招保万金交半年考答卷 房地产市场数据分析

　　招保万金交齐半年考答卷两家净利大幅下滑

　　截止8月25日晚保利地产半年报出炉，A股龙头房企招保万金的半年报已经全部呈现。从净利润方面看，四家龙头房企业绩出现分化，其中招商、金地两家大幅下滑，保利、万科两家净利同比增长。根据半年报显示，下半年四家龙头企业将会加紧去库存，而价格战似乎在所难免。

　　在房企半年考中，保利地产在四大龙头房企中拔得头筹。数据显示，公司实现营业收入339.99亿元，净利润38.22亿元，同比分别增长11.31%和12.19%。尤为难得的是，在行业毛利率普遍下滑之时，保利的毛利率水平不降反升，报告期内，公司房地产结算毛利率为32.27%，同比增长1.36个百分点。

　　排在第二位的则是万科，根据万科半年报显示，其上半年实现营收409.62亿元，同比微降1.04%；归属于上市公司股东的净利润为48.09亿元，同比增长5.55%。

　　而金地和招商交出的“成绩单”难免差强人意。招商地产半年报显示，公司1-6月累计完成签售面积121.82万平方米，签售金额179亿元，同比分别减少10.47%和10.35%；上半年营收160.47亿元，同比下降0.54%，净利润17.85亿元，同比大幅下降30%。

　　业绩下滑最严重的是金地。金地集团半年报显示，期内公司实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别同比下降13%和14%。净利润大幅下降49.91%。

　　值得注意的是，四家房企中有三家房企出现了毛利率同比下滑的状况，除了保利地产毛利率上升之外，万科毛利率下降1.9%，金地房地产业务毛利率同比下降5.81%，招商毛利率也由33%下降至28%。

　　此外，对比四家房企半年报可发现，招商、金地、万科等龙头房企将去库存作为下半年的重要任务。金地在半年报中明确表示，公司下半年可售总货值约900亿，其中存货约570亿，去库存将是金地下半年主要任务。去库存的意图在招商、万科公告中也有所体现。但是，在一线城市限购尚未放松，二三线城市政策放松效果不明显的情况下，“金九银十”期间的房企降价走量、竞争加剧的状况出现似乎在所难免。

　　透过数字看中国：8月房地产新开工有望进一步提速

　　瑞银报告指出，8月房地产新开工有望进一步提速。开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设步伐以加快推盘，再加上去年同期基数较低、决策层可能会进一步支持保障房建设，8月新开工步伐有望进一步加快。房地产销售面积也可能出现环比改善，但短期内仍难以恢复同比增长。

　　由于内需乏力抵消了强劲的出口，7月实体经济活动未能在6月份的基础上进一步反弹。

　　虽然得益于政策和资金支持，基建投资仍保持强劲增长。房地产新开工也实现了年内首次同比正增长，一定程度上受到了保障房的推动。然而，其他房地产活动仍然疲弱、制造业投资增速也进一步放缓。

　　7月信贷数据大幅低于市场预期，但主要受季节性因素和影子银行模式转变的拖累，并不代表政策收紧。我们预计8月信贷将有所回升。

　　7月实体经济活动未能在6月份基础上进一步反弹。我们认为，在去年基数较高的情况下，7月份9%的工业生产同比增速仍是一个较稳健的表现，但增长势头均略低于6月、也弱于市场预期。这其中，发电量和钢铁生产放缓幅度较大。另一方面，虽然有政策支持，但疲弱的房地产和制造业投资拖累了固定资产投资。

　　房地产活动略有改善。虽然房地产销售依然疲弱，但7月新开工面积今年来首次实现了8%的同比正增长，一定程度上可能受到了保障房的推动。随着近期政策不断放松、决策层加大保障房支持力度，近两个月房地产建设活动有所企稳和地产股也有所反弹。不过，7月房地产销售面积同比跌幅再次扩大至16%，竣工转为同比下跌，房地产投资增速也进一步放缓。

　　7月信贷数据大幅低于预期。在最近政策基调和口风偏松、市场普遍预期政策保持宽松的背景下，7月新增人民币贷款出人意料地从6月的1.1万亿大幅收缩至3850亿元，新增社会融资规模更是降至2730亿元、仅为去年同期的三分之一，其中银行承兑汇票大幅缩减。因此我们估算的信贷扩张度（季调后3个月移动平均的新增信贷占GDP比重）在7月份大幅下滑至25%、为27个月以来的最低值。尽管如此，我们并不认为7月信贷滑坡是央行主动收紧政策的结果，而是由于：1）6月份存贷款冲高幅度较大使得7月存贷款季节性回落较往年更多；2）决策层收紧监管环境引发影子银行模式转变；3）存款季节性下降，银行可能迫于贷存比压力收回了部分企业短期贷款，以及4）实体经济信贷需求羸弱。

　　我们对未来的展望

　　8月房地产新开工有望进一步提速。开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设步伐以加快推盘，再加上去年同期基数较低、决策层可能会进一步支持保障房建设，8月新开工步伐有望进一步加快。房地产销售面积也可能出现环比改善，但短期内仍难以恢复同比增长。

　　经济活动反弹暂缓，但趋势尚未改变。外需持续改善、政策继续适度宽松应当会帮助经济增长势头在8-9月保持稳健。流动性环境依然宽松，财政拨款加快，再加上中央对保障房支持力度进一步加大、地方更大范围地松绑对房地产的限制，政策方面的积极效果应会在未来逐步体现。总体来看，我们预计三季度GDP环比折年增长率复苏到8.5%左右，但在去年高基数的影响下同比增速略微放缓至7.3-7.4%。

　　房地产活动有望再次改善，但年底时可能难以为继。一些市场人士认为房地产下滑拖累经济的最严峻时期已经结束，并认为政策放松会支持房地产销售和建设活动好转。在此前的预测中，我们已考虑到决策层将陆续放松地产相关政策、三季度房地产销售和建设活动将随之有所好转。不过，未来即便决策层进一步放松相关政策，我们仍预计行业供需格局的结构性失衡会使建设活动在年底和2015年继续下滑、给经济带来越来越大的拖累，2015年GDP增速预计将放缓至6.8%。