朱大鸣：户籍改革会对楼市影响多大？

　　日前，国务院近日印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，将全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件。我们此前也多次呼吁，二元户籍制度是计划经济产物，已经完全不能适应市场发展到今天现实了，应当予以重大改革。

　　这次改革惹人关注的是取消了农业户口与非农业户口的分别，当年农业户口不吃香，非农业户口因为背后藏着各种福利，被人们普遍追捧，但是，最近一些年来，90%以上的农民不愿意转为非农户口，这似乎是逆城市化的一种潮流，究其原因是农业户口背后藏着更多的利益，即在城市化的浪潮下房地产迅速崛起，可以获得土地补偿以及拆迁补偿，真是十年河东十年河西。

　　除了这些利益之外，农民们还是愿意在城里置业买房。现在很多地方农民工从外地赚钱回来，到家乡小镇、县城和市里去买房，实现了居住城市化。正是由于这些需求的存在，很多小县城的房价一路飙升，这反过来更加刺激了当地政府征收土地的热情。总而言之，无论是投资者、开发商还是政府，基本上玩得都是土地升值的逻辑。

　　农民市民化的最重要阻力是此前户籍分别背后所带来的社会福利以及机会的不均等，如今这一藩篱正在打破，不仅仅有利于外地人，也有利于本地人，这是一个双向激励的机制，而户籍管制往往存在着公平与效率的双重损失。

　　正是由于看到了这一点，所以很多地方以落户为诱饵，多次成功地救助了陷入死地的房地产市场。落户竞争也由此次第展开，媒体报道称，广东、海南及武汉等地陆续推出户籍制度改革，逐步放松落户限制，此举一方面意在增强城市对人口的集聚力，另一方面“抢人”也可能带来“曲线救市”，给限购的楼市增加大量的刚需购买力。事实上，放开落户限制从本质上来说是增加人口集聚的机能，从客观上会增加需求量，从而能够成为救市成功的关键所在。1998年的上海市蓝印户口新政，引爆了上海十余年的楼市大牛市。当年数据显示，在当初所有办理“蓝印户口”的人群中，购房类占88%，投资类占10%，聘用类占2%。由此可见，落户往往会成为救市的利器。

　　当前如此大规模启动户籍改革，将会带来重大影响：一方面会进一步掀起一股城镇化的潮流，则会增加楼市需求，一些农民工和城市白领们能够较为便利地在城市里购房，也在事实上推动了房地产市场的发展。但另一方面，由于土地大规模入市，供给量大幅度增加，局部地区会出现大规模的鬼城。这些年来很多地方没把控好，结果建成了很多鬼城。

　　户籍制度改革对于房地产市场的影响从根本上来说是背景性的，会对人们的预期产生影响。

　　人们总是热衷于计算一个农民要变成城里人需要多少投资，从而引证我们市场需求有多大，这只是问题的一个方面，面对户籍改革，我们还要将视野拓展开来，即从未来十年和整个社会发展角度来看，最重要的是稳定有序地推进，而非强制拆迁和圈地，侵占农民利益。因为很多农民从土地中剥离出来，一无所长的他们日后生活可能会面临更多的不确定性，因此感到非常不安。户籍改革不仅仅是管理制度上的一个改革问题，更是牵涉到土地这一根基性资源分配问题，需要谨慎。一遇到问题，我们强调改革，这一思路本没有错，但是继承也很关键。五四运动很多人总是强调变革，忘掉了继承的稳定功能，社会发展是畸形的，现在我们才慢慢纠正过来，房地产市场改革何尝不是如此呢？