科技创新落后，严重影响我们的经济转型和改革。一个是钱投的不够，另外一个是贪腐。去年从国家投入了2400多亿来发展科技，现在统计出来这些钱直接到位科研的不到40%，而60%的钱都没有到位，不是截留，就是贪污、乱花掉了，不反腐还行吗？不反腐搞什么改革？这边不反腐，那边搞改革就是空改革，必须要反腐。正是这样，中央领导咬着牙坚持反腐，老百姓要支持他。

　　第五个隐患，改革阻力。一个是利益集团，利益集团有权力，阻力也比较大。但是不完全是这个，这个也相对好办一点。另外一个就是惯性思维，思想认识问题。惯性思维的问题很大。大家想一想去年十八届三中全会决议有60大项改革，到现在一年了几项落实了，动了几步啊？为什么？多数都在讨论和吵架过程中，拿不出细则。去年全国展开《学习》教育活动，很多地区出现两种倾向，一个是有问题干部的“人人自危”倾向，更波及普遍的一个是“不作为”倾向，这严重影响了改革效率。这一隐患，必须要坚决克服。

　　第六个隐患，也可以说是期待，即改革红利。改革红利什么时候出现。有了这个新加量，GDP才能向上发展。

　　最后说两句话。一句话是坚决支持习近平为代表的这届党中央的改革，中国不改革没有出路。第二句话，改革成效，2016年前后再打分，现在打不出来，关键是在2016年能不能出现效应，新的改革红利能不能在那个时候增长出来，中间遇到困难是进还是退，这是个关键。

　　坚决支持改革，再难，中国这次的改革也要迈过坎。

返回产业信息研究网首页>>