二手房成交量整体回升 土地市场迎年内最低谷

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　　业内人士表示，部分项目以价换量，首开常青藤等个别项目的降幅接近20%，大量项目的降价幅度普遍也在5%-10%

　　编者按：在全国楼市价量齐跌的下行轨道上，7月份的楼市却出现了一个值得注意的迹象，就是在价格下降的同时，成交量却开始恢复。这是价格即将探底的信号吗？是否意味着楼市的调整已近尾声呢？

　　在自住房集中签约的背景下，7月份北京新建住宅成交量止跌反弹。同时，在信贷放宽、各地纷纷松绑限购的影响下，同期北京二手房的成交量也创下近4个月来的新高。

　　不过，有业内人士指出，虽然北京住宅成交量环比小幅回升，但仍处于历史低位，后续发展仍取决于信贷的情况。

　　此外，楼市成交长期处于低谷也影响到土地市场，库存高压下企业拿地扩储积极性下降，近期，朝阳孙河两宗优质居住类地块就“意外”流拍，这也是北京年内首次出现宅地流拍的情况。

　　二手房成交量整体回升

　　根据中原地产研究部统计数据显示，7月份北京新建住宅合计签约套数为6200套，此前2个月，北京新建住宅签约套数均不足6000套。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，成交量明显回升的主要原因是自住房的集中签约，其中，金隅嘉秀苑项目仅在7月30日一天，签约量就达到了1225套，但由于是自住房，对成交均价的影响也比较大。剔除保障房部分，7月份北京签约合计4541套，签约均价为24979元/平方米，较6月份的26796元/平方米下滑明显。

　　“部分项目以价换量，首开常青藤等个别项目的降幅接近20%，大量项目的降价幅度普遍也在5%-10%。而这一价格变动也获得了市场认同，去化速度有所加快。毕竟北京的需求总量很大，只要有一定幅度的价格调整，成交量回升的速度就比较快。此外，买卖双方依然处于博弈中，在自住房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判分歧较大，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。”张大伟如是说。

　　二手房方面，7月份北京合计二手房住宅签约8059套，环比6月份上涨23%。而从二手房成交价格看，6月份的成交均价为29200万元/平方米，7月份的成交均价则为28900万元/平方米，成交价格依然延续下调趋势，但随着部分需求入市，价格下调的速度明显放缓。

　　土地市场陷入低谷

　　虽然北京住宅成交量止跌反弹，但土地市场却迎来了年内的最低谷。

　　据悉，2014年上半年，北京土地市场开局火热，去年底的销售热潮以及对房价上涨预期成为开发商拿地的重要动力，土地出让金迅速冲破千亿元大关，随后迎来连续两个月的经营性用地“零供应”。7月份，北京加速供地，10宗经营性用地相继入市，其中不乏优质宅地，但在楼市趋冷、库存积压的背景下，无论是报价企业数量，竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。

　　具体来看，7月14日出让地块均以“别墅级”价格起拍，预留叫价空间较小，且地块自身存在开发难度问题，溢价率均未超过15%。而7月29日入市的朝阳区地块虽地处孙河板块，区域优势较大，但起始价格就已逼近附近的中粮地王，且高于毗邻项目龙湖泰禾的拿地成本，对目前在京拿地谨慎的房企来说吸引力不大，也成为京城今年以来首宗流拍的宅地。

　　中指院的报告就指出，今年以来趋紧的信贷环境造成房企融资难度加大，同时受楼市低迷成交影响房企销售回款速度放缓，二者叠加使房企资金链承压。尽管下半年货币环境稳中趋松有助于稳定市场预期，但结构性调整决定了直接利好将相对有限，库存高压以及购房者观望情绪渐浓使得房企对于整体资金情况的把控更为谨慎和理性，京城土地市场观望情绪将继续蔓延，房企拿地预计会更有针对性，注重对于地块各方面的理性分析。同时，政府受供地计划完成压力影响将加大推地量，预计优质地块入市量也随之增加，但短期内低溢价成交仍将成为京城土地市场的主旋律。