养老地产市场空间大 投资开发趋势分析

　　养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。

　　

　　养老地产是“养老＋地产”的一种开发模式，是复合地产。从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

　　

　　图表：养老地产的混合开发模式

　　养老地产市场发展空间大

　　

　　我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010年这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%。

　　

　　三胜产业研究中心发布的《2014-2018年中国养老地产行业开发模式与投资机会研究分析报告》预计，2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174-185万张左右，需要护理老人床位数30-32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设，粗略估计将有上万亿元投入。

　　

　　但从供应角度看，市场上大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；服务及费用参差不齐，针对中高端消费人群的养老机构缺口仍然很大。

　　

　　在新型城镇化建设中，利用异地生态养老和旅游产业相结合的方式，既能推动了相对落后地区的经济发展，也能有效的化解中心城市土地资源紧张和人口老龄化等问题。

　　

　　养老地产的规模从2010年的近1万亿元，提升到2013年的2.5万亿元，有望提升到2020年的8万亿元，到2030年达到22万亿元的规模，将是城镇化建设产业支持的重要选项之一。

　　

　　图表：2010-2030年我国养老地产行业市场规模

　　数据来源：三胜产业研究中心

　　

　　养老地产投资开发趋势分析

　　

　　（1）综合性住宅成养老地产主导产品

　　

　　综合性住宅势必成为老年公寓开发建设的主导产品，根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中60-74岁为年轻老人，75-89岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此，开发修建一种适应不同年龄组老人特点的综合性通用住宅应作为有志于开发养老地产的开发商考虑的关键。

　　

　　综合性住宅的特点为：在周密地考虑老年居住着的生理状况基础上，它能根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施（特别是配套的相关养老设置的建设）及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。

　　

　　（2）市场竞争激烈，设计更看重细节

　　

　　针对不同年龄层次、身体状况和家庭状况的老年人，对居住条件的要求不尽相同，因此对养老地产项目的设计应因地制宜，注重设计的细节。如：楼层不能太高、设置电梯、电梯间和楼梯适当增大、住宅入口及门口面积适当增大等。

　　

　　（3）更加注重以人为本的开发理念

　　

　　目前一些开发商正尝试从传统情感和现代生活模式中探索出平衡点，构建以人为本的“亲情住宅”。它将人们享受到一种温情的传统与现代文明交织的完美生活。亲情住宅正引导新的居住理念，形成新的消费行为。

　　

　　（4）将细分不同消费档次老年消费群体

　　

　　将细分老年消费群体，针对国内中产阶层、归国华侨及异国来华养老者建设国际性、开放性的老年公寓、老年别墅和老年康体中心等高端产品。

　　

　　（5）功能齐全小户型是重要选择

　　

　　老人们有自己的生活方式，他们中间越来越多的人已经不愿意和子女居住在一套房子，而是想拥有自己的天地。根据对老年人群体的不同细分，必定有相当数量的老人对小户型产品有所需求。因此具备完善的医疗、生活、安全保护和无障碍等服务功能的小区内的小户型产品将成为老年人购买的另一选择。

　　

　　（6）项目开发逐步从主城区向郊区转移

　　

　　老年人对环境质量要求比较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音污染严重，相信随着老年人对养老质量要求的提交，养老地产从主城区向城郊转移将成为必然趋势。

　　

　　（7）“山水型”项目更受消费者青睐

　　

　　随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

　　

　　（8）开发不再片面追求规模与档次

　　

　　从居者本身的利益、安全管理和市场需求出发，养老地产的规模不宜过大，需要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的养老地产。但是目前中国老年人的经济收入普遍不高，养老地产的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

　　

　　养老地产的建设内容除一般居住设施外，还需要包括医疗护理、文化娱乐、生活服务等事宜老年人需要的特殊室内设施、配套设施和室外环境空间等。