杭州上市房企净利普遍下滑

　　样本企业：宋都股份

　　所属行业：房地产

　　关键数字：2014年上半年，宋都股份营业收入为13.79亿元，由于东郡国际一期、印象西湖二期项目交付结转，比上年同期的2.55亿元增长441.46%。归属上市公司股东的净利润为1626.30万元，比上年同期的3041.41万元减少46.53%。

　　今年上半年，在限购加限贷的调控政策下，全国楼市普遍处于低迷状态，杭州的市场也不容乐观。作为知名的杭州本土上市房企，宋都股份的半年报传递了整个行业的现状。主力开发刚需楼盘、成立地产基金、拟增发股份以募集资金，宋都股份的这些举动，也同样折射出杭州房产界苦撑待变的处境。

　　行业观察

　　房企中报整体欠佳

　　转型刚需换仓求生

　　在A股上市的几家本土房企，宋都股份率先发布半年报，显示上半年净利润下降46.53%，实现营业收入13.79亿元，离全年50亿元的目标还不到三分之一。

　　其余几家本土房企发布的半年度业绩预报同样不佳，如广宇集团预计净利润下降90%，滨江集团预计净利润下降60%。在香港上市的绿城中国，于本月初发布业绩预警称，上半年净利润下降幅度可能超65%。

　　上半年楼市的不景气，不只是体现在杭州市场。在宋都股份的半年报中这样分析：从今年年初开始，房地产市场的调整行情进一步深化演绎，1—6月份，全国商品房销售下降6.7%。楼市投资投机比例大幅下降，主流为首次置业和改善型自住需求。

　　正是基于这样的分析，宋都房产加快刚需项目的开发节奏，实现刚需楼盘的快周转与快去化。半年报中指出，上半年，以南京南郡国际为代表的刚需项目销售情况喜人，数次开盘都取得很好的成绩。

　　在力促刚需楼盘实现快去化的同时，上半年，宋都还成功以较低成本揽入杭州火车东站附近“淘天地”商业项目。去库存、拿新地，宋都股份在换仓求生中遵循着“拿有市场的土地，做有市场的产品”这一理念。

　　此外，宋都股份的半年报还显示，该公司上半年融资大幅增加，上半年融入资金30.46亿元，而去年同期只有6.15亿元。为了多渠道解决融资问题，宋都股份拟通过增发从资本市场募集资金，目前增发方案已经报证监会审核，该方案的募集资金规模超过10亿元。此外，宋都股份与平安信托签订协议，共同成立地产基金，上限规模为100亿元。

　　专家点评

　　资金扼喉毛利下降

　　地产走上金融化之路

　　浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲认为，通过研读中报，宋都股份的年中表现颇能反映浙江楼市的现状，因为宋都房产上半年销售收入的77.28%都在浙江地区。

　　从宋都的半年报可以看到房产销售毛利率的大幅下降，这也折射了整个行业的利润率变化趋势。在2012年之前，整个房产业的毛利率普遍在30%左右，但是现在整体遭遇了下滑，房产的暴利时代已经过去。房地产的暴利已然成为过去。在宋都股份2014年半年度中，该公司上半年的房产销售毛利率只有18.71%，而在2012年，这个数字是47.72%。

　　毛利下滑的原因主要有两个，一是在限购限贷的调控政策下，大家都去做刚需市场，刚需楼盘的利润率必然不如豪宅，这也是万科多年来毛利率不高的原因；二是楼市价格没有大幅上涨，但房企的资金成本却越来越高。

　　一般来说，房企的资金来源主要有以下四个：自有资金、资本市场、银行开发贷款、地产信托和地产基金，其资金获得成本依次递增。但随着银行开发贷款的不断收紧，地产信托和地产基金正在成为房企融资的重要途径。

　　资金成本的高企成为房产公司的一大困扰，一些房产商开始自谋生路。如滨江集团在2011年成立了首只房地产股权投资基金。今年上半年，元上资产与广宇集团合作组建一家地产基金管理公司。房产开发商的金融化趋势正在变得越来越明显。

　　经济快评

　　房价暴跌不会直接带来好处

　　6月底，呼和浩特成为国内首个放开限购的城市。针对这个消息，我7月2日发表专栏文章《放开楼市限购已逐渐获得共识》。正如该文给出的判断，一个多月来，包括杭州在内的大多数城市已经放开或松绑房产限购。

　　不过，伴随着一些城市放开限购，网上也出现不少批评声。因为很多网友可能认为，房价下跌，甚至暴跌对他们有好处。其实，这个理解可能存在一定误区。一般而言，除了一部分恰好持币待购的家庭，房价暴跌本身不会直接给老百姓带来好处。

　　很多网友只想到楼市下跌导致的资本缩水，还没有想到房价下跌导致的收入变化，以及收入变化对生活、对消费、对买房带来的影响。

　　在目前国内经济中，房地产业相当于“火车头”的角色，涉及的产业链很长。比如，房地产不景气将导致楼盘的建造和开工数减少，“买涨不买跌”的心理会使民众买房意愿随之降低。在此背景下，家具、家电、建材和机械设备等各种产业会受到影响，这些产业下滑又间接影响到餐饮、服装、汽车、IT等一系列需求。

　　此外，房价若出现暴跌，相关企业将减少广告投放，传媒业将受到影响。至于金融业，最直接的影响是银行坏账增加,金融风险加大。

　　也就是说，若这个“火车头”不跑了，后面一系列产业会受到严重影响。

　　当然，目前“中国经济不能继续依赖房地产业和投资拉动”已逐渐成为共识，我写这篇文章并不是鼓吹救市。

　　现在关键的问题是，当决定放弃楼市这个“火车头”的同时，中国经济急需找到新的“火车头”。换个角度去思考，目前的楼市调整也可以视作管理层寻求“治本之策”的良机。

　　由此分析，房价下跌将给管理层带来紧迫感和危机感，有利于加快经济改革的进程和力度，以释放新的经济活力。